住宅與商業(yè)地產(chǎn) 一半海水一半火焰

住宅與商業(yè)地產(chǎn) 一半海水一半火焰
“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題   
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   樓市新的一輪調(diào)控，全國很多城市樓市行情出現(xiàn)波動(dòng)，住宅市場出現(xiàn)了濃烈的觀望情緒，就在住宅市場前景未卜的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸淡入人們的視線，眾多現(xiàn)象表明商業(yè)地產(chǎn)市場仍具備投資潛力，且未來上漲空間較大。而這種形勢，是否會(huì)給住宅和商業(yè)地產(chǎn)造成一半海水一半火焰的差距?

住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)基本上存在以下幾種區(qū)別。

從選址規(guī)劃角度看，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能都比住宅要復(fù)雜，對人流、物流、交通、消防、停車等諸多方面均有要求，而且功能要求滿足之后，還要考慮如何滿足未來商家和市場的需求。

在籌備建設(shè)上，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研，但是商業(yè)地產(chǎn)更加嚴(yán)謹(jǐn)，定位也更為復(fù)雜和系統(tǒng)化，商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等方面的分析。

從利益關(guān)系上來說，與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過開發(fā)商和投資者兩方就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡四方的利益關(guān)系。

從投資角度來看，住宅一般是買來自用，或者是作為保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性非常小，而商業(yè)地產(chǎn)一旦沒做旺其價(jià)值就極低，風(fēng)險(xiǎn)性極大。

樓市調(diào)控，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是否都會(huì)收到影響？

從年初以來，全國多地樓市出現(xiàn)波動(dòng)，受到相關(guān)因素影響很大，受到限貸、限購、保障性住房政策、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”、“房產(chǎn)稅立法”、“增加剛需供應(yīng)，反腐氛圍濃郁等多種因素的影響，國內(nèi)一線樓市連續(xù)出現(xiàn)成交低迷，房價(jià)漲幅收窄或小幅回落的現(xiàn)象，相對火爆的2013年，市場明顯出現(xiàn)橫盤或下行趨勢，二、三線城市分化明顯，區(qū)域供應(yīng)量和存量較多、人口基數(shù)較少、價(jià)格在過去漲幅過快的二、三線城市房價(jià)明顯下行，房價(jià)上漲的城市日漸減少，這是住宅地產(chǎn)所凸現(xiàn)出來的市場表現(xiàn)。

但是相對于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)所受到影響并不是很大。第一，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，百姓不會(huì)對寫字樓和商鋪產(chǎn)生剛性需求，而且商業(yè)項(xiàng)目對投資資金門檻和專業(yè)知識要求較高，較長的投資周期也決定了商業(yè)地產(chǎn)市場流通換手率比住宅要低。第二，商業(yè)地產(chǎn)是為生產(chǎn)服務(wù)業(yè)提供辦公和營業(yè)場所之地，是第三產(chǎn)業(yè)的載體。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將直接影響市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求。

這也就是說，在總體平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，住宅市場的變化，并不影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硇碌狞S金期

雖然有的專家預(yù)言，商業(yè)地產(chǎn)的日子同樣也不好過，很多百貨為主的商業(yè)地產(chǎn)在在電商的日益崛起之下，迎來了很大的沖擊，但是那只是針對以往的傳統(tǒng)百貨而言。

而與傳統(tǒng)百貨業(yè)形成鮮明對比的恰恰是順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的是購物中心。面對目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)不是多了，而是少了，特別是對于集娛樂、休閑、購物于一體的購物中心來說，可謂是黃金遍地，一家地產(chǎn)公司的高管告訴筆者。

為什么說是黃金遍地？這位地產(chǎn)公司的高管說：“以北京公主墳附近正在建設(shè)的某個(gè)商圈為例，三公里范圍內(nèi)有近30萬常駐人口，五公里有近80萬常駐人口，十公里有300萬常駐人口，但是配套的商業(yè)設(shè)施很少，面對城市白領(lǐng)的集高檔餐飲、高端購物、高端休閑等功能于一體的大型城市綜合體幾乎空白，在二線城市這樣的空檔更多，所以說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿χ档瞄_發(fā)，此外，隨著中國的城市化進(jìn)程的發(fā)展和人均收入的增加，在中國三線、四線城市，這樣的高端需求都會(huì)不斷的增加。
不僅如此，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的利潤空間，《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011- 2020年)》稱“城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動(dòng)40萬億投資”。盡管沒有具體的數(shù)據(jù)，但是這里面有很大一塊將與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。所以，未來幾年，隨著老百姓對娛樂、休閑、購物等服務(wù)業(yè)的需求會(huì)越來越高，而商業(yè)地產(chǎn)正是這些產(chǎn)業(yè)的載體，也或?qū)⒂瓉碚嬲�的黃金期。(科技新發(fā)現(xiàn) 康斯坦丁/文)

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