研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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商業(yè)地產(chǎn)整租合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)淺析
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商業(yè)地產(chǎn)整租合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)淺析
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式按照租售方式的不同，可分為“整租模式”、“零租模式”、“整零結(jié)合租賃模式”、“零售零租模式”及“整體出售模式”等。
所謂商業(yè)地產(chǎn)的“整租模式”，是指開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)整體出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，由該運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)商收取約定租金的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商在與商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)（下簡(jiǎn)稱(chēng)“承租運(yùn)營(yíng)商”）訂立整組合同時(shí)，需要特別注意以下要點(diǎn)：
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》
全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類(lèi)編；第二部策劃代理類(lèi)編；第三部建設(shè)工程類(lèi)編；第四部投資銷(xiāo)售類(lèi)編；第五部招商租賃類(lèi)編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類(lèi)編；第七部官方相關(guān)類(lèi)編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷(xiāo)售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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一、需明確租賃標(biāo)的的內(nèi)容和情況
與單間商鋪賃租不同，“整租模式”的租賃標(biāo)的是相對(duì)復(fù)雜的。其通常包括房屋、公區(qū)、附屬設(shè)施設(shè)備等等。因而，整租合同應(yīng)當(dāng)明確描述承租運(yùn)營(yíng)商租賃的標(biāo)的所包含的內(nèi)容及相應(yīng)的狀況。房屋產(chǎn)證、用途、圖紙、設(shè)施設(shè)備保修情況等最好能作為合同附件或者向承租運(yùn)營(yíng)商披露并要求其簽字。
二、需明確約定經(jīng)營(yíng)范圍、行業(yè)規(guī)劃及商戶引進(jìn)要求
在“整租模式”中，開(kāi)發(fā)商之所以同意將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)交由承租運(yùn)營(yíng)商全權(quán)處理，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為承租運(yùn)營(yíng)商的對(duì)于項(xiàng)目的行業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、商戶引進(jìn)計(jì)劃等想法符合開(kāi)發(fā)商就該項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，能夠使土地和物業(yè)增值。假使承租運(yùn)營(yíng)商在實(shí)際的招租運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，違背初衷、只圖短期效益而不顧項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，將嚴(yán)重?fù)p害開(kāi)發(fā)商的利益。且商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和成熟是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，假使運(yùn)營(yíng)失敗，推倒重來(lái)往往更為困難。故應(yīng)當(dāng)在整租合同中明確經(jīng)營(yíng)范圍、行業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)定位及商戶引進(jìn)等要求。并進(jìn)而約定承租運(yùn)營(yíng)商的違約責(zé)任甚至賦予開(kāi)發(fā)商以一定條件下的合同解除權(quán)。
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》
全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類(lèi)編；第二部策劃代理類(lèi)編；第三部建設(shè)工程類(lèi)編；第四部投資銷(xiāo)售類(lèi)編；第五部招商租賃類(lèi)編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類(lèi)編；第七部官方相關(guān)類(lèi)編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷(xiāo)售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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三、需約定開(kāi)發(fā)商對(duì)承租運(yùn)營(yíng)商的監(jiān)管權(quán)和監(jiān)管措施
承租運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，尤其是其與次承租人的簽訂的租賃合同，必須與整租合同相符。只有這樣開(kāi)發(fā)商才能控制相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)在整租合同中約定開(kāi)發(fā)商對(duì)承租運(yùn)營(yíng)商的監(jiān)管權(quán)和相應(yīng)的監(jiān)管措施。
（一）約定承租運(yùn)營(yíng)商的合同備案義務(wù)
可以在整租合同中要求承租運(yùn)營(yíng)商將其擬定的租賃合同版本事先提供給開(kāi)發(fā)商備案，以便開(kāi)發(fā)商審查該合同版本是否存在違反整租合同的情況。除此之外，開(kāi)發(fā)商可以在整租合同中要求承租運(yùn)營(yíng)商在與次承租人實(shí)際簽訂租賃合同后，將該合同提交開(kāi)發(fā)商備案。
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《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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（二）約定承租運(yùn)營(yíng)商與次承租人之間的租賃合同所必須符合的要求
1. 租賃期限要求
即在整租合同中要求承租運(yùn)營(yíng)商與次承租人之間的租賃合同期限不得超過(guò)剩余整租期限。
2. “必備條款”以及“必備條款”的強(qiáng)制締結(jié)要求
即在整租合同中事先設(shè)計(jì)若干“必備條款”，并要求承租運(yùn)營(yíng)商在其與次承租人實(shí)際簽訂的租賃合同中必須含有這些條款，且不得約定與這些條款相悖的內(nèi)容，以保證這些“必備條款”能夠在次承租合同的解釋及適用過(guò)程中無(wú)障礙地貫徹。通常情況下，應(yīng)強(qiáng)制締結(jié)的“必備條款”可能涉及如下方面
(1) 禁止或限制轉(zhuǎn)租條款
即要求承租運(yùn)營(yíng)商在次承租合同中約定禁止或限制次承租人轉(zhuǎn)租的條款。
(2) 整租合同解除則次承租合同自動(dòng)終止條款
即要求承租運(yùn)營(yíng)商在次承租合同中約定，如果開(kāi)發(fā)商行使法定或約定合同解除權(quán)解除整租合同，則次承租合同自動(dòng)終止，次承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃標(biāo)的。在此情況下，承租運(yùn)營(yíng)商應(yīng) 自行處理其與次承租人之間的糾紛并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。次承租人不返還房屋的，視為承租運(yùn)營(yíng)商不履行返還房屋的義務(wù)，由承租運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，則次承租人有權(quán)通過(guò)代承租人支付租金和違約金的方式來(lái)抗辯出租人的合同解除權(quán)。故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)要求承租運(yùn)營(yíng)商在次承租合同中排除該條司法解釋的適用，以保障相應(yīng)合同解除權(quán)的行使。
(3) 經(jīng)營(yíng)范圍條款
如整租合同對(duì)于承租運(yùn)營(yíng)商的行業(yè)和經(jīng)營(yíng)范圍規(guī)劃有明確的約定，那么就必須強(qiáng)制要求次承租合同約定經(jīng)營(yíng)范圍條款，以確保承租經(jīng)營(yíng)商在次承租人變更經(jīng)營(yíng)范圍打亂整體規(guī)劃時(shí)具有要求次承租人整改并追究其違約責(zé)任的合同權(quán)利。
(4) 裝修、改造及戶外廣告方案報(bào)批條款
整租合同通常會(huì)要求承租運(yùn)營(yíng)商將租賃房屋的裝修、改造及戶外廣告方案報(bào)經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后方可實(shí)施。相應(yīng)地，在次承租合同中，承租運(yùn)營(yíng)商亦應(yīng)要求次承租人的這些方案需經(jīng)其同意后方可實(shí)施。以便承租運(yùn)營(yíng)商向開(kāi)發(fā)商報(bào)批次承租人的相關(guān)方案，切實(shí)履行整租合同約定的方案報(bào)批義務(wù)。此外，還應(yīng)明確次承租人的裝修、改造及廣告活動(dòng)應(yīng)符合法律規(guī)定，相關(guān)審批報(bào)驗(yàn)手續(xù)由次承租人負(fù)責(zé)，產(chǎn)生問(wèn)題與承租運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。
(5) 營(yíng)業(yè)要求及房屋使用要求條款
次承租合同應(yīng)當(dāng)約定對(duì)于次承租人的基本營(yíng)業(yè)要求（如合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、文明經(jīng)營(yíng)等）以及整租合同中關(guān)于房屋使用的要求，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任以進(jìn)行有效的制約。
違反“必備條款”強(qiáng)制締結(jié)義務(wù)的責(zé)任
除上所述，開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)其他的“必備條款”。不過(guò)最為重要的是，應(yīng)當(dāng)在整租合同中明確承租運(yùn)營(yíng)商違反“必備條款”強(qiáng)制締結(jié)義務(wù)的違約責(zé)任和法律后果。
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《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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四、明確約定承租運(yùn)營(yíng)商的維修保養(yǎng)責(zé)任
根據(jù)《合同法》第二百二十條的規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，租賃物的維修義務(wù)由出租人承擔(dān)。“整租模式”相對(duì)于“零租模式”而言具有特殊性，開(kāi)發(fā)商的租金收益通常較低，且開(kāi)發(fā)商的締約目的就在于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，故其更愿意將物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任交由承租運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)。因此，需在整租合同中明確承租運(yùn)營(yíng)商對(duì)于物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任。
五、約定無(wú)法辦出證照的免責(zé)條款
明確約定開(kāi)發(fā)商不保證相應(yīng)商鋪能夠辦出次承租人合法經(jīng)營(yíng)所需的證照，承租運(yùn)營(yíng)商作為有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，具有合理籌劃各具體商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍并選擇合適的承租對(duì)象的責(zé)任，即使整租合同中明確約定了經(jīng)營(yíng)范圍規(guī)劃方案，開(kāi)發(fā)商亦不對(duì)次承租人無(wú)法辦出相應(yīng)證照的情況承擔(dān)任何責(zé)任，相應(yīng)糾紛的解決由承租運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)，產(chǎn)生的責(zé)任由承租運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。
六、約定承租運(yùn)營(yíng)商的安全責(zé)任
由于承租運(yùn)營(yíng)商對(duì)于租賃標(biāo)的獲得了長(zhǎng)期和完整的占有、使用、收益，故相應(yīng)的安全保障責(zé)任亦與零租模式不同，開(kāi)發(fā)商僅對(duì)租賃標(biāo)的的固有缺陷而產(chǎn)生的人身及財(cái)產(chǎn)損害負(fù)責(zé)，其余安全問(wèn)題皆應(yīng)由承租運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)妥善處理。因此，整租合同應(yīng)明確承租運(yùn)營(yíng)商負(fù)有維護(hù)租賃物安全的維修義務(wù)、防范義務(wù)、管理義務(wù)、提示義務(wù)、注意義務(wù)等，并承擔(dān)未盡這些義務(wù)而產(chǎn)生的法律后果；這些義務(wù)及責(zé)任與開(kāi)發(fā)商無(wú)涉。
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》
全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類(lèi)編；第二部策劃代理類(lèi)編；第三部建設(shè)工程類(lèi)編；第四部投資銷(xiāo)售類(lèi)編；第五部招商租賃類(lèi)編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類(lèi)編；第七部官方相關(guān)類(lèi)編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷(xiāo)售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
浙江（義烏）商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所發(fā)行
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七、詳細(xì)約定房屋返還時(shí)的狀態(tài)、裝修的處理
整租合同應(yīng)明確約定房屋返還時(shí)的狀態(tài)，如約定承租運(yùn)營(yíng)商在何種情況下必須恢復(fù)原狀，在何種情況下可以不恢復(fù)原狀；約定無(wú)論是否恢復(fù)原狀，承租運(yùn)營(yíng)商皆具有對(duì)租賃物損害予 以修復(fù)的責(zé)任等。此外，整租合同還應(yīng)明確各種不同情況下裝修的處理，何時(shí)需折價(jià)補(bǔ)償，何時(shí)可無(wú)償由開(kāi)發(fā)商取得等。
八、其他
整租合同通常還會(huì)明確由承租運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)處理其與次承租人之間的各類(lèi)糾紛，以及因次承租人原因致使承租運(yùn)營(yíng)商違反整租合同時(shí)不減免承租運(yùn)營(yíng)商的法律責(zé)任等條款。除這些要點(diǎn)之外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)根據(jù)自身商業(yè)要求及項(xiàng)目發(fā)展需求與承租運(yùn)營(yíng)商協(xié)商確定其他的權(quán)利義務(wù)和相應(yīng)違約責(zé)任，以盡可能防范商業(yè)地產(chǎn)“整租模式”的法律風(fēng)險(xiǎn)。
張菊香/ 包智淵 / 鄭瑋
2011.11
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