專業(yè)批發(fā)市場為何備受海外資本青睞？

　盡管五洲國際 IPO前鬧出不小風波，但海外投資者對于這類經營專業(yè)批發(fā)市場的上市公司的熱情似乎并未減退。除了五洲國際，同樣進入 IPO籌備階段的毅德地產也是開發(fā)專業(yè)批發(fā)市場的好手，加上此前上市的華南城（ 1668 .HK）和卓爾發(fā)展（ 2098.HK），一時間香港資本市場專業(yè)批發(fā)市場類的上市內房股蔚然成風，這是一個值得房地產界矚目的有趣現象。
　　為什么經營專業(yè)批發(fā)市場的房企受到了海外投資者的青睞？在探討個中原因前，首先需要厘清一點，專業(yè)批發(fā)市場是中國房地產市場一個較為模糊的地帶，由于商業(yè)用地中明確存在商貿批發(fā)用地，但同時工業(yè)地產的物流倉儲用地也較為普遍地用于這類市場的開發(fā)。從某種角度來看，專業(yè)批發(fā)市場并不包含在主要以商場和寫字樓為范疇的商業(yè)地產中，而更多屬于“2. 5產業(yè)”的產業(yè)服務范疇內，將其定位于產業(yè)地產或專業(yè)地產的觀點在國內更占上風。

　　或許在不了解國情的海外投資者眼中，這些專業(yè)批發(fā)市場應該更多是細水長流地規(guī)劃、建設、持有、經營，然而呈現在面前的“三高”———高周轉率、高毛利率和高復制率無疑具有致命的誘惑力。這當然是最直接的表面因素，而在筆者看來，或許還有如下的眾多原因，讓海外投資者樂此不疲。

　　經營模式的亮點。在目前內地限購限貸的宏觀調控環(huán)境下，一些難以進入房地產投資領域的國內資本急于尋找新的投資標的，而低成本、小面積的產權商鋪無疑是目前最好的投資手段之一；同時，這些專業(yè)批發(fā)市場幾乎普遍運用了“售后包租”的促銷手法，因此能夠獲得購買者快速而大量的買單，加上快速的開工銷售大大提高了周轉速度———比如襄陽五洲國際工業(yè)博覽城能夠在拿到土地權證一個月后就開始銷售，讓這些企業(yè)呈現出的經營狀態(tài)十分良好。但其背后的風險在于，企業(yè)上市之后快速擴張會背負太多的回報義務，而其可持續(xù)性也并不確定，一旦對經濟形勢和市場前景判斷失誤，股東將受池魚之殃。

　　更具說服力的說辭。相比“老生常談”的住宅和商業(yè)地產，專業(yè)批發(fā)市場瞄準的是新一輪城鎮(zhèn)化和擴大內需的龐大市場這些中國“十二五規(guī)劃”的熱點議題，使得對中國政經風向敏感的海外投資者感到格外新奇興奮，因為往往這意味著投資的是中國經濟的未來，或者說某些充滿潛力的產業(yè)領域的未來。這種很有說服力說辭成功地轉移了海外投資者的視線。但實際上，這些市場所面對的客戶可能要比住宅和商業(yè)地產的客戶更具投機性和不確定性，一旦回報難以盡如人意，一些法律訴訟的風險和土地違規(guī)的潛在問題都會暴露出來。

　　超高的毛利率。與近來重新火熱起來的商住拿地狂潮形成對比的是，這些專業(yè)批發(fā)市場由于選址邊緣化的緣故，幾乎總是面臨著沒有競爭的拿地，因此土地成本占銷售收入的比重非常小，卓爾漢口北市場部分項目的這一比例甚至不到 2%，而五洲國際也有相當一部分在 10 %以內，這就導致其毛利潤率非常高，卓爾、五洲國際都能夠達到 50%以上，這令很多高端住宅的開發(fā)商都望塵莫及。但需要注意的是，華南城、卓爾都有工業(yè)用地做商貿物流城這種明顯違規(guī)的做法，風險較高，可持續(xù)性差，但海外投資者可能并未清楚認識到這一點。

　　新穎的產品模式。相比住宅和商業(yè)地產，這些專業(yè)批發(fā)市場上市公司的產品模式更加新穎，更有吸引力，而且大多數否認自己是純粹的地產商，比如毅德地產和五洲國際的商貿綜合體，現代的專業(yè)批發(fā)市場配搭購物中心、休閑娛樂場所、文化商街和住宅，給投資者展現的是業(yè)態(tài)豐富、風險分攤又充滿浪漫情調的“伊甸園”；卓爾的漢口北市場更是號稱開辟了中國第四代專業(yè)批發(fā)市場的先河，這種“先行者”的旗幟意義非常合海外投資者的胃口，因為他們認定這些公司已經從中國房地產的紅海廝殺中聰明靈巧地跳了出來，開辟了一片屬于自己的藍海。

　　高復制性帶來的土地儲備優(yōu)勢。由于有一個標志性的地標性項目，例如卓爾的漢口北市場，五洲國際的無錫五洲國際裝飾城、毅德地產的贛南貿易廣場、華南城的華南國際工業(yè)原料城等都是成功的典范，企業(yè)借此去游說其他急于希望提升郊區(qū)產業(yè)氛圍的中游城市，可謂一呼百應，而新的項目是否真的成功已經不重要———實際上那些標志性項目往往會被專業(yè)人士認定是天時、地利、人和機緣巧合而不具復制性，重要的是土地儲備已經成倍地提升，這就成為上市公司質量的最好背書。

　　自持物業(yè)提高的承諾。戰(zhàn)略性銷售和適當提高自持比例是這些專業(yè)批發(fā)市場上市公司對投資者描述中的一個亮點，例如卓爾和五洲國際都不失時機地提到，會在未來逐步提高自持物業(yè)的比例，甚至回購已經銷售出去的優(yōu)質物業(yè)，相比僅僅是銷售了之的住宅開發(fā)商，這些企業(yè)未來的現金流和抗風險能力似乎要更加優(yōu)異。

點擊次數:1544