北京批發(fā)市場(chǎng)外遷：城市的疏解與商機(jī)

北京批發(fā)市場(chǎng)外遷：城市的疏解與商機(jī) 
   近期，北京市具有標(biāo)志性的服裝批發(fā)市場(chǎng)——大紅門批發(fā)市場(chǎng)和動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)（動(dòng)批）外遷河北白溝、永清或天津西青、武清的傳聞甚多，圍繞此事件的眾議也相當(dāng)熱烈。批發(fā)市場(chǎng)外遷的原因很多，其中，有新型城鎮(zhèn)化的必然因素，也有城市逐利的潛意識(shí)在做功，反映在城市規(guī)劃上，就是挑戰(zhàn)與商機(jī)并存。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程使然

8月2日，國土資源部副部長(zhǎng)胡存智在河北省張家口市崇禮縣舉辦的一個(gè)論壇上透露，國務(wù)院最近已成立“京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組”以及相應(yīng)辦公室，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗擔(dān)任該小組組長(zhǎng)。今年2月26日，習(xí)近平總書記在北京主持召開座談會(huì)，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)。張高麗當(dāng)時(shí)也出席了座談會(huì)。此次會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，并將之升級(jí)為一個(gè)重大的國家發(fā)展戰(zhàn)略。今年3月，“京津冀一體化”戰(zhàn)略首次寫進(jìn)李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中。

隨著城鎮(zhèn)化的深入和升級(jí)，首都經(jīng)濟(jì)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和升級(jí)的任務(wù)。北京市“十二五”規(guī)劃明確指出，將制定、修訂行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，加強(qiáng)對(duì)低端業(yè)態(tài)的規(guī)范管理，加快低端業(yè)態(tài)的調(diào)整退出。

在北京這個(gè)以建設(shè)世界級(jí)城市為目標(biāo)的特大城市，在寸土寸金的中心城區(qū)，目前還分布著大量體積龐大的批發(fā)市場(chǎng)。從二環(huán)到三環(huán)，在京城鼎鼎大名的批發(fā)市場(chǎng)不勝枚舉：動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)、官園批發(fā)市場(chǎng)、天意小商品批發(fā)市場(chǎng)、六里橋綜合批發(fā)市場(chǎng)、木樨園窗簾批發(fā)市場(chǎng)、大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)、十里河建材批發(fā)市場(chǎng)……

今天的北京，越來越多的外來人口涌入，隨之而來的是交通擁堵、生存空間狹小、用水緊張、空氣污染等大城市病日益嚴(yán)重。而在城市中心區(qū)的每一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)周邊，這些癥狀表現(xiàn)得尤為突出。在北京的交通線路圖上，基本上每一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)所在地都是一個(gè)常年擁堵的節(jié)點(diǎn)。

北京的“動(dòng)批”匯集了近10個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，許多服裝商家和青年人都喜歡在這兒“淘貨”。這片市場(chǎng)形成于上世紀(jì)80年代中期，最早的雛形就是路邊的服裝攤位。2000年之后，北京市調(diào)整城市規(guī)劃，在這里建起了數(shù)棟商業(yè)樓宇，大量做服裝批發(fā)生意的商家開始進(jìn)駐商場(chǎng)。與“動(dòng)批”相鄰的是北京動(dòng)物園公交樞紐站，每天都有10多條線路的公交車在這里換乘，交通擁擠不堪。

在另一個(gè)城市中心區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)北京大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)，這個(gè)問題更加突出。據(jù)報(bào)道，2010年10月底的一天，大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)所在的南中軸路雙方向曾出現(xiàn)一次嚴(yán)重?fù)矶拢�半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，所有的車輛都寸步難行。而造成擁堵的原因居然是冬裝換季，大量批發(fā)服裝的車輛進(jìn)出大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)。

無論是高端態(tài)度，還是北京和河北的各自追求，服裝市場(chǎng)遷移都有了充分的理由。

據(jù)測(cè)算，隨北京批發(fā)市場(chǎng)外遷的外來人口或達(dá)50萬到100萬人。

批發(fā)市場(chǎng)與首都的GDP

不可否認(rèn)，北京的服裝等批發(fā)市場(chǎng)的興起、發(fā)展都順應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和需求。不過，當(dāng)北京市越來越大，人口越來越多，生活成本越來越高，這些批發(fā)市場(chǎng)顯然已經(jīng)不能符合現(xiàn)代大都市建設(shè)的要求。

大概在1997年左右，北京市就提出要把蔬菜批發(fā)市場(chǎng)搬出三環(huán)，原因就在于這類批發(fā)市場(chǎng)會(huì)帶來大量的垃圾和交通擁堵問題。這是一次對(duì)勞動(dòng)密集型、低附加值產(chǎn)業(yè)如何在北京定位的重新認(rèn)識(shí)。

2001年，北京申奧成功，中央下決心將首鋼遷出北京。這個(gè)舉動(dòng)是北京市對(duì)高污染行業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

最近幾年，這些壓力已經(jīng)轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的大城市病。已經(jīng)有多位專家提出，導(dǎo)致這些大城市病爆發(fā)的根結(jié)，就在于大城市的產(chǎn)業(yè)選擇出了問題。

中國人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所教授陳秀山曾表示，北京定位是發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。但是很多中心城區(qū)為追求GDP，包容一些低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，造成了極大的資源浪費(fèi)。在陳秀山眼中，這種為了GDP包容低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典型就是“動(dòng)批”等盤踞在城市中心的批發(fā)市場(chǎng)。他覺得，作為交通樞紐的西直門本來就非常擁堵，周圍再加上幾個(gè)大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，加劇了擁堵程度。

劉勇說，北京城市核心區(qū)存在這么多原始狀態(tài)的批發(fā)市場(chǎng)，應(yīng)該說已經(jīng)越來越不合時(shí)宜了。北京的人口越來越多，但人群的消費(fèi)能力有很大差別。對(duì)有錢人來說，這些低端的批發(fā)市場(chǎng)就是日常生活的障礙，而對(duì)很多低收入人群來說，這些批發(fā)市場(chǎng)可能就是謀生的來源和日常生活消費(fèi)的主要場(chǎng)所。

中國青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江說，不僅各種層次的人員都想到北京謀生，很多企業(yè)也都希望能在北京扎下根。一些重工業(yè)的生產(chǎn)企業(yè)甚至將公司總部從外地遷到北京。北京的吸附能力造成了人員、產(chǎn)業(yè)的集中。那些低端產(chǎn)業(yè)在北京能存留下來首先是有需求。但這種需求需要政府部門的規(guī)劃和管理，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升沒有做到位，就會(huì)把高中低的需求攪和在一起，造成秩序上的混亂。北京現(xiàn)在已經(jīng)是第三產(chǎn)業(yè)為主，但大家日常的感受是，小餐館滿地都是，那種高端的、生產(chǎn)性的第三產(chǎn)業(yè)卻不夠。

低端服務(wù)業(yè)接納的是低端勞動(dòng)力，而高端服務(wù)業(yè)則對(duì)從業(yè)者素質(zhì)提出了要求。但從目前看，北京的服務(wù)業(yè)還是低端勞動(dòng)力占據(jù)主流。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，單靠政府和單靠市場(chǎng)內(nèi)生力量都不夠，需要把兩者結(jié)合起來。政府要在規(guī)劃上下足功夫，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局性的考量。低端的行業(yè)云集在鬧市區(qū)，除了有需求，還有經(jīng)濟(jì)利益的原因。

按照北京市“十二五”規(guī)劃，要大力發(fā)展的是高附加值的高端行業(yè)，與此相適應(yīng)的，需要大量高素質(zhì)人才。目前海淀區(qū)的北部區(qū)域已經(jīng)規(guī)定未來7成的土地用作高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，其余3成的土地才用于房地產(chǎn)開發(fā)。這就意味著，將來要到這個(gè)區(qū)域就業(yè)，進(jìn)入門檻將越來越高，低端的勞動(dòng)力將無法支付在這個(gè)區(qū)域謀生的成本。通過這樣的方式，就能夠推動(dòng)人口的分流，防止大量的人口盲目涌向北京等大城市。而與之相應(yīng)的低端、低附加值產(chǎn)業(yè)，也會(huì)因?yàn)槌杀靖咂�、勞�?dòng)力缺失而從城市核心區(qū)轉(zhuǎn)移出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)。
騷動(dòng)的“城市潛意識(shí)”

逐利，是一切經(jīng)濟(jì)體的本性，城市也不例外。

服裝等批發(fā)市場(chǎng)外遷，無論表面的理由多么充分，比如城鎮(zhèn)化進(jìn)程、世界城市建設(shè)、人口資源容量等等，都無法否認(rèn)城市逐利“潛意識(shí)”的作用。如果服裝批發(fā)市場(chǎng)給北京帶來的利潤(rùn)豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會(huì)驅(qū)逐它的。

在北京西二環(huán)外，還有一個(gè)著名的“官批”，也就是官園商品批發(fā)市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)成立于1998年，前身是新華印刷廠廠房，后來建設(shè)成以零售業(yè)為主的新萬惠雙安商城。不過，在那段時(shí)期，附近分布的都是政府部門和廠房，常駐居民較少，商場(chǎng)經(jīng)營不佳。后來轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩痰赇�，變成了如今的官園批發(fā)市場(chǎng)，以零售業(yè)務(wù)為主兼具批發(fā)，生意一度不錯(cuò)。

為了改善經(jīng)營狀況，2008年，官園商品批發(fā)市場(chǎng)還進(jìn)行了一些內(nèi)部裝潢改造，試圖提高商場(chǎng)形象和服務(wù)水平，從而吸引顧客。目前，官園批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營只能算是穩(wěn)定，商鋪的經(jīng)營情況受市場(chǎng)沖擊很大，經(jīng)濟(jì)狀況普遍下滑。

其實(shí)，經(jīng)營狀況開始下滑并不僅僅出現(xiàn)在這兩個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。去年，就有十幾家建材家居市場(chǎng)相繼關(guān)門停業(yè)。受宏觀調(diào)控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)容量已經(jīng)過度飽和。

事實(shí)上，近幾年由于受到網(wǎng)購興起的沖擊，“動(dòng)批”的生意也開始不那么好做了。商戶反映，現(xiàn)在進(jìn)貨的價(jià)格上漲得太厲害，今年的夏裝價(jià)格比去年翻了一倍。服裝原材料價(jià)格逐年上漲，勞動(dòng)力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時(shí)間成本也增加。另一方面，店鋪里導(dǎo)購人員的工資也在不斷上漲，現(xiàn)在雇傭?qū)з徝總�(gè)月最便宜也要3500元。這些成本累加起來，批發(fā)的價(jià)格不可能不上漲。

不過，同時(shí)還出現(xiàn)了有意思的現(xiàn)象，盡管地處二環(huán)邊，周邊寫字樓的租金都在上漲，但從去年開始，“動(dòng)批”的很多房東卻開始下調(diào)租金價(jià)格，一些店鋪的年租金下調(diào)了8萬 20萬元。網(wǎng)購的沖擊、周邊新建商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等是租金下調(diào)的原因。

據(jù)悉，動(dòng)物園地區(qū)每年給北京市西城區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)效益約6000多萬元，但政府支付的交通、環(huán)境等管理費(fèi)用超過1億元。

服裝等的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)為北京市的發(fā)展完成了原始積累，北京要向更高附加值的商業(yè)地產(chǎn)移情別戀，價(jià)值不顯、過氣的明星將被拋棄。

與北京的“絕情”相反，河北、天津等北京周邊地區(qū)的城市對(duì)承接批發(fā)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。

河北保定白溝新區(qū)管委會(huì)主任張海說，北方著名商鎮(zhèn)白溝現(xiàn)有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類專業(yè)批發(fā)集散市場(chǎng)，去年銷售額600億元，計(jì)劃2020年達(dá)到2000億元。借助電子商務(wù)技術(shù)變革和京津冀一體化兩大機(jī)遇，白溝正掀起第二輪發(fā)展高潮，已經(jīng)謀劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)域?qū)ｉT對(duì)接北京批發(fā)市場(chǎng)疏解。

與白溝新區(qū)管委會(huì)合作負(fù)責(zé)市場(chǎng)土地開發(fā)和運(yùn)營的隆基泰和國際商貿(mào)有限公司總經(jīng)理唐帥說，白溝已經(jīng)蓋了30萬平方米服裝市場(chǎng)等著北京商戶入駐，他們可以免五年租金，就算有的商戶在北京簽了更長(zhǎng)的合同，到他們這里可以續(xù)差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務(wù)盈利。

河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進(jìn)入永清臺(tái)灣新城建設(shè)工地，每隔幾米便會(huì)出現(xiàn)“北京南城，臺(tái)灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區(qū)，大型塔吊正在施工。

據(jù)了解，截至目前，永清浙商新城開工企業(yè)近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬平方米�！罢猩桃�資一期”項(xiàng)目均為在京的浙江服裝企業(yè)投資建設(shè)，后續(xù)的二期和三期工程已經(jīng)有湖北和河北企業(yè)的投資。

一向平靜的永清樓市也因?yàn)閯?dòng)批即將遷入而躁動(dòng)起來。在經(jīng)過了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區(qū)許多樓盤的價(jià)格已經(jīng)超過了6000元/平方米，新城區(qū)個(gè)別樓盤的價(jià)格甚至超過了8000元/平方米，勢(shì)頭直追臨近的廊坊和固安。

商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無遺。

國瑞生態(tài)城是永清最大的樓盤，其主打項(xiàng)目是別墅，去年10月份時(shí)，其別墅均價(jià)還只有9800元/平方米，目前該價(jià)格已經(jīng)上漲到了15000 16000元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴本報(bào)記者，7月份該樓盤的高層住宅項(xiàng)目將開盤，價(jià)格大概在8500 9500元/平方米。國瑞生態(tài)城之所以敢開出這樣的“天價(jià)”，主要是因?yàn)樵摌潜P是離正在興建的永清國際服裝城最近的項(xiàng)目之一，而永清國際服裝城正是傳說中動(dòng)批即將遷入的地方。

河北白溝一位關(guān)注大型批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的當(dāng)?shù)馗刹勘硎�，除了利稅和就業(yè)之外，大型批發(fā)市場(chǎng)入駐，人流、物流、資金流都會(huì)聚攏而來。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮(zhèn)化提供破題思路。

按照原來的規(guī)劃，天津西青區(qū)主攻方向是市內(nèi)大胡同、瑞景、永濠、洋貨市場(chǎng)等老市場(chǎng)的整合升級(jí)，看到京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的巨大商機(jī)，重新定位為承接京津中心城區(qū)“動(dòng)批”、大紅門等老市場(chǎng)外遷的大型商貿(mào)物流中心。從5月份開始，天津方面加快了和北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。天津市西青區(qū)再次專門劃出1070畝地，用于商城項(xiàng)目的批發(fā)倉儲(chǔ)，外遷來的用戶最快年底就可以開業(yè)。
天津武清的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“美地廣場(chǎng)”的總經(jīng)理鄧東超更希望這些批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入武清。他說：“無論是區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)還是商業(yè)地產(chǎn)的成熟度，武清區(qū)作為京津同城的橋頭堡，都會(huì)提供更大的便利和發(fā)展空間�！�
機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)

北京市規(guī)劃委員會(huì)主任黃艷介紹，北京批發(fā)市場(chǎng)疏解面臨深層次的市場(chǎng)阻力，一個(gè)是北京交通的區(qū)域向心力很強(qiáng)，便利性無法替代；另一個(gè)是不少批發(fā)市場(chǎng)就近與低成本加工制造 農(nóng)民集體用地上建設(shè)工業(yè)廠房 形成產(chǎn)業(yè)鏈條。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)銷售的服裝大約40%來自鄰近區(qū)縣的服裝企業(yè)和加工作坊。

伴隨著部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門地區(qū)每年將減少超過500億元的營業(yè)額財(cái)政收入。北京市豐臺(tái)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于目前的工作重點(diǎn)是對(duì)低端業(yè)態(tài)完成“騰籠換鳥”，從短期來看確實(shí)可能對(duì)財(cái)政造成一定的轉(zhuǎn)型期“陣痛”，下一步豐臺(tái)將針對(duì)企業(yè)不同的選擇，出臺(tái)不同政策，扶持符合首都定位的企業(yè)在“大紅門”地區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以達(dá)到“有退、有轉(zhuǎn)、有升級(jí)、有回歸”的功能完善目標(biāo)。同時(shí)消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，這一數(shù)額的損失確實(shí)不可能在短期立即得到恢復(fù)，樂觀估計(jì)或?qū)⒃?至5年內(nèi)，伴隨高端商業(yè)形態(tài)的發(fā)展而得到彌補(bǔ)。

據(jù)介紹，目前大紅門市場(chǎng)內(nèi)部已經(jīng)有一部分企業(yè)及商戶正逐步從批發(fā)向零售商城進(jìn)行轉(zhuǎn)型。非首都核心功能的批發(fā)業(yè)將成為下一步升級(jí)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，而已轉(zhuǎn)移為零售商城的則有望予以保留，只要有機(jī)會(huì)還想遷回來。

對(duì)北京市場(chǎng)的留戀，實(shí)際上是對(duì)河北等遷入地的憂慮。

盡管白溝、永清等地充滿期待，武清的開發(fā)商動(dòng)作頻頻，承接北京的批發(fā)市場(chǎng)仍受制于較多困難，現(xiàn)有市場(chǎng)動(dòng)力顯得勢(shì)單力薄。

一是交通配套缺失。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展離不開路網(wǎng)的互聯(lián)互通，目前白溝和永清到北京都沒有直達(dá)高速，很多商戶感覺便利性不足。從北京永定門長(zhǎng)途汽車站坐公交車到永清臺(tái)灣新城要2個(gè)小時(shí)。按照規(guī)劃，連接永清和北京的京臺(tái)高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施不足。白溝新城建成的各類批發(fā)市場(chǎng)很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規(guī)劃中，現(xiàn)有建成規(guī)模距離一個(gè)要容納幾百萬人隨時(shí)流動(dòng)的城市還有很大差距。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，疏解批發(fā)市場(chǎng)必須以市場(chǎng)手段為主，就地升級(jí)到高端業(yè)態(tài)，同時(shí)做大周邊地區(qū)商貿(mào)流通功能競(jìng)爭(zhēng)力，用市場(chǎng)方式吸引原有商流主動(dòng)轉(zhuǎn)移。

中國管理科學(xué)研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長(zhǎng)張乃劍說，對(duì)于像大紅門這樣一個(gè)大型成熟的專業(yè)市場(chǎng)，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠(yuǎn)離北京的河北，是脫離市場(chǎng)實(shí)際、破壞市場(chǎng)規(guī)劃的冒險(xiǎn)行為。如果照目前規(guī)劃進(jìn)行下去，勢(shì)必帶來大紅門市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施資源的極大浪費(fèi)和大紅門專業(yè)市場(chǎng)品牌無形資產(chǎn)的徹底流失，經(jīng)營多年的數(shù)萬家商戶面臨重新選擇經(jīng)營場(chǎng)地的問題。數(shù)萬家商戶突擊轉(zhuǎn)移，不但不會(huì)出現(xiàn)趕羊群效應(yīng)，而且會(huì)出現(xiàn)拒絕外遷的逆反心理和逆反商業(yè)現(xiàn)象。這種破壞市場(chǎng)的行為，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家工作委員會(huì)副主任孫曉東對(duì)此卻提出了自己的看法：“市場(chǎng)有足夠的自我修復(fù)與創(chuàng)新能力，北京的批發(fā)市場(chǎng)外遷是時(shí)代發(fā)展的必然，風(fēng)險(xiǎn)的后面一定有巨大的機(jī)會(huì)。”  記者 胡春明

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