專業(yè)批發(fā)市場模式待考：3-5年內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)大量爛尾樓

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，中國市場投資網(wǎng)、商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司http://czsanmeng.cn/，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”、“專業(yè)市場批發(fā)市場資訊”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司http://czsanmeng.cn/是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

核心提示：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來3到5年內(nèi)，這類項(xiàng)目可能將會(huì)出現(xiàn)大量爛尾，區(qū)域產(chǎn)業(yè)體量可能無法承載這些龐大的項(xiàng)目，地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度亦有可能無法跟上企業(yè)擴(kuò)張速度，其伴生風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
　　以物流中心結(jié)合商貿(mào)批發(fā)，打造“專業(yè)批發(fā)市場模式”的開發(fā)商，正在全國攻城略地。不僅這一模式的行業(yè)翹楚贏商網(wǎng)華南城控股有限公司（下稱“華南城”）已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動(dòng)規(guī)�；�開發(fā)，同樣依托專業(yè)批發(fā)市場模式成功上市的五洲國際控股有限公司（下稱“五洲國際”）、毅德國際控股有限公司（下稱“毅德控股”）等企業(yè)也紛紛開始在三四線城市全面展開戰(zhàn)略布局。
　　這類企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，體量和規(guī)模往往相當(dāng)龐大，但由于選址一般不在中心區(qū)域，業(yè)態(tài)又頗受地方政府歡迎，因而拿地成本不高。項(xiàng)目所采取的分割鋪面銷售的方式，對(duì)中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉(zhuǎn)率使得這類上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表顯得相當(dāng)靚麗。然而，本報(bào)記者走訪新近開業(yè)的部分項(xiàng)目，卻發(fā)現(xiàn)市場出現(xiàn)人氣低迷、交易冷清的情況，甚至存在大面積的空置。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來3到5年內(nèi)，這類項(xiàng)目可能將會(huì)出現(xiàn)大量爛尾，區(qū)域產(chǎn)業(yè)體量可能無法承載這些龐大的項(xiàng)目，地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度亦有可能無法跟上企業(yè)擴(kuò)張速度，其伴生風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　商貿(mào)城大潮

　　由華南城投資50億元興建的東北物流城（下稱“東北城”）在2007年正式落戶鐵嶺，這個(gè)占地5.5平方公里，建筑面積1000萬平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點(diǎn)項(xiàng)目，而且還定位于“東北亞最大的商貿(mào)物流基地”。該項(xiàng)目甚至還于2010年底實(shí)現(xiàn)了在美國紐交所的上市，可謂贏得了資本市場的青睞。
　　然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)此前實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機(jī)動(dòng)車交易、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、中心商城六大專業(yè)市場中，九成的鋪面都早已完成銷售，但自2009年正式開業(yè)直至今日，開門營業(yè)的商鋪仍不足兩成。

　　近日，由于東北城向商鋪購買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續(xù)到期，商鋪將交由業(yè)主自行處置，而市場氛圍仍不見起色，東北城的部分業(yè)主還與管理方發(fā)生了糾紛。東北城物流公司副總經(jīng)理李玲玲對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者坦承：“目前整個(gè)物流園區(qū)沒有盈利，現(xiàn)在還是市場的培育階段�！倍鴸|北城商鋪業(yè)主的耐心已經(jīng)快要耗盡，業(yè)主劉兵對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“如果開發(fā)商不能拿出更多舉措，盤活這個(gè)項(xiàng)目，帶來人氣，那么東北城實(shí)際上就成了一個(gè)圈錢的項(xiàng)目。也許地產(chǎn)商仍然是成功的，可是卻害苦了很多人，也毀了一座鐵嶺城，傷了鐵嶺人的心”。

　　為安撫商鋪業(yè)主的情緒，9月30日，東北城召開了商戶座談會(huì)，由鐵嶺市副市長孫耀民親自列席，與東北城管理方及業(yè)主共同商討后續(xù)問題。

　　無獨(dú)有偶，記者在走訪西安華南城項(xiàng)目時(shí)，又發(fā)現(xiàn)了類似的“銷售火，開業(yè)難”的現(xiàn)象。

　　西安華南城項(xiàng)目在2009年底正式開工，總建筑面積1750萬平方米，以“世界物流基地，全球商貿(mào)平臺(tái)，中國最大綜合商品交易集散地”為定位，配備了商貿(mào)主題交易區(qū)、綜合物流配套區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及生活服務(wù)配套區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成，僅目前已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目一期，開發(fā)面積就超過400萬平方米。

　　在一期的五金機(jī)電交易中心、2號(hào)交易廣場、品牌館等產(chǎn)品先后落成后，西安華南城很快就啟動(dòng)了開盤。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2011年10月，五金機(jī)電交易中心的選鋪業(yè)務(wù)正式開啟，僅僅3個(gè)月后鋪位就宣告銷售殆盡。

　　西安華南城的銷售人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，目前主推的2號(hào)交易廣場的銷售率已超過了80%，并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過程中卻發(fā)現(xiàn)，只有3層和4層的海寧皮革城正在開鋪營業(yè)，其他店面則大門緊閉，整個(gè)商貿(mào)市場鮮有客流。

　　實(shí)際上，以專業(yè)批發(fā)市場模式為核心業(yè)態(tài)的上市公司不止華南城一家，五洲國際、毅德控股、卓爾發(fā)展等資本市場新寵同樣是依托這樣的模式在全國攻城略地，并且這類商貿(mào)城不論規(guī)模還是速度，都在急劇膨脹。

　　華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開發(fā)的項(xiàng)目，除西安華南城體量龐大以外，鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬平方米左右。高力國際分析人士指出，這樣的體量足以比擬一個(gè)鎮(zhèn)或一座小城。

　　五洲國際先后在無錫、鹽城、大理、樂陵、煙臺(tái)等地布局了17個(gè)大型專業(yè)批發(fā)市場，而毅德控股也在菏澤、興寧、濟(jì)寧、玉林、寧鄉(xiāng)、贛州、綿陽、煙臺(tái)、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿(mào)物流中心的號(hào)角。而毅徳控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官吳波更表示，公司每年都會(huì)保持3個(gè)新項(xiàng)目的增速。

　　雖然與華南城相比，這些項(xiàng)目的體量不算大，多在數(shù)百萬平方米左右，但對(duì)于其布局的三四線城市的市場而言，影響依然相當(dāng)顯著。

　　外熱內(nèi)冷引擔(dān)憂

　　專業(yè)批發(fā)市場模式的急速復(fù)制，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的普遍擔(dān)憂。甚至已經(jīng)有專家直接對(duì)本報(bào)記者預(yù)測(cè)，3至5年后，這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)大量的“爛尾”項(xiàng)目，部分項(xiàng)目因?yàn)轶w量過大，超出區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承載能力，甚至可能對(duì)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來負(fù)面影響。

　　博川房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事高翔分析認(rèn)為，地方政府天然存在好大喜功的傾向，容易夸大區(qū)域的交易等級(jí)，在引入開發(fā)商時(shí)給予過于樂觀的判斷。由于中小投資者和市場之間存在信息不對(duì)稱，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念也根深蒂固，所以即使開發(fā)的商貿(mào)市場體量超出了區(qū)域的承載力，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)快速的銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也認(rèn)為，開發(fā)商通過自身品牌給消費(fèi)者帶來了市場增值的預(yù)期，但簡單的模式復(fù)制往往卻難以實(shí)現(xiàn)培育良好商業(yè)氛圍的愿景。武漢動(dòng)力聯(lián)行董事長梁春就指出：“這些大型專業(yè)批發(fā)市場定位不夠準(zhǔn)確，往往只是將其首個(gè)成功的產(chǎn)品以同樣的模式在全國進(jìn)行復(fù)制，并沒有實(shí)現(xiàn)本地化，忽視了不同區(qū)域市場存在相應(yīng)的差異化特征�！�

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)博士周建成認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目必須經(jīng)過3到5年的養(yǎng)商期，開發(fā)商必須是項(xiàng)目的最大兜底者，否則商鋪賣掉后，個(gè)人投資者只看重自身的蠅頭小利，而不會(huì)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，商業(yè)氛圍難以形成。然而，以華南城為代表的這些企業(yè)選取了不持有物業(yè)，以幾乎全部分割銷售的方式來實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。這就導(dǎo)致商城的使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)相脫離，也因此為開發(fā)商帶來了相當(dāng)大的整合困難，使其難以保證項(xiàng)目的經(jīng)營�！斑@是這些專業(yè)批發(fā)市場背后經(jīng)營模式的死穴，也預(yù)示著它是一種即將被市場淘汰的商業(yè)模式�！辈贿^，也有人指出，這類專業(yè)批發(fā)市場有成為行業(yè)未來的新生力量的潛力，因?yàn)樗鼈兗炔粚儆诩兇獾碾娚蹋�也不屬于純粹的商業(yè)地產(chǎn)，但是卻兼具了電商的平臺(tái)與物流體系，以及商業(yè)地產(chǎn)的交易功能等優(yōu)勢(shì)。

　　梁春就分析認(rèn)為，專業(yè)批發(fā)市場走規(guī)�；瘮U(kuò)張的道路是必須的，只有形成集散效應(yīng)，才能拉低成本問題，“專業(yè)批發(fā)市場的平臺(tái)必須要足夠大，但是‘大’并不代表能夠成功，必須更加專注、細(xì)分，打造針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)和商品門類，鏈接區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。”在梁春看來，這類專業(yè)批發(fā)市場要獲得長足的發(fā)展，必須從3個(gè)方面發(fā)力。

　　第一，打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結(jié)算體系、物流體系與倉儲(chǔ)體系等功能。這些功能是解決商品流通過程中的交易結(jié)算、物流信息流、資金流等問題的關(guān)鍵，是專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展水平真正的風(fēng)向標(biāo)。

　　第二，厘清與傳統(tǒng)市場的關(guān)系。專業(yè)批發(fā)市場是傳統(tǒng)市場的延伸，還是與之并存的關(guān)系，抑或是全新的市場載體？定位決定了專業(yè)批發(fā)市場未來的發(fā)展方向。

　　第三，要具備互聯(lián)網(wǎng)思維。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，專業(yè)批發(fā)市場內(nèi)部的信息化系統(tǒng)，以及線上線下一體化發(fā)展程度必須成為其優(yōu)勢(shì)。專業(yè)批發(fā)市場必須一頭與傳統(tǒng)市場相結(jié)合，另一頭和互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。

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