區(qū)域型MALL成為購物中心發(fā)展的新熱點

   根據(jù)最近幾年中國購物中心的發(fā)展及實際情況，我們對中國的購物中心進行了比較全面的分析，在目前的情況下，如果說要對中國的購物中心總體的發(fā)展?fàn)顩r進行描述的話，國際流行的多種購物中心形式在中國是并存式的發(fā)展態(tài)勢，除了傳統(tǒng)的城市購物中心形態(tài)外，包括Shopping Mall和MALL等模式已經(jīng)陸續(xù)在發(fā)達城市出現(xiàn)，大家發(fā)現(xiàn)一個特點，國外的購物中心經(jīng)過了一個階段向另外一個階段的轉(zhuǎn)變的過程，中國的購物中心缺少了演變過程中消費和開發(fā)過程中等階段的變化，使中國的購物中心呈現(xiàn)出跳躍式的發(fā)展，不同類型的購物中心在未來的發(fā)展過程中，面臨重新的調(diào)整和梳理、洗牌，根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)中心2007年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，超區(qū)域型的購物中心在整體的購物中心占的比例達到33%，這個數(shù)字比2006年下降了11%，而區(qū)域型購物中心占的比例達到了32%，這個數(shù)字比2006年增加了14%，意味著什么？意味著在最近二、三年中國的區(qū)域購物中心已經(jīng)取得了長足的發(fā)展，很有可能成為未來一段時間中國購物中心的主流熱點。 郭增利
　　關(guān)于區(qū)域型購物中心，也包括為什么要舉辦區(qū)域商業(yè)中心成就現(xiàn)代生活方式巡回式的主題論壇，通過對于中國購物中心行業(yè)的分析，幫助指導(dǎo)和跟更多的開發(fā)商交流，拿中開發(fā)模式更加適合中國的模型和開發(fā)商的開發(fā)特點和城市發(fā)展的需要。
　　我們要做購物中心和區(qū)域購物中心分析的時候，首先要對區(qū)域購物中心進行界定，在產(chǎn)業(yè)中指將商業(yè)項目的目標(biāo)消費群鎖定在一定的范圍之內(nèi)，根據(jù)本區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和特點打造的購物中心，就是打造區(qū)域范圍內(nèi)的購物中心。
　　從目前以及未來一段時間來看，對消費影響更加深刻的是區(qū)域購物中心，區(qū)域型購物中心可以根據(jù)特定服務(wù)和輻射區(qū)域的消費特點，進行有效的品牌組合，有效的展示區(qū)域生活的全景。
　　對于區(qū)域型購物中心有以下幾個特點：
　　建筑物的表現(xiàn)形式
　　一般是四、五層左右，建筑面積在5—8萬平方米，貢獻上，動態(tài)情況下，區(qū)域型購物中心對客流動態(tài)是很明顯的，區(qū)域購物中心反應(yīng)區(qū)域的全過程的體現(xiàn)，以家庭消費為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)組合連帶服務(wù)配套設(shè)施，通常而言區(qū)域購物中心是以公路加交通路線連接的一種交通方便的解決辦法。
　　我們?yōu)槭裁匆�搞區(qū)域巡回式的論壇，有這樣的三個理由。
　　同地產(chǎn)商、同消費者的特點等方面做出結(jié)論，首先來看，消費變遷來看，區(qū)域購物中心更加適合持續(xù)性等先天的優(yōu)勢，區(qū)域性的購物中心主要滿足的是便利的消費需求，選擇性更加的豐富，由出行方式?jīng)Q定需求，也是未來中國未來購物中心發(fā)展重點考慮的，我記得在北京做了一次全面的調(diào)查，這次調(diào)查主要是針對到底是選擇中心的商業(yè)還是選擇區(qū)域的商業(yè)，我們對區(qū)域型的商業(yè)具有消費影響吸引力的也是基于剛才我講的處于變動的需求和選擇性的需求，出于出行方式的選擇，隨著勞動力的生活水平的提高，享受型的消費水平越來越受到重視，逐漸的升溫，區(qū)域型商務(wù)中心滿足消費者的消費文化和消費方式變化的需要，同時看零售商，大家可以關(guān)注到，當(dāng)中心區(qū)的商業(yè)逐漸飽和的時候，百貨店、超市過去都可以進入到新街口這樣繁華的都市區(qū)，隨著零售逐漸的布點完成，更多的區(qū)域型的購物中心開始進入到零售商的視野，同目前的情況來看，區(qū)域型的市場還處在布局的階段，城市中心區(qū)的商業(yè)逐漸的飽和。就使更多的零售商開始青睞區(qū)域型商業(yè)龍頭項目，成為主導(dǎo)者，逐漸成為可能。
　　因為零售商品牌的吸引力，決定了購物中心的基本客流和消費潛力，意味著未來的區(qū)域型購物中心的品牌組合和管理能力上都對實現(xiàn)購物中心的盈利有充分的基本型的保障，同時區(qū)域購物中心在上述幾個因素，包括消費者的變化，零售商選址和拓展的變化上都寓于著新的發(fā)展機會。
　　從開發(fā)商的角度，區(qū)域購物中心有利于錯位開發(fā)降低開發(fā)商的綜合風(fēng)險，相對來于培育期比較短，而且經(jīng)營比較穩(wěn)定，特別是從開發(fā)的角度，比較有利于資本市場價值放大，并且收到資金的青睞，大家可能知道，澳大利亞的開發(fā)商大局進入美國的市場，收購的物業(yè)基本上都是美國區(qū)域購物中心。
　　區(qū)域的商業(yè)本身的同質(zhì)化是難以克服的障礙，區(qū)域市場的同質(zhì)化并不一定產(chǎn)生負(fù)面市場的影響，因為消費力是在區(qū)域當(dāng)中變得非常的集中和方便的，各自區(qū)域滿足各自區(qū)域的消費需求，由于目前零售商關(guān)注區(qū)域型的商業(yè)項目，發(fā)展目標(biāo)就非常容易跟零售品牌的目標(biāo)達成一致，也開始變得容易吸引零售商品牌進入，在招商合作等環(huán)節(jié)上，對降低開發(fā)商的綜合風(fēng)險來說有根本的保證。
　　中國的區(qū)域型購物中心發(fā)展應(yīng)該說雖然到2007年下半年才作為發(fā)展的中藥戰(zhàn)略，向行業(yè)提出來，但是中國的區(qū)域型購物中心發(fā)展的機會和潛力是非常大的，在這種發(fā)展過程中，我們也不能回避，區(qū)域型購物中心有很多發(fā)展當(dāng)中存在的問題，例如區(qū)域型的購物中心目前大部分采取的是社區(qū)型的購物中心的功能定位和業(yè)態(tài)組合，就是大體上迎合本地的消費者。使購物中心的開發(fā)方式具有明顯的趨同性，這是當(dāng)前區(qū)域性購物中心發(fā)展面臨的主要問題。
　　作為比較有發(fā)展?jié)摿Φ馁徫镏行牡哪Ｊ剑�面對這樣的問題，我們尋找更多的解決辦法，也是本次論壇在全國各地陸續(xù)舉行的目的。面對上述的問題，區(qū)域型購物中心將在各地面對不同的項目和城市解決不同的問題，包括對重點研究項目進行重點客觀的研究，對重點的商圈進行評價，解決區(qū)域型購物中心面臨的問題，我們認(rèn)為主要有以下幾個方向要考慮的。
　　一、要形成適合的規(guī)模
　　要形成適合的規(guī)模，要結(jié)合人口的規(guī)模，消費的實力，生活的習(xí)慣，文化的背景以及消費趨勢的分析，同時要很好的結(jié)合零售商開店的要求。
　　二、要實現(xiàn)區(qū)域型購物中心良好的運作，一定要有適合的位置，包括要體現(xiàn)便利，甚至可以做到不用開車也可以到達，要建立比較強的樞紐位置。
　　三、確定適合的位置
　　豐富引導(dǎo)區(qū)域中心的氛圍體現(xiàn)商業(yè)化，不僅要提供購物環(huán)境和場所，更應(yīng)該成為社區(qū)生活和人際交流的重要組成部分。
　　四、區(qū)域型購物中心是屬地化的商業(yè)，是全課程，全年齡的家庭消費。
　　五、適合業(yè)態(tài)組合，體現(xiàn)都市需求，功能組合的基礎(chǔ)上強調(diào)品牌組合，實現(xiàn)一站式的日常生活服務(wù)，包括購物、餐飲、娛樂、休閑、美容等等。
　六、從城市的發(fā)展角度來看，任何城市的發(fā)展不是多中心和多個副中心的格局，多中心的格局在一、二線城市已經(jīng)路線開始出現(xiàn)，意味著區(qū)域型購物中心未來成為城市發(fā)展當(dāng)中的重要力量，所以區(qū)域購物中心發(fā)展的過程中，一定要重視跟城市整體的互動和共享。

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