投資商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值

    六月份出臺(tái)一個(gè)數(shù)據(jù)，大家很多人都是抱著不是很樂(lè)觀的看法。但是我個(gè)人的看法是我不認(rèn)為國(guó)家會(huì)出臺(tái)嚴(yán)控的政策，特別對(duì)房地產(chǎn)這一塊。首先第一點(diǎn)，我們近一段時(shí)間，在一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)里面都看出來(lái)，它實(shí)際上希望的是這個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定。整個(gè)除了決策層之外，包括銀行和投資者也好，大家整個(gè)期望是整個(gè)市場(chǎng)是平穩(wěn)的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)好，國(guó)家應(yīng)該不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)出一個(gè)大壓的政策，整個(gè)大環(huán)境我認(rèn)為還是好的。我們無(wú)錫是一個(gè)二線城市，它跟深圳廣州、上海這些城市不一樣，作為一線城市，它的資金是全國(guó)性的，甚至是某一個(gè)區(qū)域性的，比如說(shuō)杭州，杭州的投資是針對(duì)一個(gè)浙江省的。那么所以呢，它們由于這輪的發(fā)展，可能更多的資金留在了一線城市了，所以它會(huì)造成更多的水流在一個(gè)地方，但是我們看見(jiàn)整體全國(guó)的數(shù)據(jù)還是比較平穩(wěn)的，個(gè)案并不代表整體的現(xiàn)象，也不代表無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境。我認(rèn)為目前的無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)波底，作為一個(gè)長(zhǎng)期性的投資來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)比較理想的投資環(huán)境，這是我的觀點(diǎn)。
    分析一下不同階層的人士如何去做房產(chǎn)的投資？我們從2003年成立以來(lái)，我們主力就是做商業(yè)地產(chǎn)。所以說(shuō)在住宅方面，我們沒(méi)有什么發(fā)言權(quán)。住宅地產(chǎn)的一個(gè)投資，首先它是比較穩(wěn)定的，但是收益相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是比較低的。有時(shí)候你的收益的主動(dòng)性并不是特別的強(qiáng)，主要還是考慮地段的問(wèn)題。譬如說(shuō)受地方政府的一些政策影響是比較強(qiáng)的。我舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子。像東亭的桑達(dá)園，現(xiàn)在還能賣6000塊錢，為什么它能賣這么高價(jià)呢，它是一個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，這是受政策的一些影響。那么商業(yè)地產(chǎn)它的投資，它的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比住宅投資會(huì)大，但是商業(yè)地產(chǎn)它的投資收益率相對(duì)于住宅也是比較大，這需要一定的專業(yè)知識(shí)和眼光。投資商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值，那么怎么去闡述這6個(gè)字呢。那么你投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，首先第一個(gè)，你要看這個(gè)開(kāi)發(fā)商，他的經(jīng)營(yíng)管理能力，他有沒(méi)有成功的一些作品值得你去參考，第二個(gè)它的業(yè)態(tài)定位，第三個(gè)商業(yè)布局是否合理。
    我考察過(guò)無(wú)錫的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它招進(jìn)來(lái)的超市和它所要銷售出去的部位是分布在兩棟樓里的，由于它這個(gè)分割，它這個(gè)超市龐大的人流，無(wú)法跟它合在一起。它無(wú)法借這個(gè)勢(shì)，那么我現(xiàn)在看到的這個(gè)項(xiàng)目呢，在它當(dāng)時(shí)投入的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我斷定，這個(gè)項(xiàng)目，它可能在超市那一塊會(huì)有問(wèn)題，但是投資的話，可能就會(huì)有危險(xiǎn)，目前它的開(kāi)業(yè)情況證實(shí)了我的看法，一邊是冷點(diǎn)，一邊是熱火朝天，這說(shuō)明了商業(yè)布局的不合理導(dǎo)致了一些問(wèn)題。類似于像我們的寶龍，它是針對(duì)它方圓30公里區(qū)域內(nèi)的一個(gè)消費(fèi)人口是否足夠，是否有足夠的消費(fèi)力去支撐它的消費(fèi)。合理的業(yè)態(tài)定位和商業(yè)布局，那么這個(gè)項(xiàng)目成功就是必然的。我們考慮兩大消費(fèi)人群，一個(gè)是為錫服務(wù)的，將近2萬(wàn)多戶的，建材市場(chǎng)的這些中小型企業(yè)，第二個(gè)是在我們方圓2公里范圍內(nèi)，也包括他們金科，他們未來(lái)投入之后的居住人群，我們當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)就有20到30萬(wàn)的住宅消費(fèi)人群，這個(gè)是足夠多的一個(gè)消費(fèi)人群，足夠的消費(fèi)力，那么來(lái)支撐它這個(gè)項(xiàng)目，這是成功的一個(gè)因子。五洲集團(tuán)在無(wú)錫已經(jīng)有  若干個(gè)成功的項(xiàng)目給大家看。
    其實(shí)我剛才一開(kāi)始也強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)它的投資，它收益率是住宅地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可比，但是商業(yè)地產(chǎn)是需要投資者有一定的專業(yè)的眼光，才能去做這個(gè)投資。那么所以它首先是有一個(gè)前提的，并非說(shuō)住地產(chǎn)沒(méi)有價(jià)值的。商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值是非常巨大，但是需要我們投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)。
    三個(gè)不同的人群，第一個(gè)人群是他可動(dòng)用的資金在10萬(wàn)，第二個(gè)60萬(wàn)，第三個(gè)300萬(wàn)，那么該怎樣進(jìn)行？
    我覺(jué)得不應(yīng)該看他有多少錢，應(yīng)該看他具備什么樣的投資能力，行的話，10萬(wàn)可能變成300萬(wàn)。關(guān)鍵還是看投資者的專業(yè)能力和判斷性。那么你現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，你說(shuō)10萬(wàn)能否投資住宅，能否投資商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不要說(shuō)整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)，就無(wú)錫來(lái)說(shuō)，其實(shí)它多有不同階層，不曾價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)品，供消費(fèi)者和投資者去選擇。關(guān)鍵還是看你個(gè)人有沒(méi)有這樣的一個(gè)判斷能力，你說(shuō)我本身在這種專業(yè)判斷性上面不是特別強(qiáng)的，投資住宅可能簡(jiǎn)單一點(diǎn)，可能就看宏觀的，那么微觀的，像剛才幾位做住宅的朋友說(shuō)的，就是地段品牌，還有開(kāi)發(fā)商的作品，這些比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)，那么你去投住宅好了，這還穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，長(zhǎng)期性還是好的。但是說(shuō)如果你具備一個(gè)專業(yè)的分析能力，我剛才已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，如果你投對(duì)了，回報(bào)率是比較高的。我覺(jué)得是從它的一個(gè)投資分析能力來(lái)去看它應(yīng)該投什么樣，怎么投。

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