專業(yè)市場冰火兩重天

      北京國貿(mào)商城星巴克關閉，理由是租金過高無法承受。成都專業(yè)市場也存在這種高售價、高租金帶來的尷尬問題。近日記者走訪發(fā)現(xiàn)，在專業(yè)市場外遷大潮中，現(xiàn)有專業(yè)市場已做得風生水起，有的卻一再延遲開業(yè)時間，招商難度不小。一方面是市場運營管理問題，另一方面與高租金也有關系。

　　專業(yè)市場過熱后的安靜

　　前幾年開始，按照“中調”規(guī)劃，成都中心城區(qū)八大片區(qū)商品市場外遷全面啟動：承接現(xiàn)代商貿(mào)的北部新城現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)、亞洲最大的五金機電專業(yè)市場、香江·全球家居CBD、中國塑料城成都國際貿(mào)易中心、大港建材城……大量現(xiàn)代專業(yè)市場開始在城北涌現(xiàn)。

　　專業(yè)市場在一兩年時間內，迅速躋身為商業(yè)地產(chǎn)中的一個重要產(chǎn)品。那兩年，每一個專業(yè)市場招商，總會吸引大量投資人士，這里面不少是原批發(fā)商城的經(jīng)營者，也有不少是純粹的投資者。

　　隨著大量專業(yè)市場的開業(yè)、運營，專業(yè)市場已經(jīng)沒有以前那么火熱，但其在建和正在招商的專業(yè)市場依然不在少數(shù)，只是與前兩年相比進入了相對安靜的時間段。

　　大量專業(yè)市場在短時間內同時出現(xiàn)，一哄而上帶來的結果肯定不是那么的理想，肯定在運營中、招商中會遭遇很多尷尬。專業(yè)市場雖然被寄予了家居、汽配、藥材、五金機電、服裝等行業(yè)升級換代的重任，但部分運營商卻沒有表現(xiàn)出專業(yè)市場的管理能力、運營能力。這種負能量帶來的結果就是銷售行情不如前兩年，租售情況不如前兩年，畢竟投資者當初對專業(yè)市場的激情已經(jīng)趨于理性。

　　運營差異的不同結局

　　為了了解專業(yè)市場現(xiàn)在的狀況，華西都市報記者在采訪中了解到，當初建設熱火朝天的各個專業(yè)市場，現(xiàn)在的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了分化。有的專業(yè)市場運營相當成功，無論是招商，還是銷售，都達到了理想效果，開業(yè)后的市場情況也日漸喜人。

　　與之相反的是，部分專業(yè)市場卻一再延遲開業(yè)運營時間。城北的一些專業(yè)市場就一再延遲了預定的開業(yè)運營時間。有的項目一期運營后，二期或者三期，都對原來的規(guī)劃進行了調整，專業(yè)市場不再是其唯一的選擇。這樣推遲交房或開業(yè)的專業(yè)市場，會讓很多投資者和經(jīng)營者對這些專業(yè)市場的前景持觀望態(tài)度。

　　為何會造成一再延遲開業(yè)時間呢？“一般來說，專業(yè)市場崛起的數(shù)量與日后的行業(yè)競爭成正比，不久的將來，每個市場又憑借什么樣的法寶方能在競爭中處于不敗之地？”華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員、復旦大學EMBA導師溫利陽博士在談到專業(yè)市場時曾說，縱觀成都各大專業(yè)市場，無論區(qū)位還是硬件標準其實并沒有很懸殊的差距，后期運營能力才是對開發(fā)企業(yè)最大的考驗，這也將決定各個市場能否從如林高手中脫穎而出。專業(yè)市場更強調運營商通過策劃、融資、招商、建設、運營等一系列運作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長的租金或銷售收益，以獲取長期性的現(xiàn)金流、或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益，這是一個持續(xù)性的過程。這個過程中，肯定有的做得好，有的做不走。

　　完善配套吸引商家

　　前兩年，城北一家大型專業(yè)市場招商時，記者曾對外遷的商家進行過一次采訪。在采訪中，也有部分老市場的經(jīng)營商家并沒有隨遷到新專業(yè)市場，主要原因就是新的商鋪價格貴，物管也不便宜，對比投資和收益情況后，這部分商家選擇了退出。而對于投資商鋪的人而言，由于當初市場預期較高，租金也相應進行了提高，外遷商家轉移不到位，也可能導致部分專業(yè)市場暫時性的吃不飽。

　　時隔兩年后，記者再次對城北部分專業(yè)市場的售價和租金進行了一次了解，在一家大型在售專業(yè)市場商鋪價格中，一樓售價每平米在1.4萬元左右，最便宜的4樓也在六七千元。便宜一點的專業(yè)市場商鋪，售價也在九千元左右。

　　在租金上，記者發(fā)現(xiàn)部分已經(jīng)開業(yè)的20多平米商鋪月租金都在三千左右，位置好的一個21平米的商鋪，月租金為 6000元。加上物管等費用，一個商鋪的成本就不小。面對現(xiàn)在的市場環(huán)境，商鋪經(jīng)營者就必須考慮專業(yè)市場的人流量和商氣，這樣情況下，口岸好和已經(jīng)形成了商氣的專業(yè)市場就相對有活力，而尚未形成或者正在培育期的專業(yè)市場，招商壓力就相對較大。

　　同時，專業(yè)市場周邊子女就學、就醫(yī)、住宿、辦公、餐飲等配套設施并不完善，如此種種都會影響到專業(yè)市場的招商能力和后續(xù)發(fā)展。

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)為了提高招商能力，吸引更多經(jīng)營戶入駐，讓更多投資者看好未來預期，針對專業(yè)市場配套嚴重不足的情況，一些開發(fā)商加快了推出相關配套建設的步伐，配套建設了酒店、辦公、住宅、經(jīng)營戶子女入學優(yōu)先、融資平臺等配套設施和服務，從而實現(xiàn)配套全，市場興。

　　業(yè)內人士認為，在專業(yè)市場發(fā)展中，在激烈的競爭中，每個專業(yè)市場的運營能力等軟實力和配套完善度，將成為專業(yè)市場誰笑到最后的制勝法寶。　　華西都市報記者姚長壽

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