一降一穩(wěn)：瞭望商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場(chǎng)租金的變化

    可以看到，當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)對(duì)“三高”(高端人士、高端消費(fèi)、高端場(chǎng)所)的影響最為明顯；對(duì)外向型或以外銷為主的企業(yè)的沖擊大于以服務(wù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主、擁有自主品牌的企業(yè)；與老百姓生活密切相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)受到的沖擊遠(yuǎn)低于其他產(chǎn)業(yè)；大中型城市受到的沖擊相對(duì)強(qiáng)于三四線城市和廣闊的農(nóng)村市場(chǎng)。
　　其中，在服裝流通領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的整體租金，與最高價(jià)格時(shí)比較已經(jīng)下降了30%左右。而與此同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)的租金卻穩(wěn)步上升。商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場(chǎng)租金的一降一穩(wěn)，反映了特定時(shí)期人們消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次的變化。
　　商業(yè)地產(chǎn)：降
    分店計(jì)劃緊急叫停
　　據(jù)消息人士透露，近期，CBD的北京財(cái)富中心，又痛失了一位“金主”，本來(lái)已經(jīng)定好要在二期商業(yè)開(kāi)設(shè)一個(gè)幾千平方米大賣(mài)場(chǎng)的香港某知名大型百貨零售商，緊急暫停了分店計(jì)劃，從CBD撤離了出去。無(wú)獨(dú)有偶，美美百貨從西單的首都時(shí)代廣場(chǎng)撤離，近期許多大品牌都開(kāi)始了“瘦身”計(jì)劃。
　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年上半年，Louis Vuitton、Gucci、Burberry三家新開(kāi)店鋪分別是5個(gè)、5個(gè)、2個(gè)，考慮到品牌自確認(rèn)新店址至開(kāi)業(yè)需12個(gè)月以上，可以看出，2008年上半年之前，大牌們的擴(kuò)張意圖很是明顯，但自從金融危機(jī)肆虐后，擴(kuò)張戰(zhàn)略已轉(zhuǎn)變?yōu)槭湛s�！艾F(xiàn)在高端商鋪的招商形勢(shì)不太明朗，商家入市意愿都不積極，特別是那些國(guó)際一線品牌，業(yè)績(jī)明顯下跌，母公司的效益又不是很好，甚至有品牌表示，在未來(lái)兩年內(nèi)都不會(huì)再增開(kāi)新店�！贝鞯铝盒腥A北區(qū)商鋪部董事張家鵬表示。
　　新開(kāi)商鋪人氣不旺
　　原本訂好的店鋪沒(méi)了，新開(kāi)的商鋪人氣也不是很旺。2009年二季度，北京共有四個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)：王府井的金寶匯購(gòu)物中心、東直門(mén)橋的北京來(lái)福士廣場(chǎng)、朝陽(yáng)門(mén)的悠唐生活廣場(chǎng)和崇文門(mén)的國(guó)瑞購(gòu)物中心，新增建筑面積合計(jì)26萬(wàn)平方米。根據(jù)搜房商鋪網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管這幾個(gè)新項(xiàng)目的出租率都已經(jīng)超過(guò)了85%，但是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的部分只有60%~70%，商場(chǎng)人流量不大，人氣不旺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不僅是在北京，全國(guó)各地最新開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，招商過(guò)程都不順利。
　　租金下挫空置率上揚(yáng)
　　關(guān)店、減店、退店，在品牌零售商調(diào)整布店計(jì)劃的影響下，商鋪市場(chǎng)平均租金下挫，空置率上揚(yáng)。據(jù)中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健介紹，北京商鋪市場(chǎng)的整體租金，與最高價(jià)格比較已經(jīng)下降了30%左右，至今還沒(méi)看到明顯回升跡象。但和租金的下挫趨勢(shì)相反，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2009年二季度北京市場(chǎng)空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　不過(guò)對(duì)于未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士還是大多持樂(lè)觀態(tài)度。中原地產(chǎn)商鋪部總經(jīng)理蔡慧健表示，根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保8的目標(biāo)肯定沒(méi)問(wèn)題，隨著十一、元旦、春節(jié)這些傳統(tǒng)節(jié)假日的到來(lái)，市民的消費(fèi)熱情會(huì)回復(fù)，商鋪市場(chǎng)也能走出寒冬。而戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬則表示：“北京仍然是絕大部分品牌的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，這一點(diǎn)并未受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)的影響，目前可視為階段性調(diào)整，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，開(kāi)店緊縮的狀態(tài)將會(huì)逐步緩解�！�
    專業(yè)市場(chǎng)：穩(wěn)
    一如既往升級(jí)換代
　　盡管在席卷全球的金融危機(jī)背景下，為中國(guó)貿(mào)易流通領(lǐng)域做出巨大貢獻(xiàn)的數(shù)以萬(wàn)計(jì)的服裝市場(chǎng)也在一定程度上受到波及，出現(xiàn)需求萎縮，交易額下降的狀況。但是，這絲毫沒(méi)有影響到服裝專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)換代的決心和信心。
　　服裝專業(yè)市場(chǎng)由于其大部分市場(chǎng)定位在中、低端，且絕大部分市場(chǎng)始建于上世紀(jì)八九十年代，硬件設(shè)施落后，重建改造已刻不容緩。
　　遼寧西柳大市場(chǎng)、五愛(ài)服裝市場(chǎng)……一大批專業(yè)市場(chǎng)逐步走向高端化、品牌化，其扎根國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、滿足大眾內(nèi)需、服務(wù)中低消費(fèi)的基本屬性未變。專業(yè)市場(chǎng)硬件設(shè)施的改善、管理的升級(jí)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化都是這么多年大眾整體消費(fèi)提升的結(jié)果。同時(shí)也是專業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、贏得更多消費(fèi)者群體的重要舉措。
　　批零兩重天
　　在近期對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研中，記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：同樣是服裝專業(yè)市場(chǎng)，以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)，商戶對(duì)于減租的要求并不強(qiáng)烈，不惜重金爭(zhēng)先恐后地?fù)寠Z“黃金店鋪”的場(chǎng)面時(shí)常涌現(xiàn)。上海新七浦服裝市場(chǎng)精品女裝區(qū)的一個(gè)20平方米的商鋪1年的租金就能達(dá)到80萬(wàn)元，即便這樣，也是一鋪難求。
　　而以零售為主的專業(yè)市場(chǎng)，商戶因?yàn)樯�意清淡而要求市�?chǎng)方減免租金的事情屢有發(fā)生。去年12月底，北京金五星服裝市場(chǎng)因?yàn)橐�上漲租金而導(dǎo)致部分商戶集體停業(yè)抗議；今年2月19日，深圳寶安區(qū)龍華大浪南路一家大型的服裝城，100多名商戶集體要求減租；2月25日，�？谛氯A北路解放商城近百家經(jīng)營(yíng)戶為抗議商城收租金過(guò)高，集體休市；3月4日，北京歐尚愛(ài)普服飾廣場(chǎng)200多名商戶以商場(chǎng)人流量少、經(jīng)營(yíng)虧損嚴(yán)重為由，聯(lián)名簽字要求管理方減免租金，在要求遭到拒絕后，200余商戶關(guān)門(mén)停業(yè)。在這些事件當(dāng)中，甚至有商戶和管理方發(fā)生沖突的情況。
　　重管理講服務(wù)不減租
　　重管理講服務(wù)不減租，似乎成為當(dāng)下服裝專業(yè)市場(chǎng)決策者不謀而合的策略。
　　山東即墨市場(chǎng)建設(shè)服務(wù)中心主任韓吉鵬告訴記者：“解決當(dāng)前的困難，要靠拓寬銷售渠道。如果單純地只是降低租金，只會(huì)讓生意越做越差。市場(chǎng)需要足夠的資金來(lái)做品牌推廣�！�
　　在這種大環(huán)境下，大部分市場(chǎng)跟商戶一樣，也面對(duì)困境。
　　“商業(yè)成本上升的壓力也影響到業(yè)主，借貸成本已經(jīng)顯著上升。管理方也是金融危機(jī)的受害者，減租太多，公司一時(shí)也難以承受。”上海新七浦實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理徐為民也認(rèn)為，“我們當(dāng)然也不希望看到商戶倒閉，因?yàn)樗麄兪俏覀兩�意上的伙伴。因此，我們希望大家一起攜手渡過(guò)這次難關(guān)。”（中國(guó)紡織報(bào)）

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