“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)真的“可以引領(lǐng)未來”？

　　近年來，“訂單地產(chǎn)”模式對中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了較大影響，跟風(fēng)者甚眾。然而，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)卻令人防不勝防�！坝唵蔚禺a(chǎn)”真的“可以引領(lǐng)未來”，“是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必由之路”嗎？來自業(yè)內(nèi)的不同聲音一直不斷。
　　產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波不斷
　　在狂熱的炒作下，商鋪價(jià)格每平方米動(dòng)輒數(shù)萬元，不少投資者滿心以為“大樹底下好乘涼”，可以穩(wěn)拿回報(bào)，蜂擁而至買下產(chǎn)權(quán)商鋪，開發(fā)商可謂賺了個(gè)盆滿缽滿，不亦樂乎。然而事實(shí)證明，大主力店商家入駐雖然可以帶來人流量，但對同場經(jīng)營的其他商家卻幫助不大。這種根本不考慮商場眾多投資者經(jīng)營者日后如何經(jīng)營，只考慮高價(jià)銷售產(chǎn)權(quán)商鋪早日套現(xiàn)，最終將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給廣大中小投資者的做法，勢必造成商場經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離且各行其是，以及業(yè)態(tài)混亂的局面，對商場整體經(jīng)營造成致命打擊。此時(shí)，商家與開發(fā)商的所有矛盾必然集中爆發(fā)，使得不少商業(yè)地產(chǎn)為此倒了下來，損失慘重。
　　某知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)早期開發(fā)的“訂單地產(chǎn)”，由于追求早回報(bào)，高價(jià)炒作銷售產(chǎn)權(quán)商鋪，導(dǎo)致與業(yè)主糾紛不斷。沈陽某商業(yè)廣場于2003年12月23日開業(yè)后僅13天，精品街的大部分商鋪就關(guān)門停業(yè)；長春某購物廣場同樣發(fā)生了業(yè)主與開發(fā)集團(tuán)的激烈沖突事件；武漢某購物廣場以每平方米均價(jià)3.5萬元價(jià)格把商場分售給400多位業(yè)主，業(yè)主將商鋪?zhàn)獬鋈ズ�，由于商鋪冷清，現(xiàn)實(shí)與預(yù)期效益反差巨大，開業(yè)不久即與開發(fā)集團(tuán)上演租戶退租、聚眾鬧事的惡性事件；濟(jì)南某購物廣場、長沙某購物廣場也同樣先后遭遇經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如此，引起人們對“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式的關(guān)注、質(zhì)疑和深刻反思。
　　上述事件發(fā)生后，某知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)人痛定思痛，聲稱“最初做商業(yè)地產(chǎn)花了7個(gè)億，買了個(gè)大教訓(xùn)”。如此“訂單地產(chǎn)”教訓(xùn)可謂深刻，損失可謂慘重�？蓢鴥�(nèi)又有多少個(gè)開發(fā)商能像某集團(tuán)這樣虧得起7個(gè)億買教訓(xùn)呢？前車之鑒，觸目驚心。炒作“訂單地產(chǎn)”，高價(jià)銷售產(chǎn)權(quán)商鋪的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，從開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)商鋪那天起就已埋下，令人防不勝防。
　　后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱患難防
　　搞商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過深入市場調(diào)查，對不同業(yè)態(tài)、不同功能的項(xiàng)目都要以整體觀念進(jìn)行全程策劃，全程風(fēng)險(xiǎn)防范。而“訂單地產(chǎn)”的商業(yè)定位卻把主要精力放在主力店身上，對主力店可謂百依百順，完全按照主力店的需求開發(fā)，以為主力店旺了一切都旺，根本忽視同場經(jīng)營中小商家的需求。
　　由于被主力店?duì)恐�鼻子走，因此，即使主力店的租金低廉，租期往往又較長，開發(fā)商卻心甘情愿大讓利，為主力店做嫁衣裳。而開發(fā)商引進(jìn)國外主力店租金的損失，往往“墻外損失墻內(nèi)補(bǔ)”，要從進(jìn)場經(jīng)營的中小商家身上賺取回來。結(jié)果，出現(xiàn)兩種截然不同的現(xiàn)象：主力店輕裝上陣，生意紅火；中小商家則不堪租金重負(fù)，難以支撐。如此下去，人走鋪空是遲早的事。
　　“訂單地產(chǎn)”招商成功只不過是今后長期經(jīng)營的開始，萬里長征走出了第一步，后面形形色色的陷阱和誤區(qū)還潛藏不少風(fēng)險(xiǎn)。招商銷售火爆并不代表開業(yè)成功、培育市場成功，以及后期經(jīng)營管理成功。由此可見，思路決定開發(fā)出路，觀念決定投資回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能一賣了之卷錢就走。
　　“訂單地產(chǎn)”模式下，開發(fā)商往往看重的只是如何引進(jìn)主力店炒作概念，保證自己的一己私利，忽視的恰恰是投資者商家的租金回報(bào)與經(jīng)營收益。而投資者是購買商鋪的主力客戶，他們買商鋪的目的就是為了能夠獲取經(jīng)營利益或租金回報(bào)，而商家進(jìn)場經(jīng)營也同樣是為了獲得收益。只有商家、投資者都能獲得好的回報(bào)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)才算成功。商家一旦失敗，“訂單地產(chǎn)”則“皮之不存，毛將焉附”，同樣難免遭遇失敗。
　　為此，開發(fā)商必須承擔(dān)培育商場的社會(huì)責(zé)任，對商場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商家、管理者共存共贏的目的。否則，放任自流，任由中小業(yè)主各行其是，自生自滅，再好的商業(yè)項(xiàng)目也難逃一劫。 
　　不可否認(rèn)，以“訂單地產(chǎn)”模式開發(fā)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還要解決不少實(shí)際問題，“訂單地產(chǎn)”同樣潛藏風(fēng)險(xiǎn)，只有結(jié)合國情，遵照商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律，做到先商業(yè)策劃后地產(chǎn)，把握開發(fā)全過程，前瞻后顧，融會(huì)貫通，精心策劃，才能取得成功。只有重視人才，實(shí)行專業(yè)化操作，事前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是中國商業(yè)地產(chǎn)的必由之路。
　　所謂“訂單地產(chǎn)”，就是要根據(jù)客戶的行業(yè)特點(diǎn)、功能需求、企業(yè)規(guī)模、資金狀況來訂做不同商業(yè)和商務(wù)空間，先有訂單再投資開發(fā)。這種“先招商，再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”、“加盟入駐”、“深層合作”、“共同繁榮”的運(yùn)營模式，使每個(gè)主力店均是“量身定做”，做到先招商，后投資。
　　“訂單地產(chǎn)”的要旨是共同選址，先租后建，即先找好大主力店商家然后建商場。然而，“訂單地產(chǎn)”在實(shí)際操作時(shí)容易變調(diào)，跟風(fēng)開發(fā)的開發(fā)商熱衷“訂單地產(chǎn)”模式，往往“醉翁之意不在酒”：不在乎先找好主力店商家，然后按主力店具體要求建設(shè)商場，不在乎主力店租金多少，而只關(guān)注借助大主力店品牌的商業(yè)炒作。如此一來，宣稱引進(jìn)主力店減少投資風(fēng)險(xiǎn)的“訂單地產(chǎn)”，很快被開發(fā)商利用來高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)商鋪�！芭c世界500強(qiáng)為鄰”，“和巨人一起飛”的“訂單地產(chǎn)”廣告滿城飛舞，“以租金養(yǎng)商鋪”、“一鋪富三代”、“零風(fēng)險(xiǎn)”的宣傳更是令人心動(dòng)。

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