商業(yè)項(xiàng)目投資 必需考慮四個(gè)因素

    關(guān)于信貸政策、貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響，我簡單地來說一下自己的想法。對于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我個(gè)人覺得，國家發(fā)改委、國家一些相關(guān)的部門，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了一個(gè)貨幣寬松政策，大幅度在今年上半年，發(fā)放了信貸，我個(gè)人覺得，國家的一個(gè)整體方向，目前是通過寬松的貨幣政策，激勵(lì)起一個(gè)中小型企業(yè)融資的問題。我們調(diào)查下來，很多種小型企業(yè)關(guān)心的是80%人口的就業(yè)環(huán)境，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，所以說想促進(jìn)中小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長和復(fù)蘇。但是出臺(tái)了這個(gè)政策以后，進(jìn)入了我們樓市。這些跟國家有一些相差的渠道，大量的資金融進(jìn)股市樓市之后，可能在今天就不是我們說的這個(gè)概念。未來還未見底，本身我們內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的還未真正的復(fù)蘇，所以說表面上形成了股市和樓市的繁榮。在我們目前的一些政策的引導(dǎo)下，其實(shí)我們房地產(chǎn)這一塊是一個(gè)短暫性的繁榮階段，更大的目的，消費(fèi)者是為了逃避通脹的一個(gè)方法和方向。
    對于中層房產(chǎn)來說，對于目前這個(gè)環(huán)境來說，我剛才闡述的觀點(diǎn)是波動(dòng)性比較大，另外一塊就是，因?yàn)檫@個(gè)議題是講投資，我們今天在座的各位聊了住宅這一塊包括相關(guān)的一些話題。就住宅這一塊來說，我看了一些搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，自己的擁有住房的比例還是比較高的。中長期來說，中國是屬于發(fā)展中國家，在未來會(huì)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，短期這一塊的話，目前針對這一塊的，我覺得像住宅和商業(yè)這一塊，可能要分開談。第一個(gè)，要看趨勢，怎么看趨勢呢，趨勢可能是就目前長三角這一塊，像無錫這一塊，它跟上海比較近，在這么幾年之內(nèi)，比如說，我了解的是從2002年到2007，2008年的時(shí)候，整個(gè)上海住宅的投資它是高漲，應(yīng)該說非常的猛烈，甚至可以用瘋狂來形容。但是到2008年，受外部經(jīng)濟(jì)的影響，中國把擴(kuò)大內(nèi)需作為促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的一大動(dòng)力，在這么一年來的時(shí)間，在上海這一塊，在蘇州這一塊的話，投資量還是有一個(gè)很大的增長幅度，我們蘇錫常這一塊，整個(gè)的人文背景、消費(fèi)環(huán)境，等等一些最基本的市場環(huán)境，我覺得就是說，商業(yè)地產(chǎn)這一塊可能也應(yīng)該是未來一兩年之內(nèi)無錫的一個(gè)投資熱題。
    所以第一我覺得是看趨勢，第二看供求，投資更是如此。在五六十年代，鼓勵(lì)多生多養(yǎng)，然后導(dǎo)致下一代就是80后這一代的人口結(jié)構(gòu)是暴漲的，但是再往后走的話，整個(gè)家庭結(jié)構(gòu)是4、2、1這么一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)，所以短期之內(nèi)，人口的優(yōu)惠政策，慢慢慢慢地縮減，住宅這一塊的話，需求并不是非常大。我們搜房網(wǎng)有一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，在無錫當(dāng)?shù)負(fù)碛凶》康娜丝诘谋壤�還是蠻高的，上海擁有的比例大概是6：4，在無錫這是很高的。第三個(gè)就是無錫城市本身的一個(gè)結(jié)構(gòu)，無錫它可能不像蘇州和上海那么明顯。從這三個(gè)來說，老百姓現(xiàn)在已經(jīng)擁有了房子了，這個(gè)比較明確了，房子兩套三套也不少，第二個(gè)就是改善你的需求，有兩套三套了，很大一部分人還不是那么強(qiáng)烈，第三個(gè)，人口紅利這一塊的話，就是小孩結(jié)婚。其實(shí)無錫本身導(dǎo)入型人口所占的比重并不是很大，相關(guān)的人口導(dǎo)入政策，可能并不是非常的明確。所以我是從這三個(gè)來說，我覺得住宅這一塊的話，在未來的一兩年時(shí)間之內(nèi)，可能比重會(huì)下降。如果說房產(chǎn)要投資的話，它很大一塊，比如說他本身家庭只有6個(gè)人，它有3套房子，它肯定有兩套是出租的。租售比的話，我們不排除房產(chǎn)的升值情況，200比1，到300比1是比較好的。從這三個(gè)方面來說的話，住宅在未來來說的話，有一部分的回升。
    我再談一下商業(yè)這一塊。我來無錫大概有3年了，我看到項(xiàng)目從開工到落成，像我們的寶龍項(xiàng)目等等幾個(gè)項(xiàng)目，這幾個(gè)項(xiàng)目，單單就是從已經(jīng)開業(yè)的，像我們寶龍這一塊，它是在新區(qū)的商業(yè)核心，我們周邊的住宅項(xiàng)目，它有這么一些商業(yè)配套，很明確的就是得到了一個(gè)比較大的提升。這是單單從消費(fèi)者買住宅這一塊。整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，辦公樓、寫字樓和專業(yè)市場這一塊，陸陸續(xù)續(xù)商家的進(jìn)駐，我相信這一塊的話，在我們未來一到兩年之內(nèi)可以增收的。保利原來也是銷售的，現(xiàn)在把它收購過來，相對它剛剛開業(yè)的時(shí)候已經(jīng)得到了一個(gè)比較大的提升。針對投資這一塊，我覺得在短時(shí)間之內(nèi)，你想投資的話，并不是每個(gè)人都可以投資的。無論是對于保質(zhì)增值還是對于未來價(jià)值的一個(gè)提升。
    無錫搜房網(wǎng)總經(jīng)理王永斌：下面我們這樣，我們設(shè)定一個(gè)話題，不一定是按照我們紙上寫的了。我們假設(shè)一個(gè)，我們對三類人進(jìn)行一個(gè)指導(dǎo)和判斷。就是三個(gè)不同的人群，第一個(gè)人群是他可動(dòng)用的資金在10萬，第二個(gè)60萬，第三個(gè)300萬，這時(shí)候我們給這三個(gè)人一個(gè)大致的建議，這些人應(yīng)該怎么去運(yùn)用這些資金，我相信這些人沒有人會(huì)把10萬，60萬，或者300萬放在銀行里等通貨膨脹。但是首先有一個(gè)前提，把其他的條件都拉掉了，這個(gè)人它已經(jīng)不回去選擇實(shí)業(yè)，或者他在實(shí)業(yè)上面已經(jīng)有投資了，可能就會(huì)適當(dāng)?shù)目紤]在房地產(chǎn)市場這方面。我們請各位對這三個(gè)人群適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一個(gè)指導(dǎo)吧。首先林總吧。
    我覺得10萬，或者說300萬，其實(shí)只是一種數(shù)目上的變化，最合適的看你怎么利用這筆錢，來充分發(fā)揮你的財(cái)務(wù)杠桿。結(jié)合這一塊，我簡單說一下自己的看法。如果是想投資一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，首先的看法主要是從四部分談，第一就是說，投資，比如說投資某一個(gè)項(xiàng)目，你現(xiàn)在投資的，第一要看的是，我們都比較清楚，是外在的，看地段，地段的話可能交通要便利，周邊要充分的能夠消化掉未來要經(jīng)營的這部分商戶。同時(shí)周邊要比較競爭對手。大的主要是看這兩個(gè)。
    第二看規(guī)劃，看政策引導(dǎo)，七八十年代的深圳、上海，有了大政策，都比較活躍。第三個(gè)，還是要看整個(gè)區(qū)域的大的規(guī)劃。你10萬塊可能是一個(gè)小街鋪，如果是300萬的話，你投一個(gè)大型的鋪位。但是主要還是看政策引導(dǎo)、政策導(dǎo)向，未來這個(gè)區(qū)域是否具備一定的增值潛力，而且結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府的�?zhí)行力和貫徹力，比如說你這個(gè)規(guī)劃十幾年前規(guī)劃好了，到現(xiàn)在還沒有看到苗頭，這方面也是我們要考慮的因素。這是第二個(gè)，政策很多，我主要說大的。第三個(gè)要看開發(fā)商這一塊，一個(gè)項(xiàng)目來說的話，無論是辦公樓還是商業(yè)市場，還是大型的購物中心，本身來說，開發(fā)商前期你購買必須考慮一個(gè)重要因素。如張總所說的，大型超市，它是在另外一塊，街鋪或者商鋪拐了一個(gè)角就千差萬別了。還要考慮功能布局。我舉個(gè)例子來說，整個(gè)距離，橫向距離的話，一般不會(huì)超過150米左右，要把人流整合在一起。有了這么一個(gè)功能布局，它是企業(yè)的外殼，還要看有沒有內(nèi)涵，有沒有內(nèi)涵就要看你有沒有很好的業(yè)態(tài)定位。第三個(gè)要看招商能力，看起來有很多內(nèi)涵，但是你真正做起來能不能把這個(gè)東西解決掉。從開發(fā)到營業(yè)，最起碼是兩年。
    最后一點(diǎn)，所有商業(yè)項(xiàng)目最后還是要看它的運(yùn)營管理能力，可能你招進(jìn)的商業(yè)都非常好，但是到后面呢，后來你做不夠三個(gè)月的話，全部走掉了。像我們現(xiàn)在的商業(yè)大廈，在兩年前的時(shí)候，它是針對普通消費(fèi)者，消費(fèi)者消費(fèi)能力的提升。第一點(diǎn)要看外部環(huán)境，第二個(gè)看政策環(huán)境，第三個(gè)看開發(fā)商做的基礎(chǔ)性的工作和后期運(yùn)營的管理水平。我主要是說的大的方面，大的方面要看這些。如果這個(gè)項(xiàng)目是比較有潛力的，消費(fèi)者可以放心的去投資，這個(gè)是我的看法和觀點(diǎn)。

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