中國專業(yè)市場的現(xiàn)況與前景

    在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類專業(yè)市場規(guī)模龐大、數(shù)量眾多，在我國的經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、商貿(mào)流通、人民生活等方面發(fā)揮著非常重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，目前全國有9萬多家各種類型的交易市場，年總交易額近5萬億元，年交易額億元以上的市場達4000多個（超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中專業(yè)市場數(shù)量約占55%、專業(yè)市場中以批發(fā)為主的約占60%，批發(fā)市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多。近幾年，中國專業(yè)市場在規(guī)模、功能、經(jīng)營、管理等方面都進行著深層次的變革，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，但奇怪的是，無論是地產(chǎn)界還是學(xué)術(shù)界對專業(yè)市場重視和研究程度卻普遍不夠，專業(yè)投資開發(fā)商、策劃營銷機構(gòu)、經(jīng)營管理人才和實戰(zhàn)操盤專家極為缺乏，既使是北京大學(xué)和浙江省市場協(xié)會2006年6月開發(fā)的全國首個中國專業(yè)市場與商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA班，其師資也主要是北京和浙江的學(xué)院派教授專家，而缺乏令人信服的市場實戰(zhàn)操盤專家。一方面業(yè)界普遍認(rèn)為專業(yè)市場是房地產(chǎn)投資開發(fā)、策劃營銷的另類，難登大雅之堂，另一方面業(yè)界普遍認(rèn)為專業(yè)市場檔次低，操作和管理容易�，F(xiàn)實與理論的嚴(yán)重悖離，使我們不禁深思，中國專業(yè)市場的發(fā)展到底存在什么問題？
    在筆者有幸成功操作過山東聊城香江光彩大市場、景德鎮(zhèn)中國陶瓷城、南昌香江商貿(mào)中心、鄭州鄭東建材家居城、洛陽百年家居建材城、隨州商貿(mào)中心、臨沂五金機電城、蘇州中國國際服裝城等項目，并曾因此被評為2004年中國商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手之一。然而在實踐的探索和成功的欣喜中，我也曾有過惶惑和不解。當(dāng)我從錦繡香江、翡翠綠洲這樣的超大型國際化生態(tài)高尚樓盤中抽身而出操作這些專業(yè)市場項目時，所感覺到的是住宅與商業(yè)、零售商業(yè)與專業(yè)市場、業(yè)界輕視與現(xiàn)實火爆之間竟然存在著如此大的差異。特別是對于專業(yè)市場，雖然已經(jīng)發(fā)展了近20年，但業(yè)界的關(guān)注是遠(yuǎn)少于住宅地產(chǎn)和零售商業(yè)的，無論是理論研究還是商業(yè)實踐方面都存在許多誤區(qū)和盲點，這不能不引起我們的重視和反思。然而，實踐出真知，在操作這些從占地300畝到1500畝的各類專業(yè)市場的不斷實踐和思考總結(jié)中，我對中國專業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和發(fā)展趨勢有了一些淺薄認(rèn)識，可提供給業(yè)界做為參考，以拋磚引玉。
    一、中國專業(yè)市場的現(xiàn)狀與問題
    中國的專業(yè)市場大多是以批發(fā)為主的。批發(fā)市場起源于80年代初期，大致由三個方面形成，一是原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；三是為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求而興建的。在級別上，很多行業(yè)的專業(yè)市場按整體可劃分為一、二、三級的：依托產(chǎn)業(yè)資源、依托中心城市、直接和生產(chǎn)廠家進行聯(lián)系的是一級市場（產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)市場）；二級市場是以交通樞紐為基礎(chǔ)，進行商貿(mào)批發(fā)、流通，再向下一級延伸的市場（集散中心專業(yè)市場）；第三級市場是面向終端市場的一些市場（地域局限專業(yè)市場）。90年代以來，中國批發(fā)市場進入了一個快速發(fā)展時期，在數(shù)量、種類、功能等方面都得到了迅速發(fā)展，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點。 目前，全國已初步形成了以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、建筑裝飾材料市場、生產(chǎn)資料市場等為主的，包括皮革、五金、家居、食品、服裝、紡織、電器、IT、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機械等在內(nèi)各類綜合性專業(yè)市場，成為有中國特色社會主義市場經(jīng)濟體系的重要組成部分。全國4000多個超億元專業(yè)市場中，擁有量前8位的省份依次是：浙江、江蘇、山東、廣東、河北、遼寧、湖北、湖南，占全國數(shù)量的66%以上。
    經(jīng)過近20年的發(fā)展，專業(yè)市場在配置資源、擴大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、解決就業(yè)、增加稅收、推動經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，帶動了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發(fā)展。但在發(fā)展中也存在一些嚴(yán)重問題，如：
    1、法制不健全，運作不規(guī)范，開發(fā)門檻低，盲目上馬、無序競爭、假冒偽劣商品充斥的現(xiàn)象嚴(yán)重；
    2、行政管理不規(guī)范，多頭管理，政策混亂，監(jiān)管不力，收費繁多，審批復(fù)雜，市場秩序混亂；
    3、重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，不顧市場和商戶的需求，導(dǎo)致惡性低層次競爭，如北京的建材市場、廣州的服裝市場、長三角的輕紡市場等；
    4、選址不合理、定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不專業(yè)、設(shè)計不科學(xué)、功能配套不完善，招商、經(jīng)營乏力，交通、安全、消防隱患多；
    5、市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，重數(shù)量輕質(zhì)量，管理落后，競爭意識、品牌意識薄弱，市場適應(yīng)性慢，發(fā)展后勁不足；
    6、部分市場管理人員和交易人員素質(zhì)低，服務(wù)意識差，交易方式陳舊，不懂現(xiàn)代商貿(mào)物流，產(chǎn)品市場網(wǎng)絡(luò)化和電子商務(wù)化建設(shè)緩慢。
    這些問題都嚴(yán)重制約了中國專業(yè)市場的升級換代和長遠(yuǎn)發(fā)展。
    二、專業(yè)市場成功開發(fā)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
    根據(jù)多年來操作眾多專業(yè)市場的經(jīng)驗來看，我認(rèn)為一個專業(yè)市場的成功開發(fā)運營需要抓好以下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
    1、開發(fā)模式。無論是專業(yè)市場還是綜合市場、零售商場，做為商業(yè)項目，它們的開發(fā)模式是與住宅開發(fā)完全不同的，不能像住宅那樣認(rèn)為建好賣完就完事了，而要考慮到開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)的因素和開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者等各個階層的利益，其商業(yè)價值主要是在經(jīng)營管理中才能體現(xiàn)和提升，操作運營要比住宅復(fù)雜很多，投資回報周期也較長，要有充足資金準(zhǔn)備，最好開發(fā)前就能與一些大的商家達成進場意向，實行“訂單式開發(fā)”，不能簡單處理、賣完了事，做“甩手掌柜”，只顧眼前利益，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃和社會責(zé)任。
    2、立項選址�，F(xiàn)代城市化發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃基布上都是“城內(nèi)大商場、城郊大市場”， 城內(nèi)大多以零售商場為主，專業(yè)市場大多會往城郊發(fā)展，并以批發(fā)為主，它對產(chǎn)業(yè)資源、交通運輸、商戶資源、市政配套、商品流通、輻射范圍、經(jīng)濟水平、消費人流、服務(wù)功能等要求較高。所以在立項選擇時必須綜合考慮這些功能是否具備，是否符合城市的總體產(chǎn)業(yè)布局和商業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，要科學(xué)研究，不能盲目上馬、重復(fù)建設(shè)。政府也應(yīng)科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，提高專業(yè)市場的綜合批發(fā)輻射能力，改善環(huán)境、質(zhì)量、秩序、服務(wù)。
    3、定位規(guī)劃。各類專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營種類、功能配套、規(guī)劃設(shè)計與綜合市場、零售商場等有很大不同，因此在商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計方面應(yīng)靈活調(diào)整、因地制宜，多聽經(jīng)營者和消費者的意見，定位清晰準(zhǔn)確，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)空間、交通動線科學(xué)合理，功能配套完善，軟硬件齊備，減少交通、消防、安全隱患，避免住宅、商業(yè)混建混居，有條件的大型專業(yè)市場要建成集批發(fā)、零售、運輸、倉儲、展覽、服務(wù)、行業(yè)培訓(xùn)、信息交流、電子商務(wù)為一體的一站式批發(fā)采購中心，并提供商務(wù)、工商、稅務(wù)、金融、海關(guān)、進出口、餐飲、酒店、娛樂等綜合服務(wù)，營造良好的經(jīng)營、采購、服務(wù)環(huán)境。
    4、招商運營。專業(yè)市場針對的是特殊專業(yè)/行業(yè)的經(jīng)銷商和特殊消費群體，因此其招商與一般的零售商場不同，除了要提前招商和走出去招商外，要經(jīng)常面對商戶、行業(yè)協(xié)會和各級政府，內(nèi)地專業(yè)市場發(fā)展空間大，很多市場要直接面對農(nóng)村市場，招商運營的手法要因此制宜，符合當(dāng)?shù)氐奶厣�和文化。專業(yè)市場的招商還要盡量避免零售商業(yè)買（投資者）、用（經(jīng)營者）分離的現(xiàn)象，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，盡量以租為主，減少投資者的進入，既使銷售也以招商帶動銷售，租賃和銷售都要限制對象，以避免二次招商、開業(yè)不旺、開業(yè)后經(jīng)營行業(yè)混亂和管理困難的局面，真正吸引有實力的生產(chǎn)廠家、專業(yè)經(jīng)銷商和代理商進駐，鞏固經(jīng)營者的進場信心，并根據(jù)招商情況及時調(diào)整業(yè)態(tài)、品種和功能。沒有好的經(jīng)營者進場，市場也很難做好、做旺和升值。
    5、經(jīng)營管理。這是專業(yè)市場能否繁榮興旺、批發(fā)輻射能力能否形成、商業(yè)價值能否提升的最重要環(huán)節(jié)，也是投資開發(fā)商最容易忽略的環(huán)節(jié)。在專業(yè)市場順利招商、租賃、銷售完成后，要對市場開業(yè)和經(jīng)營前期進行扶持和統(tǒng)一規(guī)范管理，積極組織開業(yè)、促銷、展覽、活動、推廣和信息交流，規(guī)范市場秩序，改善經(jīng)營環(huán)境，尋求政府、行業(yè)協(xié)會、各地商會的支持，迅速做旺做大市場，并根據(jù)市場發(fā)展及時調(diào)整業(yè)態(tài)、行業(yè)、功能、配套、服務(wù)、環(huán)境和經(jīng)營管理策略，以大商貿(mào)、大流通、大物流整合提升當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)經(jīng)濟，以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理旺一方市場、興一方經(jīng)濟，造福一方人民。
    三、中國專業(yè)市場的發(fā)展趨勢
    隨著中國加入WTO后，商品流通市場逐漸對外開放，龐大的13億人口的中國內(nèi)地市場對國際性的外資流通大企業(yè)產(chǎn)生了巨大的吸引力，而且隨著中國經(jīng)濟的高速增長和人民消費水平的提高，商品流通領(lǐng)域的發(fā)展前景十分誘人，吸引了眾多國際性商貿(mào)流通企業(yè)進入中國。例如，隨著近年來中國房地產(chǎn)的高速發(fā)展，中國的建材裝飾行業(yè)年交易額已達8000多億元人民幣，吸引了一些跨國性的建材流通企業(yè)如德國的歐倍德（OBI）、英國的百安居（B＆Q）、瑞典的宜家家居（IEKA）、法國的樂華梅蘭（Leroy Merli）、美國的家德寶（HomeDepot）等大舉進入中國，而國際性的綜合型大型零售超市如美國的沃爾瑪、法國的家樂福、歐尚、日本的永旺等也早已進行了中國，并且加大對中國市場的滲透力。這些世界500強的進入，以其先進的定位、規(guī)劃、運營、管理理念和模式對尚處于發(fā)展中國家的中國的零售市場和專業(yè)市場將產(chǎn)生巨大的沖擊和影響。根據(jù)對中國專業(yè)市場的分析研究，我認(rèn)為中國專業(yè)市場的未來發(fā)展有以下幾個趨勢：
    1、專業(yè)市場將向規(guī)模化和批發(fā)功能方向發(fā)展。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，我國的商品交易市場越來越向?qū)�業(yè)化市場方面轉(zhuǎn)換，專業(yè)市場也越來越向批發(fā)市場轉(zhuǎn)換，專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專業(yè)批發(fā)市場不斷發(fā)展壯大和隨著交通的改善不斷增強輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營者隨著經(jīng)濟的快速增長，所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴大。未來，在全國形成數(shù)十個象義烏中國小商品城、紹興中國輕紡城、永康中國科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發(fā)市場、安慶光彩大市場等年交易額超過百億元的航母級重點專業(yè)市場是必然的，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)�；�的發(fā)展，又必然會導(dǎo)致大型或超大型專業(yè)交易市場越來越轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和小型市場，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場將逐漸減少和搬離市區(qū)。
    2、專業(yè)化趨勢越來越明顯，分類越來越細(xì)。市場競爭的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢，這必然是相當(dāng)多的商品交易市場的發(fā)展方向。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多只是內(nèi)地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。
    3、市場管理的逐漸規(guī)范化、現(xiàn)代化、法制化發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。一些交易市場正在逐步摒棄原始的交易方式，運用多種現(xiàn)代化手段提供更為完善的服務(wù)，并通過規(guī)范化的管理，建立良好的市場形象，以提高交易市場的品牌價值。政府在商業(yè)規(guī)劃、法制建設(shè)和管理方面也將越來越完善并與國際接軌。專業(yè)市場的發(fā)展將改變以往只注重數(shù)量增加，而忽視優(yōu)化市場質(zhì)量的發(fā)展模式，在重視市場硬件建設(shè)的同時，將加強市場軟件建設(shè)，完成市場由外延擴張向內(nèi)涵提升的過渡，大力發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，努力實現(xiàn)批發(fā)市場與產(chǎn)業(yè)基地的有機結(jié)合，走市場連基地、基地促市場的發(fā)展路子，形成貿(mào)工農(nóng)、產(chǎn)供銷一體化的市場發(fā)展模式。
    4、批發(fā)市場交易方式將向集約型轉(zhuǎn)變。批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和形成價格”四大功能。因此，中國批發(fā)市場的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進行完善，逐步把批發(fā)市場建設(shè)成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。要逐步走出干篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的現(xiàn)代交易方式。要積極促進批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)有形市場與無形市場的有機結(jié)合，推動批發(fā)市場朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。
    5、將向品牌化、壟斷化和優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品集散地轉(zhuǎn)變。過去，一提到批發(fā)市場，就與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場表現(xiàn)得更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場聲譽。近年來，一些市場認(rèn)識到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場中存在。近些年開展的百城萬店無假貨向批發(fā)市場延伸的活動，目的就是提高批發(fā)市場中經(jīng)營商品的質(zhì)量和誠信，在批發(fā)市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發(fā)市場的新形象，將更加重視規(guī)劃設(shè)計和品牌推廣，千店一面、毫無特色的局面將改變。一些注重品牌化、、連鎖化、優(yōu)質(zhì)化管理的規(guī)范專業(yè)批發(fā)市場競爭力和輻射能力將不斷加強，將兼并和溝汰一批管理不規(guī)范、市場環(huán)境和秩序混亂的中小市場。
    6、專業(yè)市場的體制和投資形式將向多元化轉(zhuǎn)變。實踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場發(fā)展的要求。要按照《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的要求，積極引導(dǎo)批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場，并培育一批全國性的大批發(fā)商、大代理商。加強聯(lián)合，是市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯(lián)合，擴大市場規(guī)模，引進現(xiàn)代企業(yè)管理制度，增強市場的競爭能力和批發(fā)輻射力，推動專業(yè)市場的進一步繁榮發(fā)展。

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