大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)虧損和失敗的案例

    由北京思寶瑞房地產(chǎn)營銷策劃有限公司主辦的商業(yè)地產(chǎn)與國際地產(chǎn)投資新動(dòng)力論壇今天在京舉行。論壇上，著名商業(yè)地產(chǎn)投資專家劉智勇指出，在多種因素的作用下，我國商業(yè)地產(chǎn)從2006年起進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，尤其是2009年末國家開始逐步對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)。

　　他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一哄而上的做法，給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的就是簡(jiǎn)單的一賣了之，缺乏明確和可行的盈利模式，這樣落后的開發(fā)模式，很難盈利，最終可能導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”在短短的兩三年內(nèi)就消失。

　　劉智勇認(rèn)為，國際上人均商業(yè)地產(chǎn)面積為1.2平米，而我國目前除一線城市達(dá)到人均2平米以上外，二三線城市很多人均商業(yè)地產(chǎn)面積還不足0.6平米。因此，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的空間仍然較大。同時(shí)，目前我國的城市化率還只有46.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上城市化率60%多的平均水平，城市化的進(jìn)程可為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的開發(fā)空間。

　　此外，我國人民幣雖然近期出現(xiàn)了一定的貶值，但匯率機(jī)制改革來，人民幣升值已達(dá)到30%以上，而且長(zhǎng)期升值的趨勢(shì)并沒有改變，這可以持續(xù)吸引很多國際資本進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，我國住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控也將引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　劉智勇認(rèn)為，這些積極因素都會(huì)推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，但這并不意味一哄而上的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目一定可以盈利。住宅地產(chǎn)的投資過程中，購房者并不計(jì)算投入和產(chǎn)出比，投資者個(gè)人感覺值得就可以了，因此住宅地產(chǎn)的投資中非理性的因素比較多，容易醞釀泡沫。而與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)投資更加理性，投資者會(huì)嚴(yán)格地計(jì)算投入和產(chǎn)出，因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也應(yīng)更為理性，開發(fā)商業(yè)必須因地制宜的創(chuàng)造盈利模式，否則容易陷入虧損的泥淖。目前我國大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)虧損和失敗的案例。論壇上，曾在美國執(zhí)業(yè)的律師田益維指出，目前不少國內(nèi)投資者前往美國投資商業(yè)地產(chǎn)。他認(rèn)為其中很多人是受了美國“投資移民”政策的誘導(dǎo)。田益維認(rèn)為，美國商業(yè)地產(chǎn)的投資，市場(chǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)都非常高，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)盈利，中國投資者可能不僅不能獲利，也很難最終獲得美國移民局頒發(fā)的“綠卡”。因此，田益維提醒投資者，盡管國際金融危機(jī)以來，美國商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價(jià)格都出現(xiàn)了很大回落，目前確實(shí)是一個(gè)較好的投資時(shí)機(jī)，但投資者還須謹(jǐn)慎投資美國的商業(yè)地產(chǎn)。投資者在投資前，一定要明確美國的相關(guān)法律和政策，同時(shí)還要選擇合適的投資項(xiàng)目。