商業(yè)地產(chǎn)整租合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)淺析

商業(yè)地產(chǎn)整租合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)淺析
  商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式按照租售方式的不同，可分為“整租模式”、“零租模式”、“整零結(jié)合租賃模式”、“零售零租模式”及“整體出售模式”等。     
所謂商業(yè)地產(chǎn)的“整租模式”，是指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)整體出租給商業(yè)運(yùn)營企業(yè)，由該運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理，開發(fā)商收取約定租金的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。開發(fā)商在與商業(yè)運(yùn)營企業(yè)（下簡稱“承租運(yùn)營商”）訂立整組合同時(shí)，需要特別注意以下要點(diǎn)：        

《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》
    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
    《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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一、需明確租賃標(biāo)的的內(nèi)容和情況  
    與單間商鋪賃租不同，“整租模式”的租賃標(biāo)的是相對復(fù)雜的。其通常包括房屋、公區(qū)、附屬設(shè)施設(shè)備等等。因而，整租合同應(yīng)當(dāng)明確描述承租運(yùn)營商租賃的標(biāo)的所包含的內(nèi)容及相應(yīng)的狀況。房屋產(chǎn)證、用途、圖紙、設(shè)施設(shè)備保修情況等最好能作為合同附件或者向承租運(yùn)營商披露并要求其簽字。
二、需明確約定經(jīng)營范圍、行業(yè)規(guī)劃及商戶引進(jìn)要求
在“整租模式”中，開發(fā)商之所以同意將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營交由承租運(yùn)營商全權(quán)處理，往往是因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為承租運(yùn)營商的對于項(xiàng)目的行業(yè)規(guī)劃、市場定位、商戶引進(jìn)計(jì)劃等想法符合開發(fā)商就該項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，有利于項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展，能夠使土地和物業(yè)增值。假使承租運(yùn)營商在實(shí)際的招租運(yùn)營過程中，違背初衷、只圖短期效益而不顧項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展，將嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商的利益。且商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和成熟是一個(gè)長期的過程，假使運(yùn)營失敗，推倒重來往往更為困難。故應(yīng)當(dāng)在整租合同中明確經(jīng)營范圍、行業(yè)規(guī)劃、市場定位及商戶引進(jìn)等要求。并進(jìn)而約定承租運(yùn)營商的違約責(zé)任甚至賦予開發(fā)商以一定條件下的合同解除權(quán)。

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三、需約定開發(fā)商對承租運(yùn)營商的監(jiān)管權(quán)和監(jiān)管措施
承租運(yùn)營商的項(xiàng)目運(yùn)營活動，尤其是其與次承租人的簽訂的租賃合同，必須與整租合同相符。只有這樣開發(fā)商才能控制相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)在整租合同中約定開發(fā)商對承租運(yùn)營商的監(jiān)管權(quán)和相應(yīng)的監(jiān)管措施。
（一）約定承租運(yùn)營商的合同備案義務(wù) 
可以在整租合同中要求承租運(yùn)營商將其擬定的租賃合同版本事先提供給開發(fā)商備案，以便開發(fā)商審查該合同版本是否存在違反整租合同的情況。除此之外，開發(fā)商可以在整租合同中要求承租運(yùn)營商在與次承租人實(shí)際簽訂租賃合同后，將該合同提交開發(fā)商備案。

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（二）約定承租運(yùn)營商與次承租人之間的租賃合同所必須符合的要求
1. 租賃期限要求
即在整租合同中要求承租運(yùn)營商與次承租人之間的租賃合同期限不得超過剩余整租期限。
2. “必備條款”以及“必備條款”的強(qiáng)制締結(jié)要求
即在整租合同中事先設(shè)計(jì)若干“必備條款”，并要求承租運(yùn)營商在其與次承租人實(shí)際簽訂的租賃合同中必須含有這些條款，且不得約定與這些條款相悖的內(nèi)容，以保證這些“必備條款”能夠在次承租合同的解釋及適用過程中無障礙地貫徹。通常情況下，應(yīng)強(qiáng)制締結(jié)的“必備條款”可能涉及如下方面  
(1) 禁止或限制轉(zhuǎn)租條款
即要求承租運(yùn)營商在次承租合同中約定禁止或限制次承租人轉(zhuǎn)租的條款。
 
(2) 整租合同解除則次承租合同自動終止條款
即要求承租運(yùn)營商在次承租合同中約定，如果開發(fā)商行使法定或約定合同解除權(quán)解除整租合同，則次承租合同自動終止，次承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃標(biāo)的。在此情況下，承租運(yùn)營商應(yīng) 自行處理其與次承租人之間的糾紛并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。次承租人不返還房屋的，視為承租運(yùn)營商不履行返還房屋的義務(wù)，由承租運(yùn)營商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，則次承租人有權(quán)通過代承租人支付租金和違約金的方式來抗辯出租人的合同解除權(quán)。故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)要求承租運(yùn)營商在次承租合同中排除該條司法解釋的適用，以保障相應(yīng)合同解除權(quán)的行使。
(3) 經(jīng)營范圍條款
如整租合同對于承租運(yùn)營商的行業(yè)和經(jīng)營范圍規(guī)劃有明確的約定，那么就必須強(qiáng)制要求次承租合同約定經(jīng)營范圍條款，以確保承租經(jīng)營商在次承租人變更經(jīng)營范圍打亂整體規(guī)劃時(shí)具有要求次承租人整改并追究其違約責(zé)任的合同權(quán)利。
(4) 裝修、改造及戶外廣告方案報(bào)批條款
整租合同通常會要求承租運(yùn)營商將租賃房屋的裝修、改造及戶外廣告方案報(bào)經(jīng)開發(fā)商同意后方可實(shí)施。相應(yīng)地，在次承租合同中，承租運(yùn)營商亦應(yīng)要求次承租人的這些方案需經(jīng)其同意后方可實(shí)施。以便承租運(yùn)營商向開發(fā)商報(bào)批次承租人的相關(guān)方案，切實(shí)履行整租合同約定的方案報(bào)批義務(wù)。此外，還應(yīng)明確次承租人的裝修、改造及廣告活動應(yīng)符合法律規(guī)定，相關(guān)審批報(bào)驗(yàn)手續(xù)由次承租人負(fù)責(zé)，產(chǎn)生問題與承租運(yùn)營商和開發(fā)商無關(guān)。
(5) 營業(yè)要求及房屋使用要求條款
次承租合同應(yīng)當(dāng)約定對于次承租人的基本營業(yè)要求（如合法合規(guī)經(jīng)營、營業(yè)時(shí)間、文明經(jīng)營等）以及整租合同中關(guān)于房屋使用的要求，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任以進(jìn)行有效的制約。
違反“必備條款”強(qiáng)制締結(jié)義務(wù)的責(zé)任
除上所述，開發(fā)商還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)其他的“必備條款”。不過最為重要的是，應(yīng)當(dāng)在整租合同中明確承租運(yùn)營商違反“必備條款”強(qiáng)制締結(jié)義務(wù)的違約責(zé)任和法律后果。
 
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四、明確約定承租運(yùn)營商的維修保養(yǎng)責(zé)任
 
根據(jù)《合同法》第二百二十條的規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，租賃物的維修義務(wù)由出租人承擔(dān)。“整租模式”相對于“零租模式”而言具有特殊性，開發(fā)商的租金收益通常較低，且開發(fā)商的締約目的就在于發(fā)揮專業(yè)商業(yè)運(yùn)營企業(yè)的優(yōu)勢，故其更愿意將物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任交由承租運(yùn)營商負(fù)責(zé)。因此，需在整租合同中明確承租運(yùn)營商對于物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任。
五、約定無法辦出證照的免責(zé)條款
明確約定開發(fā)商不保證相應(yīng)商鋪能夠辦出次承租人合法經(jīng)營所需的證照，承租運(yùn)營商作為有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，具有合理籌劃各具體商鋪的經(jīng)營范圍并選擇合適的承租對象的責(zé)任，即使整租合同中明確約定了經(jīng)營范圍規(guī)劃方案，開發(fā)商亦不對次承租人無法辦出相應(yīng)證照的情況承擔(dān)任何責(zé)任，相應(yīng)糾紛的解決由承租運(yùn)營商負(fù)責(zé)，產(chǎn)生的責(zé)任由承租運(yùn)營商承擔(dān)。
六、約定承租運(yùn)營商的安全責(zé)任
 
由于承租運(yùn)營商對于租賃標(biāo)的獲得了長期和完整的占有、使用、收益，故相應(yīng)的安全保障責(zé)任亦與零租模式不同，開發(fā)商僅對租賃標(biāo)的的固有缺陷而產(chǎn)生的人身及財(cái)產(chǎn)損害負(fù)責(zé)，其余安全問題皆應(yīng)由承租運(yùn)營商負(fù)責(zé)妥善處理。因此，整租合同應(yīng)明確承租運(yùn)營商負(fù)有維護(hù)租賃物安全的維修義務(wù)、防范義務(wù)、管理義務(wù)、提示義務(wù)、注意義務(wù)等，并承擔(dān)未盡這些義務(wù)而產(chǎn)生的法律后果；這些義務(wù)及責(zé)任與開發(fā)商無涉。
 
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七、詳細(xì)約定房屋返還時(shí)的狀態(tài)、裝修的處理
 
整租合同應(yīng)明確約定房屋返還時(shí)的狀態(tài)，如約定承租運(yùn)營商在何種情況下必須恢復(fù)原狀，在何種情況下可以不恢復(fù)原狀；約定無論是否恢復(fù)原狀，承租運(yùn)營商皆具有對租賃物損害予 以修復(fù)的責(zé)任等。此外，整租合同還應(yīng)明確各種不同情況下裝修的處理，何時(shí)需折價(jià)補(bǔ)償，何時(shí)可無償由開發(fā)商取得等。
 
八、其他
 
整租合同通常還會明確由承租運(yùn)營商負(fù)責(zé)處理其與次承租人之間的各類糾紛，以及因次承租人原因致使承租運(yùn)營商違反整租合同時(shí)不減免承租運(yùn)營商的法律責(zé)任等條款。除這些要點(diǎn)之外，開發(fā)商還應(yīng)根據(jù)自身商業(yè)要求及項(xiàng)目發(fā)展需求與承租運(yùn)營商協(xié)商確定其他的權(quán)利義務(wù)和相應(yīng)違約責(zé)任，以盡可能防范商業(yè)地產(chǎn)“整租模式”的法律風(fēng)險(xiǎn)。
 
張菊香/ 包智淵 / 鄭瑋 

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