FANNY.T：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三大掣肘

　　必要條件：建筑品質(zhì)需提升
　　美國紐約大學邀約國際頂級商業(yè)地產(chǎn)專家范妮.江(FANNY.T. GONG)認為，無論是從后期商業(yè)氛圍角度還是從建筑專業(yè)角度看，一個好的建筑設計才能夠引來好的商業(yè)。此外，設計團隊的專業(yè)化程度，對項目品質(zhì)起到?jīng)Q定性作用。
　　一般來講，從設計到最終的建設，一般有七個步驟需要遵循，第一個步驟實際上是關于基地的規(guī)劃，第二個是關于項目的整個進度的安排，第三個是關于方案改概念的設計，第四個是關于擴充的設計。第五至第七都是施工圖的制造和招標，然后進入最后的施工。在這些步驟中，商業(yè)地產(chǎn)更多的應該考慮什么樣的建筑才是最針對和最適合商業(yè)經(jīng)營的。最突出的是可達性。用于商業(yè)經(jīng)營的建筑須盡可能多地考慮到不同人群的需求，將建筑的可達性最大化。如商場應盡量少設入門臺階、預留專用的殘疾人通道、充分改善周邊的環(huán)境規(guī)劃，使公交車站、地鐵站與項目零距離互動等等。
　　當務之急：金融手段多元化
　　美國紐約大學房地產(chǎn)學院主任戴維德.拜德森(David Balderson)介紹，在紐約這樣一個大的金融中心，實際上有上千億美元的流動資金在世界各地尋找適當?shù)臋C會。中國已經(jīng)成為全球化經(jīng)濟當中重要的一部分，很多大資金和投資機構(gòu)都打進入中國市場。但是如何進入中國市場，實際上對美國的投資商來說是需要有戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略部署的，最重要的是渠道不暢，不知道怎么進入。
　　他指出，目前中國房地產(chǎn)市場從金融的角度來說，還是一個銀行體制的系統(tǒng)，融資的基本渠道都是從銀行進行貸款。在八十年代末，美國和日本也出現(xiàn)同樣的問題，那時候主要靠銀行體制支撐房地產(chǎn)市場，但實際上經(jīng)濟危機來房地產(chǎn)泡沫也是從那種情況下開始的。從未來看，尋找長期回報的金融方式，同其他的投資商分擔風險，同時去尋找好的管理機構(gòu)共同經(jīng)營項目，應該是未來的趨勢。從這方面看，期待基金盡快進入中國。
　　最大疑慮：物業(yè)體系欠專業(yè)
　　除金融渠道外，外國投資機構(gòu)選擇投資對象時比較擔心的另一個核心問題就是物業(yè)管理體系的不健全和從業(yè)人員專業(yè)度的欠缺。
　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目的最終成功，需要建的好、賣(租)的好、經(jīng)營的好，這已經(jīng)成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商的共識。而經(jīng)營的好壞則很大程度上取決于物業(yè)管理，于是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理被重新加以審視。戴維德教授舉例，美國一家知名開發(fā)商，在1996年曾經(jīng)花7個億建了一個商業(yè)大樓，由于優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊的介入，去年底的大樓價值已經(jīng)達到了20億。
　　中國物業(yè)管理體系，需要從主管部門和物業(yè)管理公司之間權、責、利的明晰入手，增強法律判定標準和支撐，并在物業(yè)服務的細節(jié)上下功夫。

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