從地?cái)偟骄C合體時(shí)代 昆商業(yè)地產(chǎn)十年漸入佳境

    從地?cái)偟骄C合體時(shí)代 昆商業(yè)地產(chǎn)十年漸入佳境無論是從’99世博會(huì)，還是以2000年前后開業(yè)的昆百大新紀(jì)元店、柏聯(lián)廣場為節(jié)點(diǎn)算起，昆明真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間并不長，也十年左右時(shí)間。
    十年前，昆明商業(yè)地產(chǎn)基本被遮在住宅地產(chǎn)的光環(huán)之下，更多地充當(dāng)住宅地產(chǎn)開發(fā)的副產(chǎn)品，并且往往被一賣了之。十年后，在全國商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”的大背景下，昆明商業(yè)地產(chǎn)也必將走上快速發(fā)展通道。
    剛剛經(jīng)歷了的這十年，對昆明商業(yè)地產(chǎn)而言，意義尤為深遠(yuǎn)：因?yàn)椋�在這個(gè)時(shí)期，昆明商業(yè)地產(chǎn)從具備最初的形態(tài)，之后漸入佳境，并迎來了開發(fā)、運(yùn)營的一個(gè)個(gè)高峰，并在波折起伏中不斷成長、成熟……鴻城賽特、金碧輝煌、美辰百貨、北辰財(cái)富中心、南亞·風(fēng)情第壹城以及順城等都充當(dāng)了參與者和見證者的角色。
    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營沒有萬能的教科書可供復(fù)制。為了更好地迎接即將全面發(fā)展的“黃金十年”，昆明商業(yè)地產(chǎn)走過的歷程，值得梳理和總結(jié)。
發(fā)展歷程
機(jī)緣：以專業(yè)市場“開山立市”
    核心提示1993年至1998年之間，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正式步入第一個(gè)發(fā)展階段。這一階段櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開業(yè)，它們成為昆明第一批成型的商業(yè)項(xiàng)目。
    在最初的過程中，昆明商業(yè)以地?cái)偂⑸鐓^(qū)底商、臨街商鋪以及超市等初級形態(tài)為主，主要充當(dāng)住宅地產(chǎn)的副產(chǎn)品角色，總體商業(yè)體量不大，各商業(yè)項(xiàng)目間的聯(lián)系也比較松散。
    昆明商業(yè)地產(chǎn)的起步要從專業(yè)市場說起。1989年，由于青年路面臨改造，以青年路服裝批發(fā)商集體搬遷至螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了后來聲名鵲起的螺螄灣商品批發(fā)市場。此后專業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢一發(fā)不可收。據(jù)介紹，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)又陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、雙龍、玉帶河、永豐、宏盛達(dá)、菊花、小壩、黃土坡等經(jīng)營食品、服裝、機(jī)電、建材、汽車等主題業(yè)態(tài)的專業(yè)市場。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2004年，昆明市區(qū)共有103個(gè)各類專業(yè)市場，它成為過去近20年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的最主要的形態(tài)之一。
    以專業(yè)市場開發(fā)為起點(diǎn)，1993年至1998年之間，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正式步入第一個(gè)發(fā)展階段。這一階段櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開業(yè)，它們成為昆明第一批成型的商業(yè)項(xiàng)目。
這一階段中，還有很多標(biāo)志性事件，比如，怡心園以及隨后的南亞風(fēng)情園帶動(dòng)了滇池路的餐飲娛樂業(yè)，成為昆明新的中高端商業(yè)集中區(qū)；昆都百貨“一不小心”變身為了昆明最時(shí)尚的休閑娛樂集中區(qū)；西貢碼頭啟動(dòng)開發(fā)、銷售和招商，成為滇池路最早的租賃型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；昆明第一個(gè)寫字樓——鴻城廣場開盤……
調(diào)整：從高峰轉(zhuǎn)向低谷
    核心提示2003年，由于大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)“熄火”，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場新開工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點(diǎn)，整個(gè)市場陷入低谷。
都說’99世博會(huì)使昆明的發(fā)展至少提前了十年。1998年、1999年，借力世博會(huì)，昆明商業(yè)物業(yè)市場進(jìn)行了較大規(guī)模的改造或重建。其間，寫字樓、商務(wù)樓等辦公物業(yè)也大量涌現(xiàn)。至祥置業(yè)（昆明）研究中心表示，’99世博會(huì)的召開給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來了第一次快速發(fā)展的契機(jī)。昆明商業(yè)地產(chǎn)的視野開始從云南省、昆明市拓展到了全國乃至逐步上升到了世界的范疇。
2001年、2002年，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場的火爆局面并沒有隨著世博會(huì)的結(jié)束而全面退燒。相反，2001年，金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場、福林廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將昆明商業(yè)地產(chǎn)推向了首個(gè)發(fā)展高潮。直至2002年，這一年由于許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)，并進(jìn)入運(yùn)營階段，昆明商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營上均達(dá)到高峰。
    市場的火爆無法掩蓋一直存在的虛熱現(xiàn)象，最終，危機(jī)出現(xiàn)了。經(jīng)歷了短暫的運(yùn)營之后，部分本身存在運(yùn)營等諸多問題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目露出了敗相：金碧輝煌由于后期經(jīng)營保障不力，導(dǎo)致商戶不能順利進(jìn)場經(jīng)營；鴻城賽特出現(xiàn)大幅經(jīng)營赤字，面臨淡出市場的危險(xiǎn)；新東方女人廣場徹底敗下陣來，淡出昆明市場……諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)行故障。
    2003年，由于大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)“熄火”，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場新開工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點(diǎn)，整個(gè)市場陷入低谷。