商業(yè)地產(chǎn)與城市商業(yè)發(fā)展

　　一、城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的動因分析
    從上世紀90年代中后期開始，我國商業(yè)地產(chǎn)進入到較快的發(fā)展階段，特別是在“十五”時期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度進一步加快。這是經(jīng)過20多年的改革開放和經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的必然結(jié)果。概括起來，商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展原因主要是：
　　第一，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展為其奠定了物質(zhì)基礎。從1979年到2005年，我國經(jīng)濟以年均9%以上的速度持續(xù)增長，國家綜合實力大幅度增強。2005年，人均GDP已達1700美元，達到了總體小康水平，使經(jīng)濟增長和居民消費結(jié)構(gòu)變化進入到一個新的階段。可以說，我國經(jīng)濟發(fā)展，居民收入水平的提高，以及整個經(jīng)濟總量的增加，為我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了現(xiàn)實的物質(zhì)基礎。
　　第二，是城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)快速升級的產(chǎn)物。從“九五”到“十五”時期，城市化的發(fā)展和居民收入水平的提高促使我國城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)明顯升級，進而帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。同時，工業(yè)化進程的推進也促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。因為，大規(guī)模生產(chǎn)要求大規(guī)模的消費和大規(guī)模流通，要求商業(yè)的快速發(fā)展，這就對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的要求。
　　第三，城市化聚集效應，帶來地產(chǎn)的升級和聚集效應，也要求一些大型商業(yè)設施的發(fā)展。上世紀80和90年代，包括北京等一些大城市在內(nèi)，大量的還是區(qū)級的小規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點，帶有聚集效應的大規(guī)模綜合商業(yè)服務設施嚴重不足。九十年代中期之后，隨著城市化的發(fā)展和城市聚集效應的增強，對商業(yè)設施的要求更為迫切，客觀上促進了大型商業(yè)設施的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)的增加。
    第四，對外開放的要求。90年代中期以后，國際上大型商業(yè)資本逐步進入到我國商業(yè)流通市場，外資商業(yè)企業(yè)的發(fā)展原則上不是自己搞商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而是他們租賃店鋪進行商業(yè)經(jīng)營，這就產(chǎn)生了對商業(yè)設施和地產(chǎn)的要求。
    第五，多元資本投入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前國有商業(yè)投資資金已經(jīng)較少，大量是非國有的投資主體進入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。有一些資本是為謀求在商業(yè)領域的發(fā)展，也有一些投資是配合房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的。多元化的投資資金客觀上也促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    第六，城市化推進以及舊城改造、新城建設促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展�！笆�五”期間，城市化推進速度進一步加快，城市的外延不斷擴大，城區(qū)建設加快，特別是一些大城市規(guī)劃修編和功能重新定位、住宅區(qū)的大規(guī)模建設以及舊城改造，也對商業(yè)地產(chǎn)建設提出了新要求。
    在以上經(jīng)濟發(fā)展和城市化、工業(yè)化的大背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。不僅商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量快速擴大，而且業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不斷變化，現(xiàn)代化水平迅速提高。大型百貨商場、大型綜合超市、倉儲式商場，以及類似麥德隆的“現(xiàn)購自運式”等多種業(yè)態(tài)發(fā)展起來。同時，象建材、家居等專業(yè)市場等也迅速發(fā)展起來，帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另外，商業(yè)街的開發(fā)也非常普遍。
    自“十五”開始，商業(yè)地產(chǎn)建設又出現(xiàn)了新的特點，即由單體商業(yè)地產(chǎn)設施的開發(fā)，向各業(yè)態(tài)聚集的大體量商業(yè)設施和大型物流設施的開發(fā)發(fā)展，且?guī)в衅毡樾�。與此同時，開發(fā)模式也呈現(xiàn)多樣化趨勢，既有“定單式”的開發(fā)模式，也有經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離以及開發(fā)租賃等多種模式。多種地產(chǎn)開發(fā)模式也促進了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
    二、城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
    商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展有其客觀性，但是在其發(fā)展中也存在著很多問題，可概括為：
　　一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的無序性。不少商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏科學的規(guī)劃論證，在功能定位上也存在盲目性。
　　二是盲目求大。不顧客觀實際，盲目發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。大體量的購物中心和商業(yè)設施越來越多，占地面積越來越大，投資額越來越高。甚至在一些幾十萬人口的地、縣級城市，超大型商業(yè)設施或購物中心就有幾個甚至幾十個。這是我國商業(yè)地產(chǎn)建設中突出需要解決的問題。
　　三是地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)風險增加。面對五花八門的開發(fā)模式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)風險也在增加，不僅包括開發(fā)商，還包括經(jīng)營商家、后續(xù)的物業(yè)管理、商鋪的投資者，特別是包括銀行等金融機構(gòu)，構(gòu)成了一個風險連環(huán)套，系統(tǒng)風險大幅增加，只要一個鏈條上出現(xiàn)問題，就會帶來整個系統(tǒng)出問題。特別是銷售后返租型的開發(fā)經(jīng)營模式，存在理多的問題。此外，大量開發(fā)商的的自有資金不足，絕大多數(shù)開發(fā)信賴于銀行信貸資金。另外，大量的土地占用等也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的突出問題。
    三、促進商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的建議
    面對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問題，商業(yè)地產(chǎn)必須謀求健康有序地發(fā)展。
　　第一，促進商業(yè)地產(chǎn)有序發(fā)展。即城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須納入規(guī)范發(fā)展的軌道。主要是通過城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃加以規(guī)范。目前，商務部要求全國地級以上城市都要進行商業(yè)網(wǎng)點的總體規(guī)劃，而且要跟城市總體發(fā)展規(guī)劃相一致，這是完全必要的。而且由商務部起草的“商業(yè)網(wǎng)點條例”也已被列入今年重要立法計劃中。網(wǎng)點條例的頒布，將突出解決商業(yè)網(wǎng)點（特別是大型網(wǎng)點設施）盲目建設和發(fā)展的問題。在國外任何一個市場經(jīng)濟體制比較成熟的國家，對大型商業(yè)網(wǎng)點都有政府管理，不一定是審批或許可，但要通過一系列的社會性管制和審議、聽證制度進行規(guī)。其原因是大型的商業(yè)設施和一般的投資項目不一樣，在一個城市里，大體量的商業(yè)設施帶有一定的公共產(chǎn)品性質(zhì)，大型商業(yè)設施對整個城市的交通流量、其它服務設施的要求，人的流動、城市噪音和污染等都會帶來很大的影響；還有可能周圍的中小商業(yè)形成擠壓，產(chǎn)生負面的“擠出效應”。因此，必須對其進行政府管理。
    第二，解決微觀決策主體的理性開發(fā)問題。目前，我國很多商業(yè)地產(chǎn)項目是由房地產(chǎn)開發(fā)商為主體開發(fā)建設的。在對商業(yè)地理位置選擇、商圈半徑、商圈內(nèi)居民購買力水平等方面往往缺乏科學評估和論證，在開始設計時就隱含了風險。一些投資主體往往把自己項目的商圈半徑劃的很大，都想去輻射其它地區(qū)，缺乏理性開發(fā)的心態(tài)。應引導社會投資主體理性開發(fā)和建設商業(yè)地產(chǎn)。主要措施是提供政府及行業(yè)協(xié)會的相關信息服務，引導社會資源的合理配置。同時，微觀主體的地產(chǎn)開發(fā)要做好可行性研究。
    第三，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須要有合理的資金結(jié)構(gòu)。目前，大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要信靠銀行資金，如果出現(xiàn)問題金融機構(gòu)風險很大。因此，一方面對開發(fā)資金的結(jié)構(gòu)要進行調(diào)整，同時，促進多元化融資渠道的開拓。
第四，政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理中應做到“到位”和“不越位”。政府不能直接參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的投資中，而主要應發(fā)揮政府管理和引導作用。政府在搞好規(guī)劃、依據(jù)法律法規(guī)加強監(jiān)管、公開、透明地做好信息服務。例如，把整個商業(yè)地產(chǎn)基本信息、供求狀況告訴投資者，使其做出理性的分析和決策，避免盲目性，減少社會上投資的浪費和損失。政府應該在這些方面到位。象北京市在規(guī)劃中明確向社會發(fā)布信息，在三環(huán)以內(nèi)不再建大型批發(fā)市場，要讓投資主體了解，從而不再盲目投資。政府定好位又不越位，有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
　　第五，加強政策引導。主要是進行方向性、趨勢性的政策引導。同時，對一些關系國計民生的商業(yè)地產(chǎn)項目，政府也需要有必要的支持，例如重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的信息化建設和檢測檢疫設施的建設、大型重點物流設施建設等，政府需在國債貼息、資金支持，土地優(yōu)惠等方面進行引導性支持。

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