商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議常識(shí)：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題

商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議常識(shí)：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題
    簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題有：
   （一）關(guān)于代理的權(quán)限問題 房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇， 委托的權(quán)限必須在委托代理合 同中明確地表述，比如，對(duì)銷售價(jià)格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的 承諾以及其他用于吸引購(gòu)房者的其他優(yōu)惠措施等， 這些內(nèi)容均需在合 同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的 情況下，擅自對(duì)購(gòu)買者作出一些根本實(shí)現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對(duì)于預(yù) 售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對(duì)代理商做有關(guān)方 面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場(chǎng)研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
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   （二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金 當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)， 則依每宗交易的成交 額收取傭金或代理費(fèi)。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是： 出租物業(yè)收取年租金的 10％ 或相當(dāng)于一個(gè)月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的 1％～3％。對(duì)聯(lián) 合代理的情況，委托方需對(duì)每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)， 通常為獨(dú)家代理時(shí)的 1～5 倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割 這筆傭金。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。如 果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓， 則代理商相對(duì)開發(fā)商而言就 是“顧客”，此時(shí)的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再?gòu)拈_發(fā) 商那兒得到另外一份傭金， 尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng) 土位面時(shí)．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機(jī)構(gòu)預(yù) 定，而是代理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)為開發(fā)商推銷時(shí)，則開發(fā)商應(yīng)支付傭金，買房 或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商 對(duì)所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾， 似乎更有利于加快物業(yè) 租售速度，但事實(shí)卻往往不是這樣。因?yàn)槿绻�很多代理機(jī)構(gòu)掌握該物 業(yè)，就會(huì)形成在市場(chǎng)上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會(huì)在社會(huì)上造成一 種不好的印象，即人們往往會(huì)認(rèn)為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯 定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。
    （三）關(guān)于代理商的資格問題 簽訂房地產(chǎn)代理合同時(shí)， 作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的 代理資格問題， 目前國(guó)家及各地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有 一些具體規(guī)定，如建設(shè)部 50 號(hào)部長(zhǎng)令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 條件及程序。
    （四）選擇合適的代理商 房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對(duì)外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代 理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕 效果也不會(huì)很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時(shí)，首先要考察物業(yè)代理 公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德， 其中包括物業(yè)代理公司 是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有 客觀、真實(shí)、真誠(chéng)的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它 利益。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部 分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。其次，對(duì) 物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地 方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有 能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。 但大型綜合性 代理公司也未必就能代理所有的大型項(xiàng)目。例如，某國(guó)際性物業(yè)代理 機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著北京二十多個(gè)大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 其中有些同類型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售十分火 爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理 在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場(chǎng)，并將其主要 的人力、物力投入到代理費(fèi)比例高的開發(fā)項(xiàng)目上去了。第三，物業(yè)代 理公司以往的業(yè)績(jī)對(duì)選擇代理公司來說也很重要。 看物業(yè)代理公司以 往的業(yè)績(jī)，不是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看 其代理的成功率有多大，如果某公司代理 10 個(gè)項(xiàng)目只有兩個(gè)成功， 而另外一個(gè)公司代理了兩個(gè)項(xiàng)目均獲成功， 顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于前者�？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績(jī)，還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目 的平均銷售周期。第四，針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓 的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇�部機(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國(guó)性甚至 國(guó)際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。

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