避難資金進(jìn)入有望支撐樓市反彈

    廣州寫字樓租金、空置率明年可企穩(wěn)
    經(jīng)歷了2007年的供應(yīng)和吸納高峰期以及金融危機(jī)的沖擊，廣州甲級寫字樓市場開始進(jìn)入新一輪的循環(huán)周期。戴德梁行7月29日發(fā)布的研究報告指出，2008年至今17個月內(nèi)，廣州甲級寫字樓租金“開倒車”，下跌至2005年第4季度的水平，甲級空置率在沒有新增供應(yīng)的基礎(chǔ)上卻有增無減，仍在平緩上升。這個夏天，房地產(chǎn)住宅市場“門庭若市”，那邊寫字樓租賃市場卻是“門可羅雀”，兩者形成強(qiáng)烈反差。
    戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事黎慶文在接受本報記者采訪時指出，廣州寫字樓租金的慣性下跌仍持續(xù)，要到明年上半年才會企穩(wěn)。而廣東中原(工商鋪)地產(chǎn)代理商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝則表示，趁著現(xiàn)在寫字樓市場未被炒高，現(xiàn)在已有不少資金流入商業(yè)地產(chǎn)“避難”。
    ●由“急瀉直下”到跌幅收窄
    “其實現(xiàn)在租金的跌幅已開始收窄，下跌速度有所放緩。”黎慶文指出，與住宅市場的反差不會一直持續(xù)下去。中立地產(chǎn)寫字樓部總經(jīng)理文志堅則認(rèn)為，之前租金“急瀉直下”的主要原因在于金融危機(jī)的影響下，大量受災(zāi)嚴(yán)重的進(jìn)出口企業(yè)沒有得到資金援助，對寫字樓租賃承接力度的減弱而搬離。但現(xiàn)在中國的宏觀經(jīng)濟(jì)已開始復(fù)蘇，搬離的企業(yè)已逐漸減少，以天河北、珠江新城、環(huán)市東為例，現(xiàn)時租金已基本穩(wěn)定，正在底部“兜轉(zhuǎn)回旋”。至于會否上升，他則認(rèn)為“幾率不大”。不過，客戶搬離的個案減少，也稱得上是一個積極的信號。他表示，待全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美國、韓國、日本經(jīng)濟(jì)基本好轉(zhuǎn)，進(jìn)出口企業(yè)也會紛紛回歸中國，對國內(nèi)寫字樓市場產(chǎn)生新一輪的需求。
    ●預(yù)計還有5%的調(diào)整空間
    “從2008年第四季度到現(xiàn)在，租金調(diào)整已超過20%，預(yù)計年底各單位還有5%的調(diào)整空間。”朱輝則指出，如今高品質(zhì)寫字樓出租價格已基本止跌。但整個市場來說，下調(diào)空間依然存在，預(yù)計下半年調(diào)整到位，春節(jié)時候還會有一個相對大的調(diào)整，然后趨于穩(wěn)定。相信明年的租金價格不會下跌，上升的可能性還得視乎需求(例如外企的加入)和中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。對于空置率情況，他認(rèn)為，今年下半年的空置率將會達(dá)到最大值，預(yù)計經(jīng)過一輪消化，明年會有所下降。現(xiàn)在投資寫字樓是否合適？朱輝認(rèn)為，投資寫字樓，讓資金流入商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行“避難”，也許能為“反彈”創(chuàng)造條件。趁著寫字樓市場仍然健康，價格未被炒高，盡早入市，然后“高賣”，投資回報率可能會更高。
    ●新增供應(yīng)放大，老牌寫字樓受沖擊
    戴德梁行的研究報告顯示，2009年下半年至2011年，體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過57萬平方米的新物業(yè)交付使用。供應(yīng)量相對2009年的大幅上升，將令廣州甲級寫字樓市場面臨巨大的消化壓力。
友盈房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司董事張智聰認(rèn)為，2008年至今，寫字樓售價上漲，租金下跌，投資率回報被拉低，風(fēng)險增大。寫字樓市場的投資風(fēng)險要大于住宅市場，一般來說，住宅回報率較低，約4%—5%，甚至低至3%，而就寫字樓市場縱然現(xiàn)在不是很樂觀，但回報率也還能保持在7%—8%，正因為回報率大，風(fēng)險自然也就隨之放大。
    文志堅也對明年下半年可能出現(xiàn)的“大搬遷”潮表示擔(dān)憂———新物業(yè)的地理位置優(yōu)越、軟硬件設(shè)施齊全、租金不高，吸引大量租客從舊的甲級寫字樓轉(zhuǎn)移到新的超甲級寫字樓。用戶流失、空置率上升無疑對老牌寫字樓帶來巨大的沖擊。不過，文志堅同時指出，明年恰逢2010年亞運(yùn)盛典，一批與亞運(yùn)有關(guān)的服務(wù)企業(yè)便會應(yīng)運(yùn)而生，由此催生出來的短暫需求可為寫字樓的租賃市場補(bǔ)充客源，空置率也會隨之降低，進(jìn)而促進(jìn)市場升溫。 (趙亞洲 實習(xí)生 陳安璐 張映珍)

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