商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化 三四線風(fēng)險最大

商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化 三四線風(fēng)險最大
　　狄更斯在《雙城記》說，“這是最好的時代，這是最壞的時代”，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步入新的發(fā)展階段，改革與創(chuàng)新直面降臨，商業(yè)地產(chǎn)井噴的背后蘊涵著泡沫論，互聯(lián)網(wǎng)思維之下伴隨電商沖擊，縱向拓展的另一面是回歸一二線城市，如何預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員關(guān)注的問題。
　　近期，記者專訪了亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波，從中國商業(yè)地產(chǎn)泡沫論、如何做好體驗式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的未來、房地產(chǎn)跨界金融背后的原因等方面，朱凌波做了全面而深刻的分享，而其中“回歸”一詞成為了關(guān)鍵，包括開發(fā)商回歸一二線城市，消費方式回歸自然、童年、鄉(xiāng)村文化的記憶等，其中不乏新穎獨特的觀點，值得探究。

“泡沫論”屬于行業(yè)正常發(fā)展階段
　　記者：近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，雖然新興時間很短，但已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫論，您是怎么看待當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段？
　　朱凌波：商業(yè)地產(chǎn)正處于加速發(fā)展階段，也出現(xiàn)了投資過熱的現(xiàn)象，包括從一、二、三線城市出現(xiàn)梯度化的蔓延和發(fā)展，這是行業(yè)要走向成熟、繁榮的必經(jīng)之路。
　　所謂泡沫論的本身就有問題，有泡沫才會有競爭，有競爭才會有創(chuàng)新。只有經(jīng)歷這個競爭階段，進行優(yōu)勝劣汰，行業(yè)最后才能真正進入成熟階段，任何行業(yè)都會經(jīng)歷這樣一個發(fā)展階段。
　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目爆發(fā)式發(fā)展，主要有幾個原因，一個是政府的推手，尤其是地方政府作為主要推手，認為城市綜合體這種產(chǎn)品模型能夠帶動城市形象、拉動城市GDP、帶動地價上漲、提升整個城市的生活方式，所以地方政府愿意做這個事情。另一個是從開發(fā)商角度來講，住宅開始進入一個平穩(wěn)期，無論是品牌地產(chǎn)商還是中小開發(fā)商都想尋找一個更好的發(fā)展模式。不僅僅是一個住宅銷售回籠現(xiàn)金流的形式，還希望拿到持有性物業(yè)，一種與現(xiàn)金流結(jié)合的模式，為品牌的增長、長期經(jīng)營，奠定資產(chǎn)基礎(chǔ)。
　　此外，我們中國城市化高速發(fā)展，尤其是改革開放30年積累的消費能力，人們消費理念的提升，包括國際化的視野、休閑時間、消費時間、文化水平等的提高。人們對消費需求開始升級，由過去滿足日常生活需求，到文化、娛樂、藝術(shù)更高的精神需求。
　　這種種因素造成在這個階段商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式的發(fā)展，我想經(jīng)過大浪淘沙，經(jīng)過一段周期的發(fā)展會慢慢進入正常階段。

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