義烏土地市場衰退 退地償款陷拉鋸戰(zhàn)

義烏土地市場衰退 退地償款陷拉鋸戰(zhàn)
    在樓市調(diào)整土地市場低迷的形勢下，土地價格難以提振甚至流拍的局面讓地方政府感到頭疼。然而在浙江義烏，一塊公開出讓且閑置了三年的土地被義烏市委常委會以紀(jì)要的方式收回，并讓開發(fā)商獲得了4億多元補(bǔ)償。

這塊位于義烏市中心11號街坊的國有土地，于2011年4月14日以12.18億元的價格出讓。由于價格過于低廉，曾經(jīng)被媒體指為“定向轉(zhuǎn)讓”給一家名不見經(jīng)傳的浙江高瑞投資有限公司（下稱浙江高瑞投資公司），多家知名開發(fā)商包括上海復(fù)星地產(chǎn)鎩羽而歸。

土地閑置三年后的2014年1月，義烏市委常委會以【2014】5號會議紀(jì)要決定解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2014年5月15日，義烏市國土資源局與開發(fā)商簽訂合同解除協(xié)議。協(xié)議約定，義烏市財政返還開發(fā)商已交付的土地出讓金、項目保證金共9.09億元，并補(bǔ)償4.2798億元。

在合同解除協(xié)議簽訂之前，義烏方面于2014年1月份下旬提前將項目保證金2億元支付給了開發(fā)商。11號街坊退地的舉動目前引起了義烏市當(dāng)?shù)厝舜�、政協(xié)的關(guān)注。

退地又賠償

一份由義烏市國土資源局局長虞秀軍簽發(fā)的向義烏市政府的“關(guān)于解除義烏市中心區(qū)11號街坊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的請示”顯示，浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司向國土資源局提出申請，要求解除土地出讓合同，并退還繳納的7.09億元土地出讓金。

該份文件簽發(fā)時間為2014年5月9日。義烏市國土資源局在文件中向市政府建議，同意解除11號街坊土地使用權(quán)合同，并退還開發(fā)商7.09億元土地出讓金、2億元項目保證金（項目保證金今年1月下旬已做暫退處理），并補(bǔ)償開發(fā)商4.2798億元。

公開資料顯示，浙江高瑞投資公司通過公開掛牌的方式于2011年4月14日以12.18億元競得11號街坊的272畝土地。國土資源局的文件顯示，國土資源局根據(jù)浙江高瑞投資公司與義烏高瑞置業(yè)有限公司的約定，于2011年5月24日將受讓人變更為浙江高瑞投資公司的子公司義烏高瑞置業(yè)有限公司。

截至土地出讓合同解除前，浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司僅僅支付土地出讓金為7.09億元和2億元的項目保證金。根據(jù)義烏市國土資源局文件顯示，國土資源局的建議在2014年5月15日得到義烏市領(lǐng)導(dǎo)的批示。

為此，義烏市國土資源局根據(jù)義烏市委常委會【2014】5號會議紀(jì)要和市領(lǐng)導(dǎo)的批示意見，按照上述建議與浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司解除了土地出讓合同�！拔抑皇呛瀭�字走個程序，文件的具體內(nèi)容不知道�！蔽募�簽發(fā)人、義烏市國土資源局局長虞秀軍2014年7月28日接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示。

2014年5月21日，義烏市國土資源局局長虞秀軍再次簽發(fā)“義土資【2014】83號”文件，要求義烏市財政局落實退還第一期2.6405億元土地出讓金給開發(fā)商。

義烏市委常委會【2014】5號會議紀(jì)要到底如何表述，義烏市國土資源局辦公室駱主任表示，“這是國家機(jī)密�！苯刂劣浾甙l(fā)稿，義烏市委書記李一飛始終沒有對記者的采訪做出任何回應(yīng)。

轉(zhuǎn)讓被質(zhì)疑

公開資料顯示，2011年和2012年為義烏土地出讓的高價周期，而到了2013年義烏土地市場則進(jìn)入了低迷期。因為土地拍賣沒有達(dá)到政府保底價，2013年義烏土地市場多次出現(xiàn)流拍。

知情人士透露，11號街坊土地的退地開始醞釀于2013年下半年。工商資料顯示，浙江高瑞投資公司成立于2008年8月，由十幾名自然人股東發(fā)起成立。之后該公司無任何項目，在11號街坊土地出讓前以招商引資的名義從臺州進(jìn)入義烏。

在競拍11號街坊土地前的2011年2月3日，一家名為杭州裕興置業(yè)有限公司通過股權(quán)收購方式獲得了浙江高瑞投資公司的51%股份，后者的法人代表由原來的葉會福變更為杭州裕興置業(yè)有限公司的法人代表樓永亮。

11號街坊位于義烏江南岸，處于義烏市中心區(qū)核心位置。根據(jù)當(dāng)時媒體報道，包括上海復(fù)星地產(chǎn)在內(nèi)的十幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，結(jié)果或被義烏市設(shè)置的競拍門檻擋在門外，或被有關(guān)人士“勸退”。

2011年4月14日，浙江高瑞投資公司以12.18億元競得11號街坊土地，面積174242平方米。這個價格讓業(yè)界感到震驚的是，與11號街坊毗鄰且位置稍差的市中心區(qū)07、08地塊面積只有139509平方米，但出讓價格卻為72.19億元，被稱為當(dāng)時“全國地王”。

根據(jù)當(dāng)時規(guī)劃，被指為“定向轉(zhuǎn)讓”的11號街坊項目命名為金沙國際廣場，旨在打造高檔文化娛樂區(qū)，由兩幢酒店式公寓塔樓、一幢精品辦公塔樓和配套的高檔休閑娛樂場所組成的濱水混合商業(yè)社區(qū)。

幕后有操作？

然而在閑置兩年后的2013年下半年，11號街坊開始醞釀由政府收回。知情人士透露，為了避免股東之間的利益分割，2013年下半年浙江高瑞投資公司大股東杭州裕興置業(yè)有限公司通過收購其他股東股份為土地退回做好準(zhǔn)備。

工商資料顯示，2013年8月8日浙江高瑞投資公司在工商變更股份，杭州裕興置業(yè)有限公司獲得了公司的89%股份，法人依然為樓永亮�！爸�后，政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)希望其他開發(fā)商接盤因為價格過高沒有成功，最后政府選擇了回收。”上述知情人士透露。

在2014年5月15日義烏市國土資源局與浙江高瑞投資公司解除合同前，一系列幕后操作已經(jīng)開始。“除了提前退還2億元項目保證金外，還私下置換了一處價值7億元的房產(chǎn)給杭州裕興置業(yè)有限公司的關(guān)聯(lián)公司�！鄙鲜鲋�情人士介紹。

置換的土地為義烏市城市投資建設(shè)集團(tuán)持有稠佛路29號舊房及土地使用權(quán)，共20058平方米，評估價格為7.4157億元。

根據(jù)義烏市人民政府國資委2014年2月21日向義烏市政府簽發(fā)的請示文件顯示，由于義烏市利軒投資公司要求該地塊在具備開發(fā)建設(shè)條件后六個月，付清剩余50%轉(zhuǎn)讓款，“義烏市城投集團(tuán)在完成資產(chǎn)交付和過戶手續(xù)后再收取50%轉(zhuǎn)讓款，發(fā)生壞賬風(fēng)險特別巨大，會造成國有資產(chǎn)流失，建議本次轉(zhuǎn)讓應(yīng)獲得浙江省國資委批準(zhǔn)”。

義烏市國資委的擔(dān)憂在于義烏市國土資源局退還的土地出讓金、保證金以及置換的稠佛路29號地塊應(yīng)該給浙江高瑞投資公司�！袄�軒投資公司作為一個局外公司來接收置換地塊，不僅不符合程序，也會導(dǎo)致偷稅漏稅�！鄙鲜鲋�情人士介紹。

結(jié)果，義烏市國土資源局以義烏市委常委會【2014】5號會議紀(jì)要和市領(lǐng)導(dǎo)的批示意見要求義烏市城投集團(tuán)和利軒投資公司簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。義烏利軒公司成立于2013年12月23日，毛婷婷為大股東，是杭州裕興置業(yè)公司法人、浙江高瑞投資公司法人樓永亮的妻子，股份為85%。

浙江高瑞投資公司大股東、法人樓永亮指派一陳姓工作人員回應(yīng)本報采訪稱：土地閑置是因為政府不斷調(diào)整規(guī)劃，公司為此做過5個規(guī)劃；根據(jù)義烏市委市政府的安排，浙江高瑞申請退地中僅要求解除合同退回土地出讓金和項目保證金，補(bǔ)償或者賠償一項沒有提及；利軒投資公司與浙江高瑞投資公司、義烏置業(yè)公司沒有任何關(guān)系。2014-08-02 01:18:32　來源: 中國經(jīng)營報

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