金融街啟示:有多少批發(fā)市場歷史街區(qū)可重生?

金融街啟示:有多少批發(fā)市場歷史街區(qū)可重生?
    國內時尚特賣電商領創(chuàng)企業(yè)唯品會正悄然進軍互聯(lián)網金融戰(zhàn)場，其本月剛開業(yè)的廣州首家互聯(lián)網小額貸款公司，將于下月落戶民間金融街。作為金融街三期重點整治的物業(yè)，位于果菜西社區(qū)的一棟舊倉庫樓已清空圍蔽進行改造整飾，將以新面貌迎接這位互聯(lián)網小貸的先行者。
    在開業(yè)以來的兩年間，民間金融街已吸引了廣州62家小貸公司中的39家(超過六成)集結，成為名符其實的國內首個民間金融集聚區(qū)。
     廣東省規(guī)模最大的小貸公司廣州市華易小額貸款股份有限公司總經理曾春茂認為金融街有品牌效應，有歷史沉淀，有利于企業(yè)發(fā)展。而廣州茂商小額貸款股份有限公司總經理何光武則非常認可金融街形成小貸公司集聚地，公司間可互通有無，政府也為入駐企業(yè)提供貸款獎勵與租金補貼。
    金融街管委會相關負責人透露，金融街三期將繼續(xù)吸納優(yōu)質企業(yè)到金融街設立小貸公司，爭取年底突破70家。引入并重點培育互聯(lián)網金融龍頭企業(yè)，爭取年底前達到15家。
    隨著民間金融街三期建設的啟動，金融街將延伸到一德路這條被幾個專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)的著名騎樓街，也意味著一德路批發(fā)市場的轉型升級進入倒計時。
    這令人想起兩年前市長陳建華說過的：“廣州民間金融街將來不僅是一條長堤街，而且是包括了一德路在內的片區(qū)�！�
    從長堤大馬路的低端商業(yè)被淘汰，到一德路“后倉”果菜西清除“非倉改倉”、變身金融社區(qū)，再到一德路的批發(fā)市場的轉型升級，民間金融業(yè)的靈魂正賦予這片歷史街區(qū)衰敗的肌體以新生命。這也是目前廣州成功進行舊城更新的惟一范例。

     商貿型街區(qū)更新要用高端業(yè)態(tài)來淘汰低端業(yè)態(tài)

    與兩年前的民間金融街所在的長堤大馬路、一德路一樣，廣州老城有不少歷史文化街區(qū)如十三行一帶的光復南、槳欄路目前仍然是專業(yè)批發(fā)市場的叢林，大小貨車占道、貨物堆積，寸步難行，易引發(fā)火災，而且大量的住改倉、亂搭建，嚴重破壞已受保護的歷史建筑。
     自建業(yè)大廈火災發(fā)生后，廣州開始整肅、改造專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)布了《廣州市關于推動專業(yè)批發(fā)市場轉型升級的實施意見》，有消防隱患、堵塞交通的低端市場將搬遷關閉。
    而對歷史文化街區(qū)引入有特色的業(yè)態(tài)、整體保護更新的呼聲一直很急迫。
    民間金融街通過注入新產業(yè)，功能置換、業(yè)態(tài)提升來提高老城的土地利用效率，充分實現(xiàn)土地價值，同時保護了歷史街區(qū)，通過再生利用重塑其文化特色。這種模式能否在廣州老城中眾多被低端專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)、破壞性使用的歷史街區(qū)中推廣復制？
    民間金融街管委會相關負責人認為：舊城更新如果只是把這棟樓拆了，重新建一棟，是會使街區(qū)失去活力的。我們通過引入金融企業(yè)，挖掘這個街區(qū)原來的歷史，結合現(xiàn)代改造，使這個街區(qū)形成品牌效應、市場效應，通過市場的作用，它自己就會更新起來。在這個過程中，政府主要做公共服務的角色，街道、馬路、消防、停車等由政府來做，建筑內部的裝修就由企業(yè)自己來做。這是舊城更新關鍵的地方。
   又如民間金融大廈原來是租給小雜貨店，但現(xiàn)在有金融企業(yè)來租，付的租金高，它自然就會租給企業(yè)，這就是用高的業(yè)態(tài)來淘汰低端的業(yè)態(tài)。
    一位曾參與舊城更新項目的專家指出：廣州民間金融街的改造模式其實與上海外灘類似，外灘也是把原來在老房子里面的產業(yè)包括政府辦公清空，引入高大上的金融業(yè)，而且優(yōu)先引入最早在這些建筑中辦公的原來的金融機構。這一舉措與其樹立國際金融中心的目標相配合。

  廣州民間金融街所在的長堤其實建成歷史和外灘較為相近。原來都是中資華資銀行的集聚地，金融街的建設也是廣州確立區(qū)域金融中心的重要舉措。
    歷史街區(qū)的更新改造關鍵在于是否有一個能支付更高租金的產業(yè)進來，這樣的高端產業(yè)有多少？

    廣州人需要有文化底蘊的商業(yè)休閑街

    這位專家對此表示樂觀，他認為，目前對于舊城的“紳士化”改造基本是兩種方式：
    一是民間金融街這種通過政府主導，政府市場化運作把老房子從原業(yè)主手上以高租金承租過來，修繕整治，再轉租引入高端產業(yè)，淘汰低端產業(yè)。
    另一種是成都寬窄巷這種以文物、歷史建筑、歷史街區(qū)保護為目的，通過空間條件的約束來提高街區(qū)的品質，因為修繕改造的投入大，也需要以歷史文化為賣點定位為發(fā)展商業(yè)旅游休閑產業(yè)。寬窄巷是自上而下推動的，而廣州的新河浦則是自下而上由市場自發(fā)形成的，前期進入、將東山洋樓別墅改造為酒吧會所的投資者要冒一定風險。
    這兩種方式都需要有高端的業(yè)態(tài)引入。
    廣州不少的歷史街區(qū)如十三行一帶的槳欄路、光復南之所以被專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)，是因為歷史上本來就根據(jù)商業(yè)或貨物類型成行成市，后來經過大規(guī)模的騎樓建設，商業(yè)面積過剩，相對于供給的空間規(guī)模而言，當時沒有那么多的零售商業(yè)和休閑商業(yè)的需求，而廣州是華南地區(qū)最重要的商業(yè)集散地，因此一部分商業(yè)空間就形成了專業(yè)批發(fā)市場。
    到上個世紀末，老城仍然是專業(yè)批發(fā)市場的密集地，大量的老房子就被用作專業(yè)市場的檔口或者倉庫了。但現(xiàn)在廣州愿意到有歷史文化底蘊、有城市特色的老城消費的高收入人群在增加，而支持這種生活方式的商業(yè)空間卻很少。能否通過商業(yè)休閑改變這些老街區(qū)的使用方式，先嘗試置換掉幾處低端的批發(fā)市場，高效利用老城豐富的歷史文化資源，實現(xiàn)其文化價值，這樣的市場需求應該說是具備的。
    政府應選擇像民間金融街這類重點項目來推進、引導，而大部分的歷史街區(qū)更新改造則應該是市場自下而上來完成。
    至于說引入新業(yè)態(tài)會否改變原來街區(qū)的社會結構？這主要看原來的街區(qū)特點。像十三行一帶的街區(qū)，大部分業(yè)主已不在此居住，而是一樓出租作商鋪或倉庫，二三樓以上住的多是外來務工人員，而這些務工人員也服務于這一帶的專業(yè)批發(fā)市場。隨著批發(fā)市場被遷出，這些人也會搬走。
    注入新功能是方向，但要針對不同街區(qū)特點

    “注入新功能是舊城復興的一個方向。”曾參與編制《廣州歷史文化名城保護規(guī)劃》的華南理工大學建筑學院禤文昊博士認同以中高端業(yè)態(tài)重新布局一些被低值專業(yè)批發(fā)市場占據(jù)的歷史文化街區(qū)。
    他說：“像長堤、人民南、十三行這些曾是廣州最繁華的高端商業(yè)區(qū)，有文化底蘊，也是許多老廣州的情結所在，但現(xiàn)在卻被低端批發(fā)市場占據(jù)，令人痛心�！�
    但他對選擇何種功能、轉變成什么業(yè)態(tài)持審慎態(tài)度：
     他認為，民間金融街是特殊時期特殊政策的產物，其模式不易復制。廣州要落實國家、省促進民間金融發(fā)展、支持小微企業(yè)融資的政策，自身也有發(fā)展區(qū)域金融中心的目標，這一契機促成了以政府主導的民間金融街的建設。但注入的新功能能否扎根、壯大、與周邊業(yè)態(tài)積極互動，仍取決于市場。
    此外，廣州歷史文化街區(qū)類型多樣，舊城復興策略的制定，應當建立在對具體街區(qū)特點的充分研判基礎上。與長堤一路之隔的一德路，歷史上就是專業(yè)批發(fā)市場區(qū)，其延續(xù)至今所形成的品牌和地方特色，在更新中恰恰應當好好利用。對于批發(fā)行業(yè)亂象的治理，除了依靠政府自上而下的力量，也應引導行業(yè)制定自身發(fā)展的長遠規(guī)劃，加強自律、主動落實城市管理在交通消防等方面的要求。

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