市中心專業(yè)市場提檔升級已成定局

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題   
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，中國市場投資網(wǎng)、商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”、“專業(yè)市場批發(fā)市場資訊”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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　　“每天清早3點就起床發(fā)貨，忙碌一天居然沒有賺錢，感覺生意是越做越迷茫，很想有人來指引，今后的路該怎么走？”在朝天門批發(fā)服裝多年的伍毅告訴筆者，他在朝天門批發(fā)服裝已經(jīng)10多年了，也算是見證了重慶專業(yè)市場發(fā)展的變革。

　　伍毅感嘆，隨著電子商務(wù)對商貿(mào)物流全行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)服裝批發(fā)行業(yè)也難逃一劫，客源萎縮量相當(dāng)大，這也導(dǎo)致生意大不如前。從當(dāng)年門庭若市到現(xiàn)在無人問津，也只要了三四年時間，伴隨員工工資上漲、鋪面租金年年上漲等諸多原因，現(xiàn)在做生意壓力相當(dāng)大，自己也經(jīng)常和行業(yè)人員探討到底該怎樣走出困境，也非常希望有專業(yè)人士能給商戶支招，怎樣才能走出現(xiàn)今窘境。伍毅表示，現(xiàn)在不僅僅是生意難做，老市場的生活配套、物流運輸也是相當(dāng)不方便，老朝天門市場每日的擁堵也是讓他非常頭疼，并且現(xiàn)在隨著主城內(nèi)環(huán)以內(nèi)貨車限行等諸多因素，運輸成本也是水漲船高，以前一個貨車就可以搞定的事情，現(xiàn)在要分3~4次分別運輸才能做完，太累，也太貴，老專業(yè)市場已經(jīng)難以承載現(xiàn)代商貿(mào)物流的發(fā)展，武毅表示，很想換個環(huán)境把生意做大做強。

　　聚焦

　　是搬還是不搬

　　在朝天門做生意的眾多商戶眼中，到底搬還是不搬成了目前各個新興專業(yè)市場面臨的首要問題。在朝天門做家居飾品生意的徐雯最近購買了一套位于主城核心區(qū)外的鋪面，這在徐雯周圍的朝天門商戶朋友看來并不算明智：“還不一定要搬嘛。”但徐雯卻很堅持：“肯定是要搬的，現(xiàn)在朝天門的交通太惱火了�！毙祧┘易∈�馬河，每天把車停到北濱路居然之家，然后坐401到朝天門，在這里做了幾年生意，她開車到朝天門的次數(shù)卻屈指可數(shù)。

　　徐雯與她的小伙伴們代表了老市場商戶的兩種觀點——搬或不搬，成了老市場商戶的不同聲音。同樣在朝天門做生意的張欣表示：“電商興起后，生意越來越難做，朝天門的租金沒降，還一直在上漲�！睆埿勒f5年前他一年能掙20萬元，現(xiàn)在收入減少了四分之一左右。有數(shù)據(jù)顯示：從2000年至今15年間，老朝天門批發(fā)市場的月租金從30元/㎡漲至600~800元/㎡，超過20倍的租金增速。除了租金，朝天門市場的倉庫也是讓各大商戶非常頭疼，貨物雜亂堆放、貨車不能進場拉貨、搬運費用節(jié)節(jié)上漲等諸多問題，讓在老朝天門做生意的商戶感受到生意愈發(fā)難做。

　　但朝天門地處都市核心地段的便利性和人流量在短期內(nèi)是遠(yuǎn)在郊區(qū)的新興市場不可比擬的，且專業(yè)市場所在地的政府部門為留住市場也不遺余力，出臺各項措施提升專業(yè)市場硬件和軟件環(huán)境，這進一步加劇了搬遷矛盾。

　　實際上，在重慶主城核心區(qū)的180多個大中型專業(yè)市場中，僅有朝天門、觀農(nóng)貿(mào)這樣的國字號市場在帶頭搬遷，如今朝天門市場外遷也有了爭議。其他地處鬧市區(qū)、交通擁擠的市場，如西三街水產(chǎn)市場、渝中區(qū)的外灘摩配交易市場、八益建材市場群、陳家坪機電市場群等都還看不到搬遷跡象。由政府主導(dǎo)的大型綜合市場和專業(yè)市場外遷并沒有完全強制搬遷，如何主導(dǎo)是個難題，各方利益博弈難纏，強制搬遷方案難以定奪，市場外遷時間遙遙無期。

　　縱深

　　同質(zhì)化和重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重

　　筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近幾年重慶主城核心區(qū)新建的專業(yè)市場中，不乏盲目和重復(fù)建設(shè)的項目，比如位于盤溪的忠河建材市場，由于定位重復(fù)且運營方面的問題，生意清淡的狀況一直沒有得到改善。這樣的例子在重慶近年新興的專業(yè)市場中并不鮮見，一方面要爭奪即將搬遷的位于都市核心圈的專業(yè)市場資源，另一方面盲目求大導(dǎo)致的“吃不飽”以及后期的運營不力導(dǎo)致的商戶逃離等問題，成為擺在各個主城核心專業(yè)市場營運者面前的一大難題。此外，一些專業(yè)市場外遷區(qū)域?qū)α㈨椧�進的專業(yè)市場科學(xué)論證少，出現(xiàn)了盲目引進專業(yè)市場的問題，比如渝北龍溪鎮(zhèn)，各類建材市場扎堆，市場定位沒有形成差異性，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，重慶主城區(qū)和二環(huán)沿線地區(qū)的鋼材、機電、汽摩、建材家具市場十分飽和，競爭非常激烈，市場同質(zhì)化傾向和重復(fù)建設(shè)比較嚴(yán)重，導(dǎo)致二次招商困難，造成了專業(yè)市場的部分空置，或遲遲未按照預(yù)計時間開工修建，形成土地資源浪費。

　　觀察

　　認(rèn)清市場變化才能認(rèn)清市場未來

　　“重慶專業(yè)市場正向2.0時代邁向3.0時代。”重慶領(lǐng)域盛景董事張鑫分析，重慶專業(yè)市場發(fā)展歷經(jīng)三個階段，從最早商戶自發(fā)式形成市場的1.0時代，到集中式商貿(mào)物流批發(fā)市場，如朝天門批發(fā)市場、凱恩國際家居2.0時代，再到今天集約式以重慶華南城、重慶朝天門國際商貿(mào)城等多家專業(yè)市場出現(xiàn)的3.0時代。專業(yè)市場代代革新，也是時代賦予專業(yè)市場的特殊使命。在現(xiàn)今內(nèi)環(huán)貨車限運、城市交通擁堵等諸多因素影響下，原有城市核心專業(yè)市場已經(jīng)難以滿足商貿(mào)物流的要求，專業(yè)市場提檔升級變革已是必然。張鑫表示，除了打鐵還需自身硬的優(yōu)勢之外，相關(guān)職能部門的配合區(qū)域配套建設(shè)，也是現(xiàn)今專業(yè)市場發(fā)展的關(guān)鍵。

　　據(jù)悉，《重慶市十二五發(fā)展規(guī)劃》制定了建成長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的目標(biāo)�？偼顿Y近500億元，規(guī)劃面積33平方公里的重慶西部現(xiàn)代物流園區(qū)，緊鄰沙坪壩西永鐵路中心站和團結(jié)村鐵路編組站；而已在全國布局8城的商貿(mào)物流領(lǐng)航者——華南城選址巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地，預(yù)計總投資超200億元打造1350萬平方米專業(yè)市場集群，依托在建的重慶東南鐵路環(huán)線樞紐站和重慶—東盟國際物流大通道，將極大促進重慶商貿(mào)物流行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

　　當(dāng)一座現(xiàn)代化商貿(mào)物流園區(qū)具備上千萬平方米的容量，便可以集中很多產(chǎn)業(yè)，無論是對周邊還是對原有的城中村，以及對整個城市的升級都有很大的幫助。另外，還要思考如何將項目策劃到能跟政府利益一致；如何不斷創(chuàng)新，不斷為客戶去創(chuàng)造價值，只有這樣，才能繼續(xù)發(fā)展。對于商戶而言，也有了一個把專業(yè)市場作為立身之本的場所。

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