中國專業(yè)批發(fā)市場案例研究報告——探秘中國新專業(yè)市場發(fā)展之道

    2006年12月28日，全球競爭力組織公布了“2006中國上市公司競爭力100強(qiáng)”的名單，浙江中國小商品城集團(tuán)股份有限公司續(xù)2005年后再次成為中國專業(yè)市場界的驕子，排名僅次于中國石油化工股份有限公司，名列競爭力排行榜第二名。
    義烏的成功，吸引力大多數(shù)地產(chǎn)投資商的眼球，一個一個大量超大型體量的專業(yè)市場抗著“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“國際城”、“品牌展示中心”、“時尚中心”等旗號，拔地而起，名曰為專業(yè)市場的升級、順應(yīng)國際化潮流。通過策劃開盤招商至開業(yè)運營，究竟幾家歡樂幾家愁。為給專業(yè)市場的開發(fā)商一些拋磚引玉的作用，作者策劃組織了本次大型中國小商品專業(yè)市場調(diào)研項目。
    第一部分  中國專業(yè)市場的起源
    眾所周知，我國批發(fā)市場起源于80年代初期，90年代以來，我國批發(fā)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期，其形成原因，大致分為三個方面：1、在原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；2、在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；3、為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的專業(yè)市場。
截2005年官方統(tǒng)計資料，在工商部門登記的各類商品市場有95000多家，上規(guī)模的各類批發(fā)市場有12000多家，其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場4000多家，工業(yè)消費品批發(fā)市場2400多家，生產(chǎn)資料批發(fā)市場5000多家。
    專業(yè)市場的發(fā)展延續(xù)市場的發(fā)展需求規(guī)律，目前的專業(yè)市場根據(jù)區(qū)域的特性主要分為：產(chǎn)地市場、銷地市場和集散地市場三種類型。三種市場在當(dāng)時的歷史條件下，均得以生存和發(fā)展；但在變化了的條件下，卻各各呈現(xiàn)不同的命運�？偟泌厔菔牵寒a(chǎn)地市場越來越顯示出更強(qiáng)大的生命力，其典型實例是浙江義務(wù)小商 批；集散地市場隨著市場建設(shè)熱潮（導(dǎo)致分流熱潮）和越來越發(fā)達(dá)的交通、越來越暢通的信息（導(dǎo)致直奔產(chǎn)地的傾向）時代的到來，生命力必然走向枯萎；伴生的問題就是：銷地市場必然走向萎縮，輻射范圍緊縮到市場周圍一個比較狹小的范圍。
    同時，舊專業(yè)市場普遍存在以下一系列的問題：
    1、傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠；
    2、倉庫面積�。�
    3、停車不方便；
    4、經(jīng)營環(huán)境差，檔次低；
    5、配套設(shè)施落后；
    6、租金昂貴，商家經(jīng)營成本高；
    7、無證照經(jīng)營，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經(jīng)營情況十分突出；
    8、在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；
    9、政府整治升級對象；
    特別是小商品批發(fā)市場，這種模式的市場不是國際通行的商業(yè)形式。在西方國家，只有農(nóng)產(chǎn)品（如水果、蔬菜、鮮菜等）這種必須現(xiàn)場看貨的品類采取批發(fā)市場形式，而非農(nóng)產(chǎn)品，特別是日用小商品都是由專業(yè)批發(fā)商在自己公司里完成批發(fā)業(yè)務(wù)。但是，我國的特殊國情（地域發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、交通通訊相對落后、信息渠道相對不暢）決定批發(fā)市場業(yè)態(tài)還會在繼續(xù)存在下去，并在最近今年，由于收益的客觀，愈演愈烈。
    第二部分  中國主要小商品城
    所有中國具有知名度的大型專業(yè)市場，幾乎都是起源于80年代，在市場規(guī)律下產(chǎn)生的，以綜合性市場群為主，這些市場目前仍然是中國批發(fā)市場的主流，但是，由于歷史原因，普遍存在老批發(fā)市場存在的經(jīng)營問題。
    批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近20年，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。但由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習(xí)慣，批發(fā)市場這種流通模式在相當(dāng)一段時間內(nèi)，如在2010年至2020年期間，還將存在與發(fā)展，充滿著活力。如何實現(xiàn)跨世紀(jì)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢？
    1．實現(xiàn)批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變。市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場作為市場經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。
    2．實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變。走出傳統(tǒng)的只注重數(shù)量增加，而忽視優(yōu)化市場質(zhì)量的發(fā)展模式，在重視市場硬件建設(shè)的同時，加強(qiáng)市場軟件建設(shè)，完成市場由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵發(fā)展的過渡。市場建設(shè)的重點要放在市場功能的完善上，通過對現(xiàn)有市場的改造、擴(kuò)建和軟件設(shè)施的配套建設(shè)，來擴(kuò)大市場規(guī)模。要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊伍。要根據(jù)市場需求。及時調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)市場的競爭能力。努力實現(xiàn)批發(fā)市場與產(chǎn)業(yè)基地的有機(jī)結(jié)合，走市場連基地。基地促市場的發(fā)展路子，形成貿(mào)工農(nóng)、產(chǎn)供銷一體化的市場發(fā)展模式。開拓農(nóng)村市場是中國政府提出的擴(kuò)大內(nèi)需、開拓市場的長期戰(zhàn)略方針。批發(fā)市場在開拓農(nóng)村市場中有著得天獨厚的優(yōu)勢，只有占領(lǐng)了農(nóng)村市場，批發(fā)市場才有生存和進(jìn)一步發(fā)展的空間。
    3．實現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變。批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和形成價格”四大功能。因此，中國批發(fā)市場的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場建設(shè)成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。要逐步走出千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，通過辦分市場和連鎖經(jīng)營，實行總經(jīng)銷、總代理，大力開展配送業(yè)務(wù)等形式來豐富市場交易模式，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)有形市場與無形市場的有機(jī)結(jié)合，推動批發(fā)市場朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。
    4．實現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變。過去，一提到批發(fā)市場，就與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場表現(xiàn)得更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場聲譽。近年來，一些市場認(rèn)識到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場中存在。我們正在開展的百城萬店無假貨向批發(fā)市場延伸活動，目的就是提高批發(fā)市場中經(jīng)營商品的質(zhì)量，在批發(fā)市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發(fā)市場的新形象。
    5．實現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變。實踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場發(fā)展的要求。要按照《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的要求，積極引導(dǎo)批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場。加強(qiáng)聯(lián)合，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場規(guī)模，增強(qiáng)市場的競爭能力和輻射力。
    第三部分   廣州專業(yè)批發(fā)市場概況
    廣州作為中國最早對外開放的區(qū)域，商業(yè)發(fā)展非常成熟，批發(fā)市場主要是在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場、集貿(mào)市場的基礎(chǔ)上自發(fā)形成起來，并在此基礎(chǔ)上不斷升級改造發(fā)展起來。幾乎包括了所有行業(yè)。根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)，廣州共有大中小型各類專業(yè)批發(fā)市場485個（有一種說法是超過1000家，這并沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不太確定）。按行業(yè)劃分為工業(yè)品批發(fā)市場（包括生產(chǎn)資料和生活資料）、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（包括生產(chǎn)資料和生活資料）和綜合類批發(fā)市場（既經(jīng)營工業(yè)品又經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品）。
    工業(yè)品批發(fā)市場是廣州批發(fā)市場中的主力軍，共有市場306個，占市場總數(shù)的63.31％。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是廣州最早興起的批發(fā)市場，共有市場99個。占市場總數(shù)的20.41％。綜合類批發(fā)市場由于混合經(jīng)營，定位不專業(yè)，因此大多層次較低，競爭力不強(qiáng)。廣州現(xiàn)有綜合類的批發(fā)市場共80個，只占市場總數(shù)的16.49％。
    在廣州，同樣存在由于歷史自發(fā)形成批發(fā)市場，由于缺少計劃性的規(guī)劃而導(dǎo)致存在很多問題，抑制了專業(yè)市場的發(fā)展空間：
    第一：廣州批發(fā)市場的空間布局不合理。由于沒有嚴(yán)格審批和統(tǒng)一管理，各級政府管理部門都參與市場建設(shè)，市場發(fā)展一度出現(xiàn)無序發(fā)展、惡性競爭的狀態(tài)�，F(xiàn)在還有44.9％的批發(fā)市場分布在老市區(qū)，一方面由于市場面積受到用地限制和級差地租較高，市場規(guī)模不可能再擴(kuò)大，反而會縮小，難有更大的發(fā)展空間。另一方面，由于交通、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、城市形象等因素的制約，使其難以在老市區(qū)立足。
    第二：市場建設(shè)水平總體還較低，不少批發(fā)市場規(guī)模較大，但層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不足。很多市場是利用閑置的倉庫和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面只是簡易棚式建筑，場內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多批發(fā)市場的選址與開發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。市場建設(shè)水平較低還反映在市場信息化程度上，大部分批發(fā)市場沒有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網(wǎng)絡(luò)，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。
    第三：廣州批發(fā)市場的組織化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的法制來保障市場機(jī)制的正常、有效發(fā)揮。不少批發(fā)市場的開辦者對市場只管收租收費，不加強(qiáng)內(nèi)部管理，市場管理嚴(yán)重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質(zhì)不高，甚至有些市場存在售賣偽劣商品，騙買騙賣，短斤少兩，貨不對版，欺行霸市等不良現(xiàn)象，安全隱患大。
    未來廣州批發(fā)市場的發(fā)展趨勢主要顯現(xiàn)以下特征：
    1、市場發(fā)展從無序到有序，從低級到高級
    未來市場的層次結(jié)構(gòu)將更為合理，管理更為科學(xué)、有力，檔次進(jìn)一步提高，秩序明顯好轉(zhuǎn)，形成一批在國內(nèi)外批發(fā)行業(yè)有舉足輕重影響的、具有較強(qiáng)商貿(mào)旅游吸引力的大中型批發(fā)市場。
    2、市場加速園區(qū)化、規(guī)�；�、中高級化發(fā)展 
    由于批發(fā)市場向城市外圍發(fā)展和市場需求拉動，加上政府的有力引導(dǎo)，一批大型的批發(fā)市場園區(qū)將會崛起，批發(fā)市場規(guī)模將會進(jìn)一步擴(kuò)大。同時，批發(fā)市場向中高級方向發(fā)展，提升市場功能，注重品牌效應(yīng)，加強(qiáng)規(guī)范管理，將大大改變傳統(tǒng)批發(fā)市場的面貌。
    3、市場專業(yè)化、特色化更為突出
具有鮮明特色的專業(yè)批發(fā)市場競爭力較強(qiáng)，將得到迅速發(fā)展，批發(fā)市場專業(yè)化、特色化更為突出。在專業(yè)化、特色化的基礎(chǔ)上做強(qiáng)做大，將涌現(xiàn)一批對行業(yè)產(chǎn)品價格具有重要影響力的專業(yè)市場。
    4、市場空間布局向中、外圈層轉(zhuǎn)移
    由于中心城區(qū)地價的不斷上升和批發(fā)市場對停車、倉儲設(shè)施要求高的特點，使得大中型批發(fā)市場由傳統(tǒng)的城市中心區(qū)轉(zhuǎn)向接近高速公路出入口的城市邊緣地區(qū)、車站、碼頭和主要交通干道沿線，市場的空間分布更為合理。
    5、批發(fā)市場與物流配送相融合
    物流業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的“第三利潤源”、新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。批發(fā)市場與物流配送進(jìn)一步融合。一種形式是兩者的復(fù)合，即在批發(fā)市場園區(qū)中復(fù)合物流配送，在物流園區(qū)中復(fù)合批發(fā)業(yè)務(wù)。另一種形式是兩者的互補(bǔ)，即批發(fā)市場的商流與物流分離，通過第三方物流來保證貨物隨著交易流轉(zhuǎn)。批發(fā)市場為物流配送提供業(yè)務(wù)，物流配送為批發(fā)市場提供服務(wù)。
    6、市場廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)
    大中型批發(fā)市場的發(fā)展將適應(yīng)當(dāng)代科技的發(fā)展，將越來越多地運用電子信息技術(shù)，大大改變市場交易、市場管理、市場營銷等的傳統(tǒng)模式，促使批發(fā)市場走信息化的發(fā)展道路。
    第四部分  新項目帶來的反思
    近幾年來，國內(nèi)部分一個又一個“重量級”專業(yè)市場項目拔地而起：
    漢口北國際商品交易中心：總建筑面積300萬平米，交易市場面積為210萬平米，物流倉儲43萬平米，生活及綜合配套33萬平米，預(yù)計投資60億元，一期紡織服裝、鞋帽箱包、工藝禮品、酒店用品、兒童用品等五個批發(fā)市場，總面積30萬平米。
    中國小商品（廈門）國際商業(yè)城：占地500畝，總投資15億元，分兩期在三四年內(nèi)實施，包括產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)中心、各類小商品展銷中心、物流配送中心、商務(wù)配套中心等四大功能區(qū)。
    北京國際商貿(mào)物流港：185萬平米的建筑面積，總投資40億，首期開發(fā)面積22萬平米。
     然而，已經(jīng)開始投入運營的幾個項目卻出現(xiàn)進(jìn)展緩慢現(xiàn)象。
    國內(nèi)非常多的項目案例，發(fā)展商幾乎是完全按“國際慣例”做足了工夫：
    1、請專業(yè)的調(diào)研公司做項目調(diào)研；
    2、開項目論壇，請專家做論證；
    3、地方重點項目，取的政府的大力支持；
    4、請專業(yè)的設(shè)計公司進(jìn)行建筑設(shè)計；
    5、請專業(yè)的廣告策劃公司進(jìn)行項目推廣宣傳策劃，投入了大量廣告經(jīng)費；
    6、尋找了大量合作伙伴進(jìn)行所謂的“項目合作”；
    7、聘請大量招商人員，董事長帶隊親自進(jìn)行談判招商，天天到其他市場去招商挖角；
    8、在招商政策方面給出了非常多的優(yōu)惠讓利政策，旨在放水養(yǎng)魚；
    然而，在招商過程中不短調(diào)整定位，結(jié)果投資者的水放完了，魚卻沒有養(yǎng)活。是什么原因?qū)е氯绱吮粍拥木置�？追其結(jié)果，如下幾個方面的失誤在運作中是需要警覺的：
    1、受無良策劃公司欺騙，調(diào)研人員與策劃團(tuán)隊是同一批人，為了獲得策劃的機(jī)會，調(diào)研的結(jié)果總是項目機(jī)會大于風(fēng)險；
    2、作秀行為，專家、學(xué)者、協(xié)會、政府官員這些很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學(xué)者認(rèn)可之類話題，結(jié)果受傷的還是投資者自己；
    3、項目硬傷，項目挑戰(zhàn)強(qiáng)勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；
    4、閉門造車，沒有真正了解客戶需求；
    5、招商策略沒有落到實處；
    6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
    7、過于相信協(xié)會號召力，與協(xié)會合作以為就取得了成功的保障，目前協(xié)會大多是松散組織，并不具備真正的號召力，會員企業(yè)本身都有自己的拓展思路；
    8、投資者過于看重短期盈利目標(biāo)，沒有堅守市場的經(jīng)濟(jì)決心或?qū)嵙Γ?BR>    9、大絮宣傳炒作，以為有了名氣就有會成功，結(jié)果是有了名聲卻沒有市場；
    10、玩超前概念，策劃人主觀意愿上升級市場，導(dǎo)致商家觀望多于行動；
    另外，專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營者在拓展新市場方面的心理特性程以下規(guī)律：
    1、經(jīng)過某些專業(yè)市場的運作失敗的教訓(xùn)，拓展投資變的異常謹(jǐn)慎；
    2、利潤單薄，對投資收益看的越來越重要；
    3、能否帶來直接生意是最關(guān)鍵的；
    4、觀望超前定位的專業(yè)市場，更多的人是在市場旺后后悔，或者寧愿在市場旺后高價獲取，而不太愿意讓自己進(jìn)入守場或者高風(fēng)險個境地；
    5、對新市場的各軟硬件要求非�？量蹋�如層高、停車、倉庫、空調(diào)、交通、物流、人流、配套設(shè)施、繳租條件、管理費用、廣告等等，他們甚至對一些小細(xì)節(jié)要求很高；
    6、對新市場的守場時間要求很長；
    7、對合作條件要求很多，甚至很不平等；
    8、大中型有實力企業(yè)對市場的前瞻性較好，他們看好有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯?BR>    9、除了少數(shù)品牌生產(chǎn)廠家對少量及其重要的市場會設(shè)店面外，一般由其代理商設(shè)置；
    10、一個專業(yè)市場的客戶構(gòu)成還是以中小型企業(yè)及經(jīng)銷商構(gòu)成為主；
    此情此景，需要每一個開發(fā)商或市場經(jīng)營者必須面對一個課題：給客戶商家進(jìn)入您的市場一個明確的理由，給消費者進(jìn)入您的市場一個明確的理由！�。�
    讓自己的生意不斷發(fā)展是每一個經(jīng)營者堅持要的答案。
    對這個課題拒不回答，結(jié)果只有一個：商鋪閑置�。。�
    開發(fā)商應(yīng)該具備什么樣的觀念：
    首先需要認(rèn)清商業(yè)物業(yè)（商鋪）的實質(zhì)。一個簡單的例子就可以說明：
    為什么一個6平米的冷飲商鋪年租金達(dá)到了40萬元的天價，很簡單：這個商鋪每天要賣掉4卡車?yán)滹嫛?
    為什么許多商鋪免租金都沒人入住，很簡單：那里一定沒有什么生意可做。
    商鋪黃金與否，首要的是經(jīng)營戶能不能掙到錢，投資者能不能收回投資和投資回報。而一切的源頭就是消費者是否被給與了他必須光臨的理由，消費者愿意來此花錢。
    商業(yè)物業(yè)開發(fā)商必須確立這樣的觀念：項目從規(guī)劃、設(shè)計開始，就當(dāng)研究最終消費者的消費習(xí)慣、消費傾向、消費可能并滿足他們的需求，從而確定項目能夠給予消費者核心利益；項目建設(shè)完畢，要對投資商鋪者自營和租賃商鋪經(jīng)營者慎重選擇，確保他們所經(jīng)營的項目能夠按規(guī)劃提供給消費者核心消費利益。
    對消費者進(jìn)行宣傳、引導(dǎo)，將項目能夠給予他們的核心利益充分傳達(dá)。從而確保商業(yè)項目對經(jīng)營戶的支持，確保人氣旺盛、商業(yè)繁榮。
    所以，一個專業(yè)市場成功，招商是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶需求的項目自然就會事半功倍。故做一個項目，除了有效的推廣宣傳，其實真正最核心的就是前期研究清楚項目市場定位是否符合市場發(fā)展規(guī)律，關(guān)門造車或者是想當(dāng)然作出的一個定位，即使做了很多的炒做、宣傳、煽動，獲得的也許僅僅是世人的關(guān)注與觀望，誰會第一個吃螃蟹，在現(xiàn)在利潤如此單薄的市場上，面對眾多的專業(yè)市場，經(jīng)營者對新市場投資變的異常謹(jǐn)慎。
    第五部分  打造新型專業(yè)批發(fā)市場建議
    一、批發(fā)市場的選址要求：
    1，符合國家法規(guī)、城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃、條例的規(guī)定，特別是符合對用地性質(zhì)、強(qiáng)度等方面的規(guī)定。
    2，交通便利，方便貨物運輸，并安排足夠規(guī)模的停車場用地。布局盡可能靠近物流園區(qū)。
    3，市場的建設(shè)不會影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。市場與居民區(qū)、文教區(qū)等保持一定的距離。市場所產(chǎn)生的噪聲和污染對周邊地區(qū)環(huán)境影響不大。
    4，有較為低廉、較大規(guī)模的用地，水、電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施具有較好條件。
    5, 綜合考慮現(xiàn)狀基礎(chǔ)、歷史傳統(tǒng)、商品來源和商品類型等因素布局批發(fā)市場，盡可能將相同、相關(guān)市場統(tǒng)一、集中布局在同一地段。
    二、批發(fā)市場設(shè)施建設(shè)導(dǎo)引：
    1、配套設(shè)施要周全，布局要合理、規(guī)范，體現(xiàn)以人為本和生態(tài)環(huán)保精神。
    2、根據(jù)預(yù)測市場的規(guī)模容量和特點，合理確定配套設(shè)施建設(shè)的規(guī)模和檔次。
    3、考慮市場經(jīng)營商品的特色、種類，合理確定場館、攤位的設(shè)計、組合和分布；安排好市場內(nèi)部的功能分區(qū)，保持各功能區(qū)的有機(jī)聯(lián)系；市場實現(xiàn)室內(nèi)化，有明亮的鋪面、寬敞的通道和較現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，營造良好的購物環(huán)境。
    4、足夠的存貨倉庫，一般要求為以賣場面積的2-3倍。
    5、由于批發(fā)市場商品流通量大，要有足夠的貨梯運載能力。
    6、市場建筑、布局應(yīng)有一定特色，結(jié)合自然地形建設(shè)，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；市場應(yīng)與外部交通實現(xiàn)良好的銜接，但與城市主干道應(yīng)該保持一定距離，適宜于設(shè)在與主干道相聯(lián)的輔道旁，既方便市場貨物的交通運輸，同時盡可能避免對城市交通正常運作的干擾。
    7、在升級改造和新建批發(fā)市場時，考慮市場貨物集散功能的用地規(guī)劃，如貨物承運點的用地，設(shè)置相應(yīng)的市場貨物集散功能設(shè)施。
    8、根據(jù)市場的性質(zhì)和特點，配備必要的設(shè)施設(shè)備，包括餐旅設(shè)施、金融電訊設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)保衛(wèi)生設(shè)施、安全保衛(wèi)設(shè)施、會議接洽場所、停車場地、公廁等。
    三、在規(guī)劃方面注意以下原則：
    1、突出特色原則
規(guī)劃建設(shè)要突出特色，在經(jīng)營項目、場所建設(shè)、市場交易和管理上突出自己的特色，由此形成較穩(wěn)定的客源群。同時，要重視批發(fā)市場檔次的提高，注重品牌形象，增強(qiáng)市場的競爭力。
    2、協(xié)調(diào)發(fā)展原則
要協(xié)調(diào)好與城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)、道路交通的關(guān)系，特別是市場的發(fā)展與現(xiàn)代物流業(yè)、電子商務(wù)、會展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展的關(guān)系，既使市場的功能和層次得到提升，又促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)、電子商務(wù)、會展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生良性互動互補(bǔ)的關(guān)系。
    3、質(zhì)量優(yōu)先原則
重質(zhì)量，拓展除了交易以外的展示、包裝、信息系統(tǒng)、物流配送、商旅互動等多種功能，注重金融、通訊、餐飲、運輸、會議、環(huán)境、衛(wèi)生、消防、安全、停車場等綜合配套。
    4、區(qū)域輻射原則
站在大流通、大市場、大區(qū)域的角度，注意與周邊地區(qū)的競爭與協(xié)作，確立批發(fā)市場的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展?jié)摿�，從而盡可能擴(kuò)大批發(fā)市場的服務(wù)半徑和輻射范圍，增強(qiáng)批發(fā)市場的輻射力和影響力。
參考文獻(xiàn)：《廣州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2003-2012》作者：袁耿勝

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