城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)模式

　　20大新城，100個(gè)城市綜合體，這是去年7月24日，杭州為城市國(guó)際化戰(zhàn)略提出的又一個(gè)新目標(biāo)。如此愿景，即便站在全國(guó)的角度審視，其力度之強(qiáng)、決心之大,也當(dāng)屬罕見(jiàn)。

　　縱向觀察城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體的開(kāi)發(fā)其實(shí)不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)模式。某種程度而言，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。它的蛻變過(guò)程，也必將成為杭州未來(lái)的發(fā)展引領(lǐng)。在上述宏圖提出一周年之際，本報(bào)記者分別邀請(qǐng)諸多房地產(chǎn)公司高管，就杭州城市綜合體的相關(guān)重點(diǎn)領(lǐng)域進(jìn)行深入思辨。

　　政府、開(kāi)發(fā)商需要思考的三個(gè)問(wèn)題

　　| 宏觀 |

　　政府、開(kāi)發(fā)商需要思考的三個(gè)問(wèn)題

　　萬(wàn)國(guó)投資董事、總經(jīng)理 周錦虹

　　發(fā)展城市綜合體，從政府層面，我認(rèn)為需要從三個(gè)方面進(jìn)行深入的思考。

　　首先是城市規(guī)劃。因?yàn)榫C合體的開(kāi)發(fā)也意味著城市的整體升級(jí)，所以對(duì)城市的遠(yuǎn)期規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃都提出了一些問(wèn)題。舉個(gè)例子，比如紐約，路網(wǎng)基本上一百米左右為網(wǎng)格。但目前在杭州，以文教區(qū)為例，文一、文二、文三路的路網(wǎng)距離是700米，這樣就有可能導(dǎo)致在周邊發(fā)展綜合體產(chǎn)生一些交通擁堵，不足以支撐人流的疏散問(wèn)題。因?yàn)榫C合體本身是非常復(fù)合的綜合設(shè)施，一個(gè)項(xiàng)目有可能有上萬(wàn)人在里面辦公，這就需要城市在基礎(chǔ)功能上能有足夠的疏散人流的能力。

　　其次是城市公交系統(tǒng)的整合和提高�，F(xiàn)在杭州已經(jīng)有了地鐵、公交,以及非常好的自行車出租系統(tǒng)。這些資源應(yīng)該有效整合起來(lái)。假設(shè)一個(gè)公交站，以后離地鐵口很遠(yuǎn)的話，相當(dāng)于這個(gè)公交系統(tǒng)是浪費(fèi)的。因此，我認(rèn)為在公共交通系統(tǒng)中，應(yīng)該要改變?cè)�有的一些思路。比如地鐵沿線公交規(guī)劃資源整合應(yīng)該做一些改變。將現(xiàn)有線型交通改變成為以地鐵站點(diǎn)為中心的點(diǎn)狀輻射型交通。這樣既能讓人們出行更為方便，同時(shí)也有效降低城市交通壓力。

　　再次則是城市的基礎(chǔ)設(shè)施的配套能力。這包括城市的給排水系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、天然氣以及城市的通訊系統(tǒng)等。未來(lái)城市的發(fā)展，數(shù)字化的發(fā)展將是一個(gè)非常重要的領(lǐng)域。目前杭州在這一領(lǐng)域已經(jīng)走在了全國(guó)諸多城市的前列，“熱點(diǎn)——熱區(qū)——無(wú)線城市”的無(wú)線城市建設(shè)理念的提出也很好符合了未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)加快發(fā)展無(wú)線寬帶等的升級(jí)速度，盡快適應(yīng)未來(lái)數(shù)字化辦公生活休閑需求。

　　而從開(kāi)發(fā)商層面，同樣也有三個(gè)方面值得思考。

　　首先是綜合體的開(kāi)發(fā)面臨著專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的問(wèn)題。這就造成開(kāi)發(fā)商對(duì)綜合體的開(kāi)發(fā)能力要求非常高，而這也使得開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的專業(yè)化能力和開(kāi)發(fā)能力的提升。例如目前萬(wàn)國(guó)投資正在打造的東部貿(mào)易中心這一項(xiàng)目，僅設(shè)計(jì)公司就要求多達(dá)14家以上。比如廚房顧問(wèn)、聲學(xué)顧問(wèn)、光學(xué)顧問(wèn)、機(jī)電顧問(wèn)、交通顧問(wèn)、藝術(shù)顧問(wèn)等等，這么多的專業(yè)公司共同運(yùn)作同一個(gè)項(xiàng)目，也將對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力提出非常大的挑戰(zhàn)，需要開(kāi)發(fā)商有掌控全局的能力。

　　其次是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極拓寬渠道，營(yíng)運(yùn)各種金融衍生工具。我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)綜合體的時(shí)候，只租不售是最好的辦法。通過(guò)綜合體長(zhǎng)期的招商運(yùn)營(yíng)提高物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值。這點(diǎn)是非常重要的，而對(duì)城市的未來(lái)也有很大好處。

　　再次，綜合體是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從同行的角度，一朝不慎就會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的損失。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)綜合體的時(shí)候，一定要有前瞻性，一定要了解到未來(lái)城市和人們的各種需求。因此我們建議，在幾個(gè)方面都要投入高度的精力去重視和強(qiáng)化。在常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基礎(chǔ)上，要重點(diǎn)對(duì)數(shù)字化計(jì)劃、弱電管理、物業(yè)管理、營(yíng)運(yùn)管理都要投入足夠的重視與協(xié)調(diào)，只有這樣才能避免到后期產(chǎn)生巨大返工以及不適應(yīng)城市發(fā)展需求的綜合體產(chǎn)生。

　　功能定位、運(yùn)營(yíng)能力、配套至關(guān)重要

　　| 定位 |

　　功能定位、運(yùn)營(yíng)能力、配套至關(guān)重要

　　金成集團(tuán)總裁 陳利波

　　操作一個(gè)成功的綜合體項(xiàng)目，首先應(yīng)在功能定位上做足功課。國(guó)外很多大型的綜合體，專業(yè)化程度以及分工都非常明顯。其次，一個(gè)綜合體項(xiàng)目的成功，還與開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和城市綜合體的配套功能是否完善有重要的關(guān)系。一個(gè)城市在發(fā)展中，必然會(huì)產(chǎn)生不同的城市綜合體。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)是非常重要的。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)方面還需要有更多的服務(wù)。只有有效做到這些，綜合體才能產(chǎn)生自身所具有的集群效應(yīng)。服務(wù)得好，綜合體經(jīng)營(yíng)的客戶群將會(huì)更為豐富，而自身經(jīng)營(yíng)的效率也將得到提升。

　　2001年，金成集團(tuán)以300萬(wàn)平方米江南春城項(xiàng)目的啟動(dòng)，揭開(kāi)了大城西的開(kāi)發(fā)序幕。從某種意義上衡量，近郊大盤的開(kāi)發(fā)模式與城市綜合體開(kāi)發(fā)模式非常接近。江南春城，橫跨大城西、大濕地，2009年，江南春城歷時(shí)8年開(kāi)發(fā)，初具規(guī)模，在大城西大濕地板塊內(nèi)走教育新城開(kāi)發(fā)之路，既為先鋒，又是龍頭。

　　對(duì)于城市綜合體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)群體密集是其顯著的特征，為什么現(xiàn)在杭州的“城東效應(yīng)”會(huì)這么明顯，根本原因還是因?yàn)樵谶@個(gè)區(qū)域內(nèi)的諸多城市綜合體以及產(chǎn)業(yè)集群、交通優(yōu)勢(shì)的助力。
綜合體開(kāi)發(fā)秩序有著自身的規(guī)律

　　| 開(kāi)發(fā) |

　　綜合體開(kāi)發(fā)秩序有著自身的規(guī)律

　　建工地產(chǎn)副總經(jīng)理 高賢林

　　城市綜合體實(shí)際上是地產(chǎn)項(xiàng)目的一種形態(tài)。為什么能夠把一個(gè)項(xiàng)目說(shuō)成是綜合體，其實(shí)是由該項(xiàng)目所處區(qū)域的多種資源來(lái)決定。在一個(gè)區(qū)域里面，怎樣最有效地把區(qū)域的資源集聚并形成輻射，這是作為一個(gè)城市綜合體的最為關(guān)鍵的特征，不然就沒(méi)有必要做綜合體。因此，并不是所有的地方都可以做綜合體，地段必須具備支撐綜合體的城市資源。比如說(shuō)寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店或者是其他的形態(tài)，要首先看地段里的資源能否支撐起綜合體的業(yè)態(tài)。

　　在規(guī)劃方面，因?yàn)槭蔷C合體，不能不考慮功能分布設(shè)置的問(wèn)題。綜合體有多種形態(tài)，在定位以及在項(xiàng)目的規(guī)劃上也必須要考慮與城市資源的對(duì)接。這個(gè)是非常重要的。綜合體意味著高效能的業(yè)態(tài)，有限的土地上積聚更多的資源，同時(shí)又對(duì)城市產(chǎn)生更大的輻射。

　　作為一個(gè)成功的綜合體，它對(duì)交通主干道的對(duì)接、內(nèi)部的交通規(guī)則、設(shè)計(jì)規(guī)則、營(yíng)運(yùn)要求都比較高。同時(shí)，因?yàn)槭蔷C合體，開(kāi)發(fā)周期和營(yíng)銷周期自然就比較長(zhǎng)，所以這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力提出更高要求。如果盲目去開(kāi)發(fā)，可能會(huì)造成項(xiàng)目不均衡發(fā)展，項(xiàng)目就很難整體成功。建工在運(yùn)作EAC項(xiàng)目中，就有很多感觸。

　　在綜合體的營(yíng)銷過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商既要考慮單體又要考慮綜合因素，在設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮商業(yè)的主力店形象，等到建成后再招商就很不一樣。比如寫(xiě)字樓，一定要對(duì)潛在客戶的行業(yè)很清楚。而酒店則需要在找酒店管理公司上做足功課。因此，綜合體開(kāi)發(fā)的秩序其實(shí)是有規(guī)律的，并不能盲目。

　　硬件軟件提供高品質(zhì)生活方式

　　| 客戶 |

　　硬件軟件提供高品質(zhì)生活方式

　　坤和控股副總經(jīng)理 朱虹

　　就城市綜合體來(lái)說(shuō)，它體量大、業(yè)態(tài)多、資金量大、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，城市綜合體對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求。

　　坤和長(zhǎng)期以來(lái)一直從事住宅的開(kāi)發(fā)，坤和中心是坤和跨區(qū)域發(fā)展，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的第一個(gè)項(xiàng)目，我們也是在摸索，希望能走出一條城市綜合體開(kāi)發(fā)的成功之路。

　　客戶需求始終是坤和關(guān)注的焦點(diǎn)，我們認(rèn)為，城市綜合體最終還是要落實(shí)到對(duì)人的需求的關(guān)懷上，它從功能上看就是現(xiàn)代都市人的各類生活需求的集聚和釋放——辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、居住等等，它提供的是一種高品質(zhì)的現(xiàn)代時(shí)尚生活范本，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)硬件和軟件、配套、服務(wù)、社區(qū)建設(shè)等把這種生活范本變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。實(shí)現(xiàn)、提升人的各種需求，從而提高一個(gè)城市的生活品質(zhì)。

　　城市綜合體體量很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最重要的是對(duì)業(yè)態(tài)的把控力，純租賃顯然是一種最好的形式，通過(guò)整體持有，開(kāi)發(fā)商把業(yè)態(tài)牢牢把握在自己手中，贏得主動(dòng)，精耕細(xì)作，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然這也與公司的整個(gè)戰(zhàn)略有關(guān)，做租賃必然也要犧牲一些眼前利益。在坤和中心這個(gè)項(xiàng)目上，因?yàn)榻^佳的先天條件，公司也是立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，采用純租賃形式，這在杭州也是非常少見(jiàn)的。而現(xiàn)在我們已經(jīng)越來(lái)越感受到了它的益處，我們現(xiàn)在接觸的許多寫(xiě)字樓客戶正是認(rèn)同我們的純租賃性質(zhì)才選擇入駐我們項(xiàng)目。

　　城市綜合體也需要有一個(gè)鮮明的主題，營(yíng)造亮點(diǎn)，商業(yè)、辦公等也需要客戶在感性層面的認(rèn)同感。坤和中心所在的運(yùn)河終點(diǎn)碼頭這個(gè)位置，自古以來(lái)是商賈絡(luò)繹不絕的繁華之地，我們也希望把這塊地的氣質(zhì)、這種運(yùn)河商道文化傳承到我們項(xiàng)目中，在建筑、裝修、推廣、后期的客戶活動(dòng)中都將契合運(yùn)河商務(wù)的理念，使項(xiàng)目有一個(gè)鮮明的主題。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)城市綜合體也要充分借力，如果能夠引進(jìn)實(shí)力很強(qiáng)的企業(yè)，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑大大提高了成功的機(jī)會(huì)，我們坤和中心項(xiàng)目的商業(yè)裙房引進(jìn)了杭州大廈開(kāi)設(shè)商場(chǎng)，這也開(kāi)創(chuàng)了一種城市綜合體開(kāi)發(fā)的新模式，杭州大廈作為杭州乃至全國(guó)零售業(yè)的翹楚，我們看中的是他們的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本地市場(chǎng)的理解，雙方都能將利益最大化。

　　隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必然提升和轉(zhuǎn)型，都市產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正在成為杭州城市發(fā)展的主要方向之一，杭州市政府提出了杭州要建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃。我們也希望通過(guò)坤和中心這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)這個(gè)城市的發(fā)展做出我們的貢獻(xiàn)。

　　挖掘建筑業(yè)態(tài)結(jié)合價(jià)值最大化

　　| 建筑 |

　　挖掘建筑業(yè)態(tài)結(jié)合價(jià)值最大化

　　中豪置業(yè)副總經(jīng)理 湯偉萍

　　綜合體的前提是地段，這個(gè)是毋庸置疑的。

　　比如中豪建設(shè)開(kāi)發(fā)的五福新天地項(xiàng)目，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)上，我們邀請(qǐng)了德國(guó)維思平(WSP)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司為項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目主設(shè)計(jì)師之一吳剛曾經(jīng)認(rèn)為，由于五福新天地所屬區(qū)域?yàn)殄X江新城內(nèi)目前最為成熟的金融商圈——慶春商圈核心區(qū)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃上，就充分考慮到了建筑與地段價(jià)值、城市空間布局的相生相榮。另外根據(jù)前期世邦魏理仕的項(xiàng)目定位，五福新天地將建成集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住為一體的新型城市綜合體，同樣設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合建筑面積、建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)分布，挖掘建筑和業(yè)態(tài)結(jié)合的價(jià)值最大化。

　　作為一個(gè)商業(yè)功能為主的綜合體項(xiàng)目，人氣和活力是必須的。面對(duì)今后杭州的發(fā)展，我們要求項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，就要形成近期和遠(yuǎn)期的時(shí)間錯(cuò)位。而解決的方案則是混合，現(xiàn)在對(duì)地塊不做精確的判斷，要做模糊的可變的定位，因此建筑形態(tài)上要有趣，與萬(wàn)象城和慶春廣場(chǎng)形成錯(cuò)位發(fā)展�；�于項(xiàng)目地塊時(shí)間、空間上的錯(cuò)位，我們?cè)��?jīng)考慮過(guò)將業(yè)態(tài)模糊化，產(chǎn)生功能混合靈活可變的效果。其實(shí)，一個(gè)綜合體，定位不在于強(qiáng)調(diào)高檔與否，而是要強(qiáng)調(diào)自由自在，能充分滿足人們的生活所需。一個(gè)有生命力的綜合體應(yīng)該是靈活、有自己的特色和故事。
引進(jìn)主力店的現(xiàn)實(shí)一面

　　| 商業(yè)(一) |

　　引進(jìn)主力店的現(xiàn)實(shí)一面

　　贏商投資總經(jīng)理 方芳

　　就城市綜合體而言，可以細(xì)分為各種種類的綜合體。對(duì)于杭州目前在開(kāi)發(fā)的很多綜合體項(xiàng)目，普遍面臨的一個(gè)問(wèn)題是主力店的招商問(wèn)題。其實(shí)，主力店對(duì)愿意進(jìn)駐的城市綜合體的要求是很高的。一般來(lái)說(shuō)，主力店都想在城市繁榮地段來(lái)運(yùn)營(yíng)，或者也可能會(huì)選擇一些至少是在區(qū)域商業(yè)中心的城市綜合體作為自身布局的重點(diǎn)。

　　其中，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)城市綜合體的時(shí)候，對(duì)于引進(jìn)主力店這一具體問(wèn)題，其實(shí)大家的條件都需要比較對(duì)等，頗有點(diǎn)“門當(dāng)戶對(duì)”的感覺(jué)。開(kāi)發(fā)城市綜合體，最顯而易見(jiàn)的功能是能夠帶動(dòng)所處板塊的升值。但是如果是作為一個(gè)非成熟區(qū)域的綜合體，在招主力店過(guò)程中，或許付出的代價(jià)就比較高。無(wú)論是商務(wù)上還是時(shí)間周期上，所付出的成本都比較大。因此對(duì)于目前杭州打造的區(qū)域綜合體，一味依賴主力店并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橹髁Φ暌惨�依賴商�?wù)氛圍。

　　對(duì)于一個(gè)綜合體，8萬(wàn)平方米—10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)業(yè)態(tài)是必須要有的，剩余的商業(yè)如何與主力店定位，由于業(yè)態(tài)模塊跟本身綜合體有關(guān)系，因此級(jí)別不一樣的綜合體自然就造成業(yè)態(tài)組合也不盡相同。

　　為什么現(xiàn)在的部分開(kāi)發(fā)商，不太敢嘗試商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其實(shí)是有一定道理的。因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)中存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。但是比如像嘉里中心這樣的城市綜合體，因?yàn)樘幵谝粋�(gè)城市商業(yè)成熟的區(qū)域，資源在項(xiàng)目早期的時(shí)候比較容易對(duì)接，因此開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，而未來(lái)的增值空間也能夠有很好的預(yù)期。用一句話來(lái)概括，就是：一個(gè)城市綜合體的墾荒之旅，其實(shí)與一個(gè)區(qū)域的發(fā)展密不可分。從目前我們公司的招商經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其實(shí)現(xiàn)在包括國(guó)內(nèi)國(guó)外的很多百貨品牌對(duì)杭州市場(chǎng)都非常感興趣，最為現(xiàn)實(shí)的只是，他們大多數(shù)還是比較青睞市區(qū)中心成熟的城市綜合體。

　　前期商業(yè)定位重在唯一性、

　　稀缺性和前瞻性

　　| 商業(yè)(二) |

　　前期商業(yè)定位重在唯一性、

　　稀缺性和前瞻性

　　三亞鳳凰島項(xiàng)目副總經(jīng)理 蔡陽(yáng)

　　個(gè)人認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)城市綜合體運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵是商業(yè)資源的整合、運(yùn)營(yíng)能力。而整合、運(yùn)營(yíng)的成敗關(guān)鍵又在于前期商業(yè)定位。商業(yè)定位得“巧”，則憑借唯一性、稀缺性、前瞻性，可以“四兩撥千斤”。

　　首先是有效占領(lǐng)商業(yè)規(guī)模市場(chǎng)或細(xì)分市場(chǎng)。比如女性消費(fèi)的主要潮流風(fēng)向是韓國(guó)，在日用消費(fèi)領(lǐng)域的工業(yè)化程度相當(dāng)高。以韓品女裝為代表的服裝一條街等，都將成為市場(chǎng)亮點(diǎn)，填補(bǔ)消費(fèi)市場(chǎng)空白。

　　其次是抓住商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，占領(lǐng)新興市場(chǎng)。以奢侈品行業(yè)為例，中國(guó)的奢侈新貴們將可以享受到更尊貴、更私密、更貼心的服務(wù)，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)將步入從產(chǎn)品消費(fèi)到生活方式全面優(yōu)化的大轉(zhuǎn)變，成長(zhǎng)性的奢侈品品牌商需要更多的教育消費(fèi)者的空間。而杭州躍居全國(guó)一大奢侈品消費(fèi)地，有一些地段便捷、形象國(guó)際化的甲級(jí)寫(xiě)字樓可充當(dāng)起奢侈品概念展示空間。

　　再次要以奇致勝。如果人流量、交通便捷性等沒(méi)法滿足，則需要找到商業(yè)屬性的唯一性。以國(guó)都集團(tuán)目前正在三亞操作的項(xiàng)目——海南鳳凰島國(guó)際郵輪港區(qū)為例。項(xiàng)目由一座市政景觀大橋與三亞市商業(yè)中心相連，目前鳳凰島的商業(yè)街部分，正在積極爭(zhēng)取國(guó)家給予三亞的免稅店政策。而鳳凰島作為境外客人海港進(jìn)出通道，從物業(yè)的國(guó)際化形象、位置獨(dú)特性等角度講，都是首選之地。如該計(jì)劃順利實(shí)施，建成后將成為三亞的出入境免稅商業(yè)街。

　　香港新城市廣場(chǎng)的

　　交通規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)

　　| 交通 |

　　香港新城市廣場(chǎng)的

　　交通規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)

　　戴德梁行杭州公司總經(jīng)理 楊達(dá)

　　對(duì)于香港而言，最近的幾十年時(shí)間里，涌現(xiàn)出了一批比較有代表性的城市綜合體項(xiàng)目，特別值得一提的是由新鴻基地產(chǎn)早年開(kāi)發(fā)的沙田新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目。與其說(shuō)新城市廣場(chǎng)擁有一站式購(gòu)物，不如說(shuō)它擁有一站式休閑、高效的動(dòng)線規(guī)劃。而這一項(xiàng)目的發(fā)展軌跡，與目前杭州大關(guān)路遠(yuǎn)洋地產(chǎn)項(xiàng)目非常接近。

　　上世紀(jì)80年代，新城市廣場(chǎng)首期商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí),當(dāng)?shù)氐牡囟蚊枋鲞�是“整個(gè)新界的商業(yè)中心”。2003年,內(nèi)地開(kāi)放“自由行”后,新城市廣場(chǎng)的所在,變成具有絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)的“港鐵”(東鐵線)的“中點(diǎn)”。之后，新鴻基地產(chǎn)適時(shí)擴(kuò)建其1期商場(chǎng)(2期是同一建筑群中的甲級(jí)寫(xiě)字樓和帝都酒店)。使得整個(gè)商場(chǎng)的面積高達(dá)20萬(wàn)平方米,規(guī)模躋身香港前三。

　　作為東鐵(港鐵)沿線最大的購(gòu)物中心,目前，新城市廣場(chǎng)吸引了超過(guò)350間名牌商店以及50間知名食府入駐其間。當(dāng)年，新鴻基曾經(jīng)找英國(guó)客流量監(jiān)測(cè)及分析公司FootFall來(lái)計(jì)算旗下商場(chǎng)之人流，該公司亞太區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)韋加里稱，香港商場(chǎng)人流是全球之冠，當(dāng)中又以沙田新城市廣場(chǎng)人流最高。

　　盡管如此，在新城市廣場(chǎng)并未因此而擁擠不堪，這完全得益于新鴻基地產(chǎn)在動(dòng)線規(guī)劃方面極其合理。商場(chǎng)的內(nèi)部,新城市廣場(chǎng)的“動(dòng)線改造”一直不斷:新鴻基地產(chǎn)2003年啟動(dòng)的耗資3億元的“第一階段”翻新工程中,一個(gè)最主要的內(nèi)容即為增建24條扶手電梯;而2006年8月展開(kāi)的“第二階段”翻新中,商場(chǎng)增設(shè)的(跨層)穿梭5樓至7樓的“E54電梯”因是全港第一條設(shè)有“特長(zhǎng)緩衡區(qū)”的扶手電梯而成為一個(gè)著名的景觀。由此可見(jiàn),新鴻基地產(chǎn)在改進(jìn)大型商場(chǎng)人流動(dòng)線方面的異常執(zhí)著。

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