房地產(chǎn)交易居間合同糾紛若干法律問題探析

房地產(chǎn)交易居間合同糾紛若干法律問題探析
發(fā)布時(shí)間： 2012-10-22 11:20:38   作者：鐘勝榮   來源： 本站原創(chuàng)   我要評(píng)論() 摘要： 《合同法》第二十三章對(duì)居間合同作了規(guī)定。在二手房交易中，大部分交易合同（買賣和租賃合同）是通過房地...　　鐘勝榮　廣東中安律師事務(wù)所
　　　　
　　《合同法》第二十三章對(duì)居間合同作了規(guī)定。在二手房交易中，大部分交易合同（買賣和租賃合同）是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間促成簽訂的，由此引發(fā)了大量追索居間報(bào)酬、必要費(fèi)用等居間合同糾紛案件。如何正確審理此類案件，亟需明確一些熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，筆者謹(jǐn)對(duì)此進(jìn)行探析，以拋磚引玉。

　　一、居間人收取居間報(bào)酬的條件應(yīng)嚴(yán)格限定為“促成合同成立”即可

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；

　　《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”；第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。由上述規(guī)定可見，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為已完成居間義務(wù)，其即可收取居間報(bào)酬。然而，如何具體認(rèn)定“合同成立”？筆者認(rèn)為有幾個(gè)問題需要明確：

　�。ㄒ唬�、關(guān)于合同成立的形式和時(shí)間。合同的形式包括書面合同形式和事實(shí)合同關(guān)系兩種，前者規(guī)定見于《合同法》第32條（交易方采用合同書形式訂立合同的，簽字或蓋章時(shí)合同即成立）、第33條（交易方采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前簽訂確認(rèn)書，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立），后者規(guī)定見于第36條（交易方未采用書面合同形式但一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立）、第37條（合同書簽字或蓋章前一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立）。

　�。ǘ�）、關(guān)于合同成立標(biāo)準(zhǔn)的界定。這是在實(shí)踐中很容易引起混亂的問題，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)方面：

　　1、嚴(yán)格依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第1條規(guī)定的三要素確定“合同成立”的標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出，《合同法》第12條“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款”規(guī)定的八大參考條款（當(dāng)事人名稱或姓名住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法）僅是建議性的，并非合同成立的必備條款；相反，依照前述司法解釋規(guī)定，只有當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量等三要素才是合同成立的必備條款。具備前述三要素的應(yīng)認(rèn)定“合同成立”，而其他條款如質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式都不是必備條款，即使無約定且無法協(xié)議補(bǔ)充，可根據(jù)《合同法》第61條、62條的規(guī)定確定；同樣，違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法未約定的，可依法律規(guī)定確定。

　　2、應(yīng)摒棄以“過戶合同”或“備案合同”為標(biāo)準(zhǔn)界定合同成立的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同版本僅僅是預(yù)約性、臨時(shí)性的合同，只有報(bào)國(guó)土部門辦理過戶手續(xù)用的買賣合同或報(bào)租賃管理部門備案的租賃合同才是“正式的合同”，必須以后者作為界定合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這是非常錯(cuò)誤的。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同不僅對(duì)當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量三大要素作出了約定，還對(duì)價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等作了非常詳盡的約定，具有完整性、可操作性和可履行性，不僅符合前述司法解釋規(guī)定，還符合《合同法》第12條規(guī)定，故當(dāng)然應(yīng)認(rèn)定交易方簽署此合同即視為“合同成立”。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同才是最能體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同，也是今后當(dāng)事人實(shí)際履行的基礎(chǔ)文件。而后來報(bào)國(guó)土部門或租賃管理部門備案用的合同只是交易方為了辦理過戶或備案手續(xù)之用簽署的程序性文件，是交易方實(shí)際履行的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不能完全體現(xiàn)交易方的真實(shí)意思。實(shí)踐中交易方為少繳稅費(fèi)往往在后者填寫了比前者約定真實(shí)價(jià)款更低的成交價(jià)或租金，便印證了這一點(diǎn)。綜上，在法律上合同并沒有所謂的“正式與非正式合同”、“臨時(shí)合同與備案合同”之分，只有前述司法解釋第1條規(guī)定和當(dāng)事人真實(shí)意思表示才是界定“合同成立”的合法標(biāo)準(zhǔn)，符合該標(biāo)準(zhǔn)的合同訂立后，居間人即有權(quán)收取居間報(bào)酬。

　　二、合同是否履行完畢、提前解除或被認(rèn)定為無效，均不能影響居間報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)

　　如前所述，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為其已完成居間義務(wù)，即可收取居間報(bào)酬；同時(shí)，居間人并不是其所促成合同的當(dāng)事人，既不是該合同權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者，也不是合同履行的擔(dān)保者或督促者。所以居間人對(duì)于合同的履行情況是無法控制的，不能在法律規(guī)定之外加重或延伸居間人的義務(wù)、將合同的履行情況認(rèn)定為居間人能否收取居間報(bào)酬的前提條件。同樣，合同提前解除完全是由合同當(dāng)事人決定的，居間人無法控制，此情形的發(fā)生不能否定合同已成立、居間人已履行完居間義務(wù)的事實(shí)，所以亦不能以此為由否定居間人收取居間報(bào)酬權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

　　此外，對(duì)于居間人促成的合同事后被認(rèn)定為無效是否影響居間報(bào)酬的問題，筆者認(rèn)為，如果該合同無效是居間方原因造成的，則居間人無權(quán)收取居間報(bào)酬；反之，如果該合同無效是由交易方的原因造成的，則與居間人無直接利害關(guān)系，根據(jù)“過錯(cuò)與責(zé)任相一致”原則，責(zé)任自然不應(yīng)由居間人承擔(dān)，交易方仍應(yīng)按約定支付居間報(bào)酬。

　　三、由于交易方繞開居間人私下履行合同導(dǎo)致居間人無法按照約定履行某些協(xié)助義務(wù)的，對(duì)居間人收取居間報(bào)酬應(yīng)予全部支持，不應(yīng)調(diào)低報(bào)酬

　　實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)交易方通過居間人簽署合同后繞開居間人私下履行合同，然后以居間人未履行某些協(xié)助義務(wù)（如定金或首期款監(jiān)管，房地產(chǎn)證托管，協(xié)助辦理過戶手續(xù)或租賃合同備案手續(xù)等）為由，要求拒付或調(diào)低居間報(bào)酬的情形。對(duì)此筆者認(rèn)為，仍應(yīng)支持居間人收取全部居間報(bào)酬，不應(yīng)調(diào)低報(bào)酬。

　　1、依照《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立即有權(quán)收取居間報(bào)酬，所以合同成立即標(biāo)志著居間人的最核心、最重要的義務(wù)已履行完畢。對(duì)此，實(shí)踐中的居間合同往往明確約定“交易雙方確認(rèn)，鑒于居間人已提供全面的居間服務(wù)、撮合雙方簽訂了買賣（租賃）合同，故承諾在該合同簽訂之日向居間人支付居間報(bào)酬××元”。此約定完全符合法律規(guī)定，而且進(jìn)一步明確了“并非居間人要全程協(xié)助合同履行完畢后才可收取居間報(bào)酬”。也就是說，居間報(bào)酬的性質(zhì)是“居間人促成合同成立”后的對(duì)價(jià)，而不是“居間人協(xié)助履行合同完畢”的對(duì)價(jià)。

　　2、交易合同約定的“居間人協(xié)助義務(wù)”主要分為三種：一是純粹“陪同協(xié)助性”的，即交易方仍需親自前往有關(guān)部門辦理手續(xù)，居間人僅是陪同指導(dǎo)，如陪同交易方到國(guó)土部門辦理過戶手續(xù)、到租賃管理部門辦理備案手續(xù)（包括協(xié)助排隊(duì)等候，指導(dǎo)填寫過戶或備案合同及相關(guān)表格文件等）；二是“保管或監(jiān)管性”的，如交易方將定金或首期款或房地產(chǎn)證原件交由居間方保管或監(jiān)管；三是“委托性”的，即交易方不需親自辦理有關(guān)手續(xù)，而是委托給居間人代為辦理并需另行出具委托書給居間方，如委托居間人申請(qǐng)銀行按揭貸款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶或水電燃?xì)獾雀綄僭O(shè)施過戶手續(xù)。對(duì)于前兩種情形，居間方為促成交易，通常會(huì)免費(fèi)提供服務(wù)。對(duì)于第三種情形，應(yīng)受《合同法》第二十一章“委托合同”的調(diào)整，合同中通常會(huì)約定委托人應(yīng)在居間報(bào)酬之外向居間人另行支付“代理報(bào)酬”（如“按揭服務(wù)費(fèi)”或“代辦費(fèi)”），這恰恰符合《合同法》第405條規(guī)定，同時(shí)也印證了交易方清楚地知悉“委托關(guān)系”與“居間關(guān)系”系兩種完全不同的法律關(guān)系的事實(shí)。所以，即使居間人沒有協(xié)助辦理某些程序手續(xù)，那么僅能否定其收取相應(yīng)“代理報(bào)酬”的權(quán)利，而不能否定其收取“居間報(bào)酬”的權(quán)利，兩者不能混淆。

　　3、退一步而言，即使交易合同中約定居間人應(yīng)免費(fèi)協(xié)助交易方辦理某些手續(xù)，那么交易方為享受這些后續(xù)協(xié)助服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)向居間人通報(bào)合同履行情況并提出協(xié)助要求（如主動(dòng)將款項(xiàng)或房地產(chǎn)證交由居間人監(jiān)管，將過戶或備案時(shí)間地點(diǎn)提前通知居間人），同時(shí)還應(yīng)主動(dòng)與居間人簽署相關(guān)文件（如監(jiān)管協(xié)議）或出具公證委托書，以便居間人履行協(xié)助義務(wù)。如交易方未能盡到相關(guān)責(zé)任，居間人無從了解交易進(jìn)程，導(dǎo)致居間人未提供后續(xù)協(xié)助義務(wù)完全是由于交易方違背誠實(shí)信用原則、惡意繞開居間人所致，并非是交易方要求居間人提供服務(wù)、而居間人拒不提供的原因所致，因此，交易方應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，無權(quán)以此為由要求免除或扣減居間報(bào)酬。

　　四、居間合同中關(guān)于違約方須按全部居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)向居間方支付違約金的約定合法有效

　　有的居間合同會(huì)約定，交易雙方須在簽署交易合同或“過戶或備案合同”時(shí)向居間方支付居間報(bào)酬；同時(shí)約定，如交易雙方的任何一方拒絕與對(duì)方簽署“過戶或備案合同”則成為違約方，須承擔(dān)向居間方支付相等于雙方應(yīng)付居間報(bào)酬總額的違約金的責(zé)任。筆者認(rèn)為此約定是合法有效的：

　　第一，交易合同的成立標(biāo)志著居間人已完成最重要、最核心的義務(wù)，此時(shí)居間人已有權(quán)依法收取居間報(bào)酬。即使交易雙方后來未簽署“過戶或備案合同”，亦不能改變此事實(shí)。第二，上述約定包括兩層意思：一是約定將居間方收取居間報(bào)酬的時(shí)間點(diǎn)從簽署交易合同之時(shí)推遲至簽署“過戶或備案合同”之時(shí)，這只是居間方對(duì)自己權(quán)利行使時(shí)間的延遲，但決不意味著把“簽署‘過戶或備案合同’”作為居間方收取居間報(bào)酬的前提條件；二是約定在某方拒絕簽署“過戶或備案合同”的情形下，將居間方收取報(bào)酬的名稱由“居間報(bào)酬”改為“違約金”，將支付主體由“交易雙方依約支付”改為“違約方統(tǒng)一支付”，這實(shí)際上是為了增加違約成本、督促交易雙方全面履行合同而作出的約定，有利于交易的順利進(jìn)行。第三，上述約定符合《合同法》第113條“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”之規(guī)定，違約金沒有超過居間方本可收取的居間報(bào)酬損失，也未超過違約方應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失，而且系各方真實(shí)意思表示，沒有侵害社會(huì)公共利益和他人利益，故合法有效。

　　五、其他問題

　�。ㄒ唬�、居間委托期屆滿后，委托人利用居間人報(bào)告的機(jī)會(huì)私下與相對(duì)方訂立合同的，仍需按原約定支付居間報(bào)酬。此情形下，居間人其實(shí)已提供了相關(guān)信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)，有的甚至已介紹委托人與相對(duì)方進(jìn)行了見面磋商，因此，只要委托人沒有證據(jù)顯示其后來是通過其他居間人成交的，那么仍應(yīng)視為其已有效利用了居間人的服務(wù)，仍應(yīng)按原約定支付報(bào)酬，這也是誠信原則的要求。

　�。ǘ�）、委托人的親屬或關(guān)聯(lián)單位購入或租入房屋的，視為仍有效利用了居間人提供的信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)，委托人仍需按原約定支付居間報(bào)酬。實(shí)踐中常見這樣的案例：委托人為了逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)，會(huì)讓自己的親屬（包括配偶、直系親屬、三代以內(nèi)旁系親屬）或自己持股的公司或自己的關(guān)聯(lián)單位（如母子公司、兄弟公司）來履行交易合同、實(shí)際購入或租入房屋，這是嚴(yán)重違背誠信原則的。對(duì)此，居間合同中通常會(huì)明確約定，發(fā)生此情形時(shí)，委托人仍需按約定支付居間報(bào)酬。筆者認(rèn)為，由于此情形下委托人仍然實(shí)際享受了居間服務(wù)帶來的利益，其支付報(bào)酬完全符合誠信原則和公平原則，故此約定是合法有效的。退一步而言，即使居間合同中未作此約定，只要發(fā)生此類情形，也應(yīng)認(rèn)定為委托人仍有效利用了居間服務(wù)，故仍應(yīng)依約支付報(bào)酬。

　�。ㄈ�）、居間主體不必限于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。德國(guó)、日本新商法及意大利、比利時(shí)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)商法均采取“自由營(yíng)業(yè)主義”。筆者認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第10條規(guī)定，由于房地產(chǎn)交易居間業(yè)務(wù)不屬于國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，因此，如果居間人不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)而是普通的單位或個(gè)人，其基于促成房地產(chǎn)交易合同服務(wù)與委托人訂立的居間合同應(yīng)為合法有效，其收取居間報(bào)酬的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

　�。ㄋ模�、交易方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接取得房屋所有權(quán)的，居間人有權(quán)依約主張居間報(bào)酬。實(shí)踐中，有的房屋所有權(quán)人為公司，如果采取房屋產(chǎn)權(quán)過戶方式則需繳納的稅費(fèi)較多，而采取購入公司全部股權(quán)的方式需繳納的稅費(fèi)較少，所以交易雙方為達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的會(huì)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，由買方與公司的原股東簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議履行完畢后買方即取得了公司的全部控制權(quán)，從而達(dá)到間接取得房屋所有權(quán)的目的。此情形下居間合同的內(nèi)容通常會(huì)表述為“鑒于居間人已促成股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立，交易雙方應(yīng)向居間人支付居間報(bào)酬”。由于法律行政法規(guī)并未對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓居間合同的居間人的資質(zhì)作出特別的限制規(guī)定，所以此類居間合同應(yīng)為合法有效。

　�。ㄎ澹�、必要費(fèi)用有約定的從約定，居間人無需再另行舉證；如無約定，則應(yīng)由居間人另行舉證。有的居間合同明確約定，居間人未促成合同成立時(shí)應(yīng)向居間人支付一定金額的必要費(fèi)用，促成合同成立后應(yīng)向居間人支付一定金額的居間報(bào)酬（此時(shí)已付的必要費(fèi)用計(jì)入報(bào)酬內(nèi)）。此約定系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無違法之處，故合法有效。居間人可直接依該約定主張必要費(fèi)用，不必再另行舉證，法院或仲裁機(jī)構(gòu)也不應(yīng)對(duì)此金額進(jìn)行“酌情扣減”。當(dāng)然，如果對(duì)必要費(fèi)用金額沒有明確約定，居間人主張?jiān)撡M(fèi)用時(shí)就必須另行舉證（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)及其他費(fèi)用的票據(jù)等）。

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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；

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