商業(yè)地產(chǎn)政策或?qū)⑹站o

商業(yè)綜合體占全球一半 商業(yè)地產(chǎn)政策或?qū)⑹站o
    住宅地產(chǎn)一派頹勢。所有上市房企2013年年報(bào)顯示，絕大部分住宅房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率都在下降。業(yè)界認(rèn)為這是住宅地產(chǎn)的拐點(diǎn)真正到來了，高利潤開始跳水并回歸正常。
   商業(yè)地產(chǎn)是否將面臨和住宅地產(chǎn)同樣的命運(yùn)？它還會是地產(chǎn)投資開發(fā)的避風(fēng)港嗎？

    商業(yè)地產(chǎn)已入“夏秋之交”?

   這幾乎就是一場全民的城市綜合體狂歡。
    4月22日，高緯環(huán)球發(fā)布2014年第一季度北京零售物業(yè)市場報(bào)告顯示，2014年北京預(yù)計(jì)將有接近50萬平方米的中高端購物中心入市，體量較大的新增供應(yīng)將使得部分區(qū)域空置率出現(xiàn)明顯上升，租金增長將凸顯壓力。
   北京市場當(dāng)然不是個(gè)案，高緯環(huán)球指出，顯而易見，中國很多主要城市的零售物業(yè)市場都面臨著供大于求的壓力�！�2014年將出現(xiàn)超過2000萬平方米的供應(yīng)高峰，2015年的供應(yīng)也將達(dá)到約1800萬平方米的高位水平，未來三年內(nèi)中國商業(yè)供應(yīng)總量約達(dá)7500萬平方米�！�
    而在高緯環(huán)球報(bào)告出爐之前，履新三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司的董事、聯(lián)席總裁潘韜已在第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上提醒開發(fā)商：2015年城市綜合體非住宅體量將達(dá)到5.64億平方米，中國超過50城市已集體邁入綜合體時(shí)代。
   其援引世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，甚至包括南通、濰坊、常州、泉州、釜山、濟(jì)寧、鹽城、邯鄲等三四線城市，除住宅的城市商業(yè)綜合體凈規(guī)模到2015年都將超過500萬平方米甚至超過1000萬平方米。
    按世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的開發(fā)商的投資及開發(fā)速度，到2015年，全國50城市中城市商業(yè)綜合體規(guī)模超過1000萬平方米的城市數(shù)量將上升到26個(gè)，新增一倍多。貴陽、西安、北京、濟(jì)南、長沙、成都則更將繼著名的沈陽之后躋身“2000萬平方米以上城市綜合體規(guī)模城市”。
    “5.64億平方米是個(gè)什么概念？2015年中國城市商業(yè)綜合體的開發(fā)量相當(dāng)于全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的半壁江山。而如此巨大的綜合體開發(fā)量還未包括商業(yè)街、專業(yè)市場等其他傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類型�！迸隧w如是說。
    “商業(yè)地產(chǎn)熱情似火的夏季已逝去，在寒冬來臨之前的深秋已經(jīng)到來了”，正榮集團(tuán)副總裁王銳認(rèn)為，對于還在千軍萬馬殺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，市場早不是表面春夏之交般的熱烈景象，掩蓋背后是供過于求的供應(yīng)量、同質(zhì)化、商業(yè)品牌單一缺乏的招商難、空置率高企，中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀實(shí)質(zhì)已入“夏秋之交”。
    “春江水暖鴨先知”，王銳透露，商業(yè)地產(chǎn)操盤一線已明顯感觸到“深秋來臨”的跡象——“從去年開始，商業(yè)地產(chǎn)招商需要請商戶吃飯，貼補(bǔ)裝修甚至是其他方面的暗箱操作甚至做某些方面的交易才能把優(yōu)質(zhì)的商鋪招到商業(yè)項(xiàng)目中來，而此前普遍的是商戶求請著項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)才能獲得一個(gè)相對好的位置�！�

    市場兩極分化加劇

    供應(yīng)過剩，意味著優(yōu)勝劣汰的達(dá)爾文進(jìn)化論將在市場奏效，中國商業(yè)地產(chǎn)市場兩極化將進(jìn)一步加劇。
     在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，如此龐大的供應(yīng)量將會對市場產(chǎn)生很大影響，特別是對那些缺少經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。
    監(jiān)測，去年大約有150個(gè)購物中心在內(nèi)地主要城市陸續(xù)開業(yè)，其中76個(gè)購物中心單體面積超過20萬平方米。雷玉紅認(rèn)為，求大求全的中國超大型購物中心發(fā)展熱潮積蓄的風(fēng)險(xiǎn)將比一般商業(yè)項(xiàng)目更大，“大型購物中心在品牌商資源、空置率、動線不合理等方面遭遇的難題將更大�！�
    報(bào)告顯示，截至目前，76%的城市商業(yè)綜合體主流產(chǎn)品為60萬平方米以下的中小規(guī)模項(xiàng)目。到2015年，這一比重仍為74%。就目前所開發(fā)的綜合體項(xiàng)目數(shù)量和體量而言，本地型及區(qū)域型開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目仍占75%和70%，全國型開發(fā)商只占25%和30%。
     絕大部分本地型及區(qū)域型開發(fā)商目前仍不能完全具備開發(fā)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵能力，這將給綜合體項(xiàng)目招商帶來諸多難題，以及后續(xù)的經(jīng)營壓力。
    派臣投資管理有限公司董事長耿乃興就透露，在其接手改造昆明滇池度假區(qū)一巨型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，該項(xiàng)目從 2011年2月到2013年底的近兩年時(shí)間里都沒有任何有效簽約。
    類似上述昆明項(xiàng)目由于人口密度低、區(qū)域競爭激烈、體量與商業(yè)品質(zhì)錯(cuò)位等招商難、空置高項(xiàng)目在全國層出不窮。
    由于招商困難，一些三四線城市的本地開發(fā)商項(xiàng)目開始遠(yuǎn)離難招進(jìn)來的主力店而由一些高租金的小品牌商鋪填滿整個(gè)項(xiàng)目，但是，王銳認(rèn)為，這是飲鴆止渴，單純?yōu)榱艘粫r(shí)的高租金而去掉主力店會對整個(gè)購物中心項(xiàng)目造成持久的巨大傷害，無法讓不同業(yè)態(tài)品牌客流互補(bǔ)帶動。
    雷玉紅認(rèn)為，在供過于求的整體態(tài)勢下，有經(jīng)驗(yàn)的全國性大型專業(yè)開發(fā)商更能選擇準(zhǔn)確的位置，選擇有豐富經(jīng)驗(yàn)的零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目，也更可能說服關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐以及后續(xù)的運(yùn)營管理。諸如上海K11、嘉里城和北京的僑福芳草地等購物中心最近在購物中心經(jīng)營上更強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活的營銷策略就顯出了差異化，對如今追求全方位購物體驗(yàn)的消費(fèi)者就是越來越有吸引力的場所。
    “反之，不懂得去探索發(fā)現(xiàn)和滿足消費(fèi)者新需求和差異化需求的中小型開發(fā)商、一些區(qū)域型開發(fā)商可能就會遭遇很大的麻煩�！崩子窦t說。

    政府或?qū)⑹站o商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策

     高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰認(rèn)為，在未來兩年中國部分城市零售物業(yè)供過于求的現(xiàn)實(shí)下，一些受人矚目的失敗的購物中心項(xiàng)目將會出現(xiàn)；而政府將有可能開始收緊調(diào)控政策，重新思考土地使用及城市規(guī)劃策略。
    此前，相對住宅市場的嚴(yán)控，商業(yè)地產(chǎn)的政府管控比較寬松，成為投資開發(fā)的“避風(fēng)港”。
    實(shí)際上，雷玉紅告訴記者，目前在大城市已有地方政府注意到供過于求的跡象，并要求開發(fā)上帶著規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念去“拿地”，對開發(fā)商資金實(shí)力和商業(yè)專業(yè)開發(fā)能力都有了一定的要求。
    而對涉身其中的開發(fā)商地產(chǎn)商投資商而言，在政府“出手相救”前，避免被供大于求的過剩泡沫提前淹沒還需要自身的積極調(diào)整應(yīng)對。
    面對市場環(huán)境的不斷變化，購物中心的不斷升級換代，2014年商業(yè)地產(chǎn)商需要業(yè)態(tài)和戰(zhàn)略的雙重調(diào)整，運(yùn)用創(chuàng)新思維在激烈的產(chǎn)業(yè)競爭中贏得差異化生存的獨(dú)特空間。
     當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的困難在于零售品牌太少，業(yè)態(tài)同質(zhì)性太高，商業(yè)地產(chǎn)商需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展新品牌與新業(yè)態(tài)以強(qiáng)化市場競爭力�！吧虡I(yè)模式過于單一，購物廣場的體量變得越來越大，但是消費(fèi)者的體驗(yàn)并沒有隨著空間的增大而變得明顯豐富起來�！�
     由于餐飲對購物中心提高入駐率和吸引客流、增強(qiáng)體驗(yàn)的關(guān)鍵，最近餐飲業(yè)態(tài)在購物中心的占比一路走高，從歷史上一般的15%-20%的比例已甚至高達(dá)40%；同時(shí)兒童業(yè)態(tài)也被視為擺脫購物中心同質(zhì)化的救命稻草，購物中心開始一味加重餐飲、兒童業(yè)態(tài)。對此，雷玉紅也表示，二三線城市購物中心餐飲還是需保留在合理范圍內(nèi)，而一味復(fù)制兒童業(yè)態(tài)只會產(chǎn)生更大的租金壓力，購物中心需從購物環(huán)境、文化上做綜合設(shè)計(jì)規(guī)劃增強(qiáng)體驗(yàn)性。
     “光靠跑馬圈地、復(fù)制和快速開發(fā)已經(jīng)不可能在市場上一領(lǐng)風(fēng)騷�！迸隧w認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)已逐漸進(jìn)入“專業(yè)化階段”。他的建議是區(qū)域型本地型地產(chǎn)開發(fā)商需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司的助力才能擺脫泡沫危機(jī)。
    巨量的綜合體開發(fā)及大比例的本地型、區(qū)域型開發(fā)商占主體的現(xiàn)狀，必然催生出對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營鏈條上各環(huán)節(jié)專業(yè)服務(wù)的巨大需求。
    “今后五年，大量的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司將涌現(xiàn)出來，如商業(yè)顧客公司、招商代理公司、專業(yè)的商業(yè)物業(yè)銷售代理公司、資產(chǎn)管理公司等，而且其中少部分會在市場競爭中逐漸占領(lǐng)較大的市場份額，形成自己有全國影響力的品牌�！�

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