饒州小商品市場調(diào)查與思考報告

    饒州大市場位于鄱陽縣城城北汽車站斜對面，北緯三路南側(cè)，是我縣招商引資的項目之一。占地1.7萬平方米，總建筑面積3.2萬平方米。有商鋪212套，商品房24套，功能設(shè)計為“小商品零售批發(fā)市場”。2002年9月開建，于2003   年9月底竣工。近來，廣大干群對這一市場的建設(shè)與運作議論頗多。為此筆者對此進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一些情況。

    群眾描述現(xiàn)狀： “一熱一冷”

    房產(chǎn)銷售熱 該市場從開工到竣工不到一年半間，所有商鋪與商品房均已銷售完畢，到目前為止，這是鄱陽市場與房地產(chǎn)開發(fā)史上最好的成績。開發(fā)商賺得盆滿缽滿。因為屬于較早開發(fā)的市場，當(dāng)時鄱陽的店面與商品房的需求量較大，加上地理位置較好，靠近汽車站，買主甚是看好，以為生意好做，所以銷售呈現(xiàn)一片“火熱”。
    市場形成冷 整個饒州大市場總共212家店鋪全部銷售一空，但到現(xiàn)在為止，開業(yè)的卻不到10家，而且經(jīng)營的還不是小商品，有的經(jīng)營網(wǎng)吧，有的是開診所，幾乎與小商品無關(guān)。整個市場顯得冷冷清清，凄涼蕭條，與投資商宣傳的“饒州大市場，商機(jī)無限”相去甚遠(yuǎn)。買主當(dāng)初“發(fā)財致富”的美麗憧憬變成了憂心忡忡的“水中花、鏡中月”。一股火熱的投資熱情被澆得一片冰涼。饒州大市場的“商機(jī)”變成了置房業(yè)主的“傷心”。整個市場顯得一片 “寒冷”。
    那么，為什么會出現(xiàn)這種“有場無市”的現(xiàn)象呢？

    有關(guān)人士分析原因：“三不一少”

    市場定位不準(zhǔn)確 有關(guān)人士分析，這個市場定位為“小商品零售批發(fā)市場”是不符合我們縣情的。一是我縣交通不發(fā)達(dá)，縣城不靠近高速公路與鐵路，港口也沒有發(fā)揮大作用，運輸成本比較高，更不是小商品生產(chǎn)基地，在小商品的價格上沒有競爭優(yōu)勢，對外地批發(fā)商沒有足夠的吸引力。二是鄱陽縣面積大，但是與周邊城市比較接近，象蘆田、饒埠、古 南、古縣渡、凰崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本上是到樂平的贛東北大市場，甚至到義烏小商品批發(fā)市場批發(fā)小商品。游城鄉(xiāng)以北又基本到景德鎮(zhèn)或九江批發(fā)小商品，只有靠近縣城的雙港、團(tuán)林、四十里街、珠湖、高家?guī)X、蓮湖、三廟前等鄉(xiāng)鎮(zhèn)來縣城批發(fā)小商品。三是原本就有比較多的小商品批發(fā)市場和零售市場，容量不夠。如果是搞零售的話，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，沒有人氣哪來財氣？四是市場不專業(yè)很難做大做強(qiáng)。如果像水產(chǎn)品批發(fā)市場那樣，按照本地的優(yōu)勢和特色，做個專業(yè)的市場會很容易降低成本，形成規(guī)模，而且可以吸引外地的客戶。而小商品市場則不能把外地的客商吸引過來，只能局限于本縣范圍內(nèi)，所以很難把市場培育起來。五是開發(fā)商經(jīng)營思想與建設(shè)市場的要求有一定的出入，他們只是把開發(fā)市場當(dāng)作單純的房地產(chǎn)開發(fā)，只管建設(shè)不管啟動。
    基礎(chǔ)設(shè)施不完善 饒州大市場基礎(chǔ)設(shè)施不完善、不配套，也是市場難以啟動的另一主要原因。一是當(dāng)由時政府規(guī)劃，開發(fā)商承諾建設(shè)的北緯三路和停車場等設(shè)施，至今還沒有開工。饒州大市場市場汽車難進(jìn)去，貨也難出來，運輸有障礙，市場沒有一個很好的交通環(huán)境和經(jīng)營氛圍，增加不了人氣也就增加不了財氣和商機(jī)。按照規(guī)劃和設(shè)計的要求，饒州大市場的北緯三路東西長177 米，南北寬30 米，市場東側(cè)路南北長97 米，寬12米，西邊還有停車場等，在市場竣工時要全線貫通和啟用（要求2003年10月底拆遷平整到位，年底硬化到位）。但是上述必建工程至今依然故我，不見動靜，卻成為名副其實的垃圾堆�！梆堉荽笫袌�，交通便利、環(huán)境優(yōu)美”也就成為一句空話。二是市場內(nèi)的綠化、亮化、美化嚴(yán)重不足。按規(guī)定人均2—4平方米，饒州大市場的綠化面積不得少于500平方米，而饒州大市場基本沒有綠化，只有幾棵即將要死的盆景“形影相吊，孤芳自賞”，更不要說美化、亮化。整個大市場顯得沒有一點生機(jī)。三是生活設(shè)施欠缺。水電還沒有完全進(jìn)戶，而且只有一個進(jìn)水閘，根本無法滿足市場的供水需要，給生活和經(jīng)商帶來極大的不便，甚至是阻礙。四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水橫流，臭氣難聞，給市場的環(huán)境造成了極壞的影響，令購買商品者望而卻步、望市興嘆。五是批發(fā)市場需要的中間過道上面的遮雨篷也沒有按照要求做起來，給做批發(fā)生意的業(yè)主經(jīng)營會帶來不便。六是公共部位的維護(hù)工作也不盡如人意，按照建設(shè)部規(guī)定，售房收入的2—3%的資金用于今后維護(hù)路面、水管、防火、路燈等設(shè)施，這批資金沒有著落，以后的維護(hù)沒有保障。
    試想一個功能不健全，設(shè)施不完善，交通不便利，安全無保障，環(huán)境不優(yōu)美甚至是惡劣的市場，居民連住都不喜歡，誰還愿意進(jìn)去做生意？
    政府引導(dǎo)不到位 一個成熟市場的形成有其內(nèi)在的必然規(guī)律，是由于長時間的積累慢慢形成的。但如果有政府的正確引導(dǎo)，就會加快市場形成的步伐。饒州大市場至今冷冷冰冰，形成不了規(guī)模和氣候與當(dāng)時重視市場載體建設(shè)，忽視市場主體培育，沒有深入的研究市場運作的客觀規(guī)律，沒有加大培育市場的力度，缺乏正確引導(dǎo)不無關(guān)系。一是沒有一個具體而現(xiàn)實的優(yōu)惠政策鼓勵批發(fā)商入內(nèi)經(jīng)營。二是缺乏必要的行政手段。在交通、經(jīng)營區(qū)域等方面的引導(dǎo)和干預(yù)。象義烏的小商品大市場、樂平贛東北大市場、南昌洪城大市場等都是由于政府的正確引導(dǎo)而逐漸發(fā)展起來的。三是缺少活躍市場、培育市場的組織和啟動機(jī)制，沒有專人抓市場的啟動和繁榮。
    購商鋪者經(jīng)商的少 據(jù)饒州大市場業(yè)主委員會反映，饒州大市場的業(yè)主相當(dāng)一部分是工薪階層，有固定的收入，或者是有一定閑置資金的人。這一階層的人群，一方面缺少投資經(jīng)商的沖動和強(qiáng)烈經(jīng)商的欲望。另一方面是缺少經(jīng)商的經(jīng)驗。買下產(chǎn)業(yè)，只是想到時候出租獲取一定的租金，自己不考慮經(jīng)商搞批發(fā)，所以有許多店鋪一直在等人租下，租不租的出去對自身的經(jīng)濟(jì)狀況也沒有多大的影響，沒有迫切需要資金周轉(zhuǎn)或資金回籠的壓力，也不急于把店鋪盤活。另有一部分業(yè)主雖然自己經(jīng)商，但持觀望態(tài)度。看大家都沒有進(jìn)來開店，自己也就不愿意進(jìn)來，怕影響自己的生意�；蛘咚麄冊�本的經(jīng)營場所就很好，到這里購買店鋪是求更大的發(fā)展，結(jié)果看到這里沒有一點商氣，就想等到大家都來做生意時再進(jìn)駐。這也是市場冷清的又一原由。
    有識之士認(rèn)為：“繁榮饒州大市場就要補(bǔ)好課、上好課，再建市場就要備好課�！�
   “補(bǔ)好課”，“變冷為熱” 政府要樹立啟動了一個市場就培育了一個巨大稅源，培育了一個市場就增加了大量就業(yè)崗位的觀念，做好啟動與繁榮饒州大市場的“補(bǔ)課”工作。一是考慮重新給饒州大市場科學(xué)定位，利用本地的原有資源和優(yōu)勢轉(zhuǎn)型為中小型的其他專業(yè)批發(fā)市場。二是出臺一系列切實可行的、有現(xiàn)實意義的優(yōu)惠政策，鼓勵正在做批發(fā)生意和想做批發(fā)生意的業(yè)主進(jìn)入饒州大市場經(jīng)營。三是要參照外地成熟市場的作法，鼓勵開發(fā)商把業(yè)主的店鋪以契約的方式暫時收回，通過中介租出去，逐年返利給業(yè)主，逐年活躍市場。或者以整體的形式招商引資，讓大的經(jīng)濟(jì)體來規(guī)劃市場的未來。四是成立相關(guān)的啟動市場、培育市場的組織機(jī)構(gòu)。做到有領(lǐng)導(dǎo)親自抓、專門抓、經(jīng)常抓。做到建好一個，啟動一個，收益一個。
   “上好課”，“起死回生”一方面，政府要把承諾的配套工程盡快的建設(shè)到位。另一方面要上好思想政治課，督促開發(fā)商盡快把做市場當(dāng)作開發(fā)房地產(chǎn)的思想中轉(zhuǎn)變過來，把注意力放到啟動市場、培育市場上來。。一是要盡快完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施，完善市政功能，優(yōu)化人居環(huán)境。硬化北緯三路、建好停車場、美化亮化市場內(nèi)部環(huán)境，改造好排水管道與進(jìn)水閘門等基礎(chǔ)設(shè)施，給業(yè)主一個舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、優(yōu)越生活環(huán)境；給客商一個便利的交通環(huán)境、滿意購物環(huán)境。二是加大管理市場的投入。有良好的管理秩序，就有良好的經(jīng)營環(huán)境，就能給經(jīng)商者安全感，增強(qiáng)經(jīng)營者的信心。要求開發(fā)商把公共部位的維護(hù)管理基金按照建設(shè)部的規(guī)定（售房資金的2—3%）標(biāo)準(zhǔn)上繳到位，以便加強(qiáng)市場的管理。
   “備好課”，“防患未然”市場是各種交換關(guān)系的總和，是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是促進(jìn)資源合理流動的優(yōu)化配置樞紐。建設(shè)小商品市場可以活躍縣域經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)崗位，培植稅源與經(jīng)濟(jì)增長點，增加財政收入，改變城市面貌，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會加速發(fā)展。但是如果不精確論證，科學(xué)定位，規(guī)范運作，正確引導(dǎo)，就會造成大量的重復(fù)建設(shè)，浪費大量的人力、物力、財力，反而成為沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，貽害后代。一是要按照放手發(fā)展、積極引導(dǎo)、先引后建、逐步完善的原則建設(shè)。因地制宜，找準(zhǔn)本地優(yōu)勢和潛力，努力發(fā)展生產(chǎn)，培植比較穩(wěn)定的貨源。二是要把市場建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別開來，避免固定資產(chǎn)投資過剩和重復(fù)建設(shè)。三是要實行低稅費培育政策，采取“欲取先予”的原則建設(shè)和培育市場。四是要統(tǒng)籌規(guī)劃，對自發(fā)形成的市場積極引導(dǎo)，鼓勵股份合作制的形式興建。    發(fā)表于：07-10-15

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