批發(fā)市場外遷：商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與焦慮

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題   
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    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。    近期，北京市具有標(biāo)志性的服裝批發(fā)市場——大紅門批發(fā)市場和動(dòng)物園批發(fā)市場外遷河北白溝、永清或天津西青、武清的傳聞甚囂塵上，圍繞此事件的議論更 是沒有平息，反而越演越烈。批發(fā)市場外遷的原因很多，其中，有新型城鎮(zhèn)化的必然因素，也有城市逐利的潛意識(shí)在做功，反映在城市商業(yè)地產(chǎn)上，就是機(jī)遇與焦慮并存。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程使然

   今年2月，中央領(lǐng)導(dǎo)人在北京主持召開座談會(huì)，專題聽取了京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)并作重要講話。該領(lǐng)導(dǎo)人強(qiáng)調(diào)，京津冀協(xié)同發(fā)展意義重大，對(duì)這個(gè)問題的 認(rèn)識(shí)要上升到國家的戰(zhàn)略層面。大家一定要增強(qiáng)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的自覺性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，增強(qiáng)通過全面深化改革形成新的體制機(jī)制的勇氣，繼續(xù)研究、明確 思路、制定方案、加快推進(jìn)。
   此后，京、津、冀三地都以各自的方式做出了回應(yīng)。
    今年“兩會(huì)”期間，天津市副市長宗國英在接受媒體采訪時(shí)曾表示，多年的“京津冀一體化”概念是該從會(huì)議桌上走向?qū)嵸|(zhì)合作的時(shí)候了。宗國英認(rèn)為，京津 冀三地協(xié)同發(fā)展可配合環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展，因?yàn)闉I海新區(qū)具有承接首都功能疏散的空間和條件，也有新區(qū)自身港口和河北共同協(xié)商整合的優(yōu)勢，既有輸入，又有輸 出。
     今年3月出臺(tái)的《河北省委、省政府關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見》也明確指出，河北省將落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略，以建設(shè)京津冀城市群為載體，打造京 津保三角核心區(qū)，做大保定城市規(guī)模，以保定、廊坊為首都功能疏解的集中承載地和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承載地，與京津形成京津冀城市群的核心區(qū)。
     今年3月下旬，北京市規(guī)劃委主任黃艷做客北京城市廣播“市民對(duì)話一把手”時(shí)表示，今年北京將對(duì)執(zhí)行十年的城市總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整和修改，城鄉(xiāng)接合部被 納入規(guī)劃中。她提道，解決北京的“城市病”要放在京津冀區(qū)域內(nèi)治理，要把非首都核心職能的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，盡可能壓縮疏解到周邊。將周邊城市建成具有競爭力的 “城市群”，城市功能相互銜接、匹配、分擔(dān)。
    不過，比起京津兩個(gè)“巨無霸”來，河北往往被視為一個(gè)參與者的角色，似乎缺少公共話語權(quán)。從北京的角度看，本輪京津冀一體化戰(zhàn)略地位的提升，在于北 京的大城市病已到了不得不治的時(shí)候了。城市功能、人口和產(chǎn)業(yè)的向外疏解迫在眉睫，這其中的紅利可以順便惠及河北這個(gè)“小兄弟”。同時(shí)，河北雖然在政策、資 金、技術(shù)等方面難望北京之項(xiàng)背，但在土地、環(huán)境容量、人口等方面有著北京不具備的優(yōu)勢，具有發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的條件，比如服裝加工和批發(fā)業(yè)務(wù)。
     反觀北京，這個(gè)以建設(shè)世界級(jí)城市為目標(biāo)的特大城市，在寸土寸金的中心城區(qū)，居然分布著大量“體積龐大”的批發(fā)市場。從二環(huán)到三環(huán)，在京城鼎鼎大名的 批發(fā)市場不勝枚舉：動(dòng)物園服裝批發(fā)市場、官園批發(fā)市場、天意小商品批發(fā)市場、六里橋綜合批發(fā)市場、木樨園窗簾批發(fā)市場、大紅門服裝批發(fā)市場、十里河建材批 發(fā)市場……
     隨著越來越多的外來人口的涌入，今天的北京，隨之而來的是交通擁堵、生存空間狹小、用水緊張、空氣污染等大城市病日益嚴(yán)重。而在城市中心區(qū)的每一個(gè)批發(fā)市場周邊，這些癥狀表現(xiàn)得尤為突出。在北京的交通線路圖上，基本上每一個(gè)批發(fā)市場所在地都是一個(gè)常年擁堵的節(jié)點(diǎn)。
    北京的“動(dòng)批”匯集了近10個(gè)服裝批發(fā)市場，許多服裝商家和青年人都喜歡在這兒“淘貨”。這片市場形成于上世紀(jì)80年代中期，最早的雛形就是路邊的 服裝攤位。2000年之后，北京市調(diào)整城市規(guī)劃，在這里建起了數(shù)棟商業(yè)樓宇，大量做服裝批發(fā)生意的商家開始進(jìn)駐商場。與“動(dòng)批”相鄰的是北京動(dòng)物園公交樞 紐站，每天都有十多條線路的公交車在這里換乘，交通擁擠不堪。
    在另一個(gè)城市中心區(qū)的批發(fā)市場北京大紅門服裝批發(fā)市場，這個(gè)問題更加突出。據(jù)報(bào)道，2010年10月底的一天，大紅門服裝批發(fā)市場所在的南中軸路雙 方向曾出現(xiàn)過一次嚴(yán)重?fù)矶�，半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，所有的車輛都寸步難行。而造成擁堵的原因居然是冬裝換季，大量批發(fā)服裝的車輛進(jìn)出大紅門服裝批發(fā)市場。
    隨著城鎮(zhèn)化的深入和升級(jí)，首都經(jīng)濟(jì)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和升級(jí)的任務(wù)。北京市“十二五”規(guī)劃明確指出，將制定、修訂行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，加強(qiáng)對(duì)低端業(yè)態(tài)的規(guī)范管理，加快低端業(yè)態(tài)的調(diào)整退出。
    無論是高端態(tài)度，還是北京和河北的各自追求，服裝市場遷移都有了充分的理由。
    據(jù)測算，隨北京批發(fā)市場外遷的外來人口或達(dá)50萬到100萬人。

    批發(fā)不是首都的GDP

    不可否認(rèn)，北京的服裝等批發(fā)市場的興起、發(fā)展都順應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和需求。不過，當(dāng)北京市越來越大、人口越來越多、生活成本越來越高時(shí)，這些批發(fā)市場顯然已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代大都市建設(shè)的要求了。
    中國人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所教授陳秀山曾表示，北京定位是發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。但是很多中心城區(qū)為追求GDP，包容一些低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 造成了極大的資源浪費(fèi)。在陳秀山眼中，這種為了GDP包容低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典型就是“動(dòng)批”等盤踞在城市中心的批發(fā)市場。他覺得，作為交通樞紐的西直門本來 就非常擁堵，周圍再加上幾個(gè)大型服裝批發(fā)市場，更加劇了擁堵程度。
    中國青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江說，不僅各種層次的人員都想到北京謀生，很多企業(yè)也都希望能在北京扎下根。一些重工業(yè)的生產(chǎn)企業(yè)甚至將公司總部從外 地遷到北京。北京的吸附能力造成了人員、產(chǎn)業(yè)的集中。那些低端產(chǎn)業(yè)在北京能存留下來首先是有需求，但這種需求需要政府部門的規(guī)劃和管理。如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提 升沒有做到位，就會(huì)把高中低的需求攪和在一起，造成秩序上的混亂。北京現(xiàn)在已經(jīng)是第三產(chǎn)業(yè)為主，但大家日常的感受是，小餐館滿地都是，那種高端的、生產(chǎn)性 的第三產(chǎn)業(yè)卻不夠。
    低端服務(wù)業(yè)接納的是低端勞動(dòng)力，而高端服務(wù)業(yè)則對(duì)從業(yè)者素質(zhì)提出了要求。但從目前看，北京的服務(wù)業(yè)還是低端勞動(dòng)力占據(jù)主流。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，單靠 政府和單靠市場內(nèi)生力量都不夠，需要把兩者結(jié)合起來。政府要在規(guī)劃上下足功夫，要有長遠(yuǎn)、全局性的考量。低端的行業(yè)云集在鬧市區(qū)，除了有需求外，還有經(jīng)濟(jì) 利益的原因。
     按照北京市“十二五”規(guī)劃，要大力發(fā)展的是高附加值的高端行業(yè)，與此相適應(yīng)的是需要大量高素質(zhì)的人才。目前，海淀區(qū)的北部區(qū)域已經(jīng)規(guī)定未來七成的土 地用作高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，其余三成的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。這就意味著，將來要到這個(gè)區(qū)域就業(yè)，進(jìn)入門檻將越來越高，低端的勞動(dòng)力將無法支付在這個(gè)區(qū)域謀生 的成本。通過這樣的方式，就能夠推動(dòng)人口的分流，防止大量人口盲目涌向北京等大城市。而與之相應(yīng)的低端、低附加值產(chǎn)業(yè)，也會(huì)因?yàn)槌杀靖咂�、勞�?dòng)力缺失而從 城市核心區(qū)轉(zhuǎn)移出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)。

    躁動(dòng)的“城市潛意識(shí)”

    服裝等批發(fā)市場外遷，無論表面的理由多么充分，比如城鎮(zhèn)化進(jìn)程、世界城市建設(shè)、人口資源容量等等，都無法否認(rèn)城市逐利“潛意識(shí)”的作用。如果服裝批發(fā)市場給北京帶來的利潤豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會(huì)驅(qū)逐它的。
    事實(shí)上，近幾年由于受到網(wǎng)購興起的沖擊，“動(dòng)批”的生意也開始不那么好做了。商戶反映，現(xiàn)在進(jìn)貨的價(jià)格上漲得太厲害，今年的夏裝價(jià)格比去年翻了一 倍。服裝原材料價(jià)格逐年上漲，勞動(dòng)力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時(shí)間成本也在增加。另一方面，店鋪里導(dǎo)購人員的工資也在不斷上漲，現(xiàn)在雇傭 導(dǎo)購每個(gè)月最便宜也要3500元。這些成本累加起來，批發(fā)的價(jià)格不可能不上漲。
    其實(shí)，經(jīng)營狀況開始下滑并不僅僅出現(xiàn)在“動(dòng)批”。去年，就有十幾家建材家居市場相繼關(guān)門停業(yè)。受宏觀調(diào)控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個(gè)行業(yè)的市場容量已經(jīng)過度飽和。
    與北京的情況相反，河北、天津等北京周邊地區(qū)的城市對(duì)承接批發(fā)市場的轉(zhuǎn)移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。
    河北保定白溝新區(qū)管委會(huì)主任張海說，北方著名商鎮(zhèn)白溝現(xiàn)有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類專業(yè)批發(fā)集散市場，去年銷售額600個(gè)億，計(jì)劃 2020年達(dá)到2000個(gè)億。借助電子商務(wù)技術(shù)變革和京津冀一體化兩大機(jī)遇，白溝正掀起第二輪發(fā)展高潮，已經(jīng)謀劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)域?qū)ｉT對(duì)接北京批 發(fā)市場疏解。
    與白溝新區(qū)管委會(huì)合作負(fù)責(zé)市場土地開發(fā)和運(yùn)營的隆基泰和國際商貿(mào)有限公司總經(jīng)理唐帥說，白溝已經(jīng)蓋了30萬平方米服裝市場等著北京商戶入駐，他們可 以免5年租金，就算有的商戶在北京簽了更長的合同，到他們這里可以續(xù)差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務(wù)盈利。
    河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進(jìn)入永清臺(tái)灣新城建設(shè)工地，每隔幾米便會(huì)出現(xiàn)“北京南城 臺(tái)灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區(qū)，大型塔吊正在施工。
    據(jù)了解，截至目前，永清浙商新城開工企業(yè)近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬平方米�！罢猩桃�資一期”項(xiàng)目均為在京的浙江服裝企業(yè)投資建設(shè)，后續(xù)的二期和三期工程已經(jīng)有湖北和河北企業(yè)的投資。
    一向平靜的永清樓市也因?yàn)椤皠?dòng)批”即將遷入而躁動(dòng)起來。在經(jīng)過了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區(qū)許多樓盤的價(jià)格已經(jīng)超過了6000元/平方米，新城區(qū)個(gè)別樓盤的價(jià)格甚至超過了8000元/平方米，勢頭直追鄰近的廊坊和固安。
     商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無遺。
     國瑞生態(tài)城是永清最大的樓盤，其主打項(xiàng)目是別墅，去年10月，其別墅均價(jià)還只有9800元/平方米，目前該價(jià)格已經(jīng)上漲到了15000~16000 元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴筆者，7月份該樓盤的高層住宅項(xiàng)目開盤，價(jià)格大概在8500~9500元/平方米。國瑞生態(tài)城之所以敢開出這樣的 “天價(jià)”，主要是因?yàn)樵摌潜P是距正在興建的永清國際服裝城最近的項(xiàng)目之一，而永清國際服裝城正是傳說中“動(dòng)批”即將遷入的地方。
     河北白溝一位關(guān)注大型批發(fā)市場建設(shè)的當(dāng)?shù)馗刹勘硎�，除了利稅和就業(yè)之外，大型批發(fā)市場入駐，人流、物流、資金流都會(huì)聚攏而來。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮(zhèn)化提供破題思路。
     天津武清商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“美地廣場”總經(jīng)理鄧東超更希望這些批發(fā)市場進(jìn)入武清。他說：“無論是區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢還是商業(yè)地產(chǎn)的成熟度，武清區(qū)作為京津同城的橋頭堡，都會(huì)提供更大的便利和發(fā)展空間�！�

    機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)

     北京市規(guī)劃委主任黃艷介紹，北京批發(fā)市場疏解面臨深層次的市場阻力，一個(gè)是北京交通的區(qū)域向心力很強(qiáng)，便利性無法替代；另一個(gè)是不少批發(fā)市場就近與 低成本加工制造(農(nóng)民集體用地上建設(shè)工業(yè)廠房)形成產(chǎn)業(yè)鏈條。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)銷售的服裝大約40%來自鄰近區(qū)縣的服裝企業(yè)和加工作坊。
     伴隨著部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門地區(qū)每年將減少超過500億元的營業(yè)額財(cái)政收入。北京市豐臺(tái)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于目前的工作重點(diǎn) 是對(duì)低端業(yè)態(tài)完成“騰籠換鳥”，從短期來看確實(shí)可能對(duì)財(cái)政造成一定的轉(zhuǎn)型期“陣痛”，下一步豐臺(tái)區(qū)將針對(duì)企業(yè)不同的選擇，出臺(tái)不同政策，扶持符合首都定位 的企業(yè)在“大紅門”地區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以達(dá)到“有退、有轉(zhuǎn)、有升級(jí)、有回歸”的功能完善目標(biāo)。同時(shí)消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)，這一 數(shù)額的損失確實(shí)不可能在短期立即得到恢復(fù)，樂觀估計(jì)或?qū)⒃?至5年內(nèi)，伴隨高端商業(yè)形態(tài)的發(fā)展而得到彌補(bǔ)。
     據(jù)介紹，目前大紅門市場內(nèi)部已經(jīng)有一部分企業(yè)及商戶正逐步從批發(fā)向零售商城進(jìn)行轉(zhuǎn)型。對(duì)于非首都核心功能的批發(fā)業(yè)將成為下一步升級(jí)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，而已轉(zhuǎn)移為零售商城的則有望予以保留，只要有機(jī)會(huì)還想遷回來。
    對(duì)北京市場的留戀，實(shí)際上是對(duì)河北等遷入地的憂慮。

     盡管白溝、永清等地充滿期待，武清的開發(fā)商動(dòng)作頻頻，承接北京的批發(fā)市場仍受制了較多困難，現(xiàn)有市場動(dòng)力顯得勢單力薄。
     一是交通配套缺失。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展離不開路網(wǎng)的互聯(lián)互通，目前白溝和永清到北京都沒有直達(dá)高速，很多商戶感覺便利性不足。從北京永定門長途汽車站坐公交車到永清臺(tái)灣新城要2個(gè)小時(shí)。按照規(guī)劃，連接永清和北京的京臺(tái)高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。
    二是城市基礎(chǔ)設(shè)施不足。白溝新城建成的各類批發(fā)市場很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規(guī)劃中，現(xiàn)有建成規(guī)模距離一個(gè)要容納幾百萬人隨時(shí)流動(dòng)的城市還有很大差距。
    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，疏解批發(fā)市場必須以市場手段為主，就地升級(jí)到高端業(yè)態(tài)，同時(shí)做大周邊地區(qū)商貿(mào)流通功能競爭力，用市場方式吸引原有商流主動(dòng)轉(zhuǎn)移。
     中國管理科學(xué)研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長張乃劍說，對(duì)于大紅門這樣一個(gè)大型成熟的專業(yè)市場，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠(yuǎn)離北京的河北，是脫 離市場實(shí)際、破壞市場規(guī)劃的冒險(xiǎn)行為。如果照目前規(guī)劃進(jìn)行下去，勢必帶來大紅門市場基礎(chǔ)設(shè)施資源的極大浪費(fèi)，大紅門專業(yè)市場品牌無形資產(chǎn)的徹底流失，經(jīng)營 多年的數(shù)萬家商戶面臨重新選擇經(jīng)營場地等問題。數(shù)萬家商戶突擊轉(zhuǎn)移，不但不會(huì)出現(xiàn)趕羊群效應(yīng)，反而會(huì)出現(xiàn)拒絕外遷的逆反心理和逆反商業(yè)現(xiàn)象。這種破壞市場 的行為，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
    不過，中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家工作委員會(huì)副主任孫曉東對(duì)此卻提出了自己的不同看法。
     市場有足夠的自我修復(fù)與創(chuàng)新能力，北京的批發(fā)市場外遷是時(shí)代發(fā)展的必然，風(fēng)險(xiǎn)的后面一定有巨大的機(jī)會(huì)�！睂O曉東說。

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