六大因素定位商業(yè)地產(chǎn)投資價值

六大因素定位商業(yè)地產(chǎn)投資價值
　　不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值評估復(fù)雜的多。如何使自己的投資更有針對性、科學(xué)性，是投資成功與否的關(guān)鍵。因此，在商業(yè)地產(chǎn)投資決策時，筆者建議應(yīng)綜合考慮地段、商業(yè)定位、商管公司、產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商自持比例和租金回報這六大因素。
中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編
    全書分7部：第一部運作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標(biāo)、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
   《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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　　李嘉誠的“地段說”人盡皆知，但不少人仍將地段僅局限于項目的具體方位。其實不然。地段是一個廣泛的概念，判斷一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否具備投資價值時，不妨把地段細(xì)分化，具體到具體位置、生態(tài)資源、交通因素、社會因素、消費群體等多個方面。生態(tài)資源是備受南京商業(yè)市場關(guān)注的亮點之一。玄武湖、紫金山、百家湖、長江等景觀資源巧加利用， 很大程度上便形成了商業(yè)地產(chǎn)項目的差異化優(yōu)勢。而交通因素、社會因素和消費群體等更是考量商業(yè)地產(chǎn)項目是否有投資價值的評估重點。是否具備四通八達(dá)，具有輻射力的交通動線，項目與周邊生活等相關(guān)社會場所的實際交通距離，商業(yè)地塊所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化、歷史地位，是否有與項目定位相匹配的消費群體等將反映項目具備的人流、物流、資金流情況，決定其能否商機蓬發(fā)，彰顯投資價值。位于南站的綠地之窗項目坐擁3條地鐵，8條鐵路，是名副其實的交通樞紐，加之周邊輻射人群素質(zhì)較高，“錢”景看漲，因此今年以來一路熱銷，屢屢上榜。
　　如果說地段是商業(yè)地產(chǎn)的王牌，那商業(yè)定位則是彰顯其價值的金牌。再好的地段，如果定位不準(zhǔn)確，也無法成功。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)時，前期了解項目的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃非常重要。商業(yè)定位若能把握住消費者心理，項目將從商業(yè)地產(chǎn)競爭的紅海中脫穎而出。
　　統(tǒng)一的形象定位和規(guī)范的物業(yè)管理能夠提升客流量，產(chǎn)生良好的廣告效應(yīng)，使投資更加穩(wěn)健。而在投資辦公型產(chǎn)品時，寫字樓的檔次和形象尤為重要。選擇有實力的知名企業(yè)將降低投資的風(fēng)險。江寧萬達(dá)和萬達(dá)茂雖都不位于市中心，但今年來仍一直受到不少人關(guān)注，江寧萬達(dá)在12月15日，更是創(chuàng)造日銷50套的好成績。顯然，“萬達(dá)所至，財富所向”的金科玉律便是實力企業(yè)萬達(dá)帶動投資熱潮的典范。

　　都說細(xì)節(jié)決定成敗，在商業(yè)地產(chǎn)投資中也是如此。產(chǎn)權(quán)這樣的細(xì)節(jié)卻經(jīng)常是不少投資客容易忽略的。但產(chǎn)權(quán)分割的情況容易造成項目后期管理艱難、租金混亂的窘境，同時也大大增加投資風(fēng)險。在考量商業(yè)項目的投資價值是還需擦亮眼，留顆心。

　　就目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場來看，由于資金缺乏其他渠道，開發(fā)商往往會通過出售或者是租售并舉的方式。而筆者以為，若開放商能持有商業(yè)項目的大部分比例，那么他們在規(guī)劃和運營商業(yè)項目時會更加用心，商業(yè)項目的投資價值自然穩(wěn)步上升。

　　在談及商業(yè)地產(chǎn)投資時，租金回報是不少網(wǎng)友經(jīng)常會咨詢的問題。值得一提的是，在分析商業(yè)項目的投資價值時，只考慮到相同區(qū)域同等商業(yè)項目的當(dāng)前租金是十分局限的。除此以外，按揭貸款投資的網(wǎng)友還需考慮到月供款，按揭款等都需考慮在內(nèi)。總的來說，租金回報能夠更加直觀地去判斷一個商業(yè)項目的投資價值，但需要注意的是，租金回報并不是一成不變的，還需我們用前瞻的眼光去考量。

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