房地產(chǎn)板塊處于中場 而非終場

    上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”后，近期廣深等領(lǐng)漲地區(qū)的房地產(chǎn)成交量環(huán)比出現(xiàn)下跌。而在A股市場中，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)先于樓市進(jìn)行了持續(xù)兩周的回調(diào)，7月份以來房地產(chǎn)板塊指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)13個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的低迷是樓市回歸平穩(wěn)的“降溫表征”，還是再度蓄勢沖高之前的“短暫喘息”？
    利空政策促使獲利回吐
    對房地產(chǎn)板塊近兩周的下跌，國信證券分析師區(qū)瑞明在報(bào)告中寫道，“上半年房地產(chǎn)板塊累積漲幅過大，像萬科A[12.75 -4.06%]、保利地產(chǎn)[26.42 -2.76%]等主流房地產(chǎn)股漲幅已經(jīng)達(dá)到兩、三倍，當(dāng)股價(jià)漲幅過大并累積較多獲利盤后，投資者可能階段性地獲利了結(jié)，這是該板塊走勢低迷的原因之一。”
    最近公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市6月份房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，結(jié)束了自去年12月以來的連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長，其中深圳房價(jià)4個(gè)月暴漲了29.4%。房價(jià)過快上漲引起了中央和地方政府的警惕，增加房源供應(yīng)，收緊二套房貸等平抑房價(jià)的措施紛紛出臺。同時(shí)，針對資產(chǎn)價(jià)格過快上漲帶來的通脹隱憂以及上半年房地產(chǎn)稅收增幅過小，政府出手明顯增多，國家稅務(wù)總局近日表示將加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，而有報(bào)道稱深圳明年下半年擬試征物業(yè)稅，從近期密集釋放的利空信號來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將由“刺激”趨向“中性”。
    “從政策面來看，銀監(jiān)會針對一些熱點(diǎn)城市執(zhí)行二套房貸政策過于寬松的現(xiàn)狀進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，對‘加按揭、假按揭、違規(guī)轉(zhuǎn)按揭’進(jìn)行了糾正，這使得買方市場心里預(yù)期產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。”區(qū)瑞明說。從6月中旬開始，政策面?zhèn)鬟f出的一些利空信號對買房人的預(yù)期造成了影響。7月份北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量不同程度地從高位跌落。其中北京期房商品住宅日均成交量環(huán)比降9.1%，上海環(huán)比降5.37%，而廣州和深圳連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比成交量出現(xiàn)下降，降幅15%～40%。
    房地產(chǎn)板塊中場休息
    針對7月份主要城市商品房銷售量下滑的現(xiàn)象，中國人民大學(xué)土地系副教授鄭華在接受《紅周刊》采訪時(shí)說，“上半年買房者主要是對價(jià)格比較敏感的群體，雖然這部分群體需求是剛性的，但他們的收入約束也是剛性的。當(dāng)房價(jià)過快上漲超過其承受限度時(shí)，成交量就開始出現(xiàn)了萎縮。”她同時(shí)表示，此次銷售量下滑僅是中間的調(diào)整，未來房價(jià)總體走勢將會趨于平緩，但是實(shí)際成交量也不可能超過今年3月份。
    而從房地產(chǎn)龍頭萬科A在剛公布的中報(bào)中說，“央行可能的微調(diào)政策對樓市作用有限，短期內(nèi)整個(gè)樓市向好的趨勢不會改變。雖然下半年商業(yè)地產(chǎn)仍存在壓力，但就住宅市場而言仍將高位運(yùn)行�！钡拇_，從供給的角度看由于房地產(chǎn)市場存在建設(shè)周期，上半年快速的去庫存化后新增供給缺乏，將使下半年樓市供給持續(xù)偏緊，有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資今年1~6月份增速9.9%，而往年同期基本保持在20%左右。
    “7~8月份是房地產(chǎn)銷售的淡季，而到了9~10月，也就是俗稱“金九銀十”，是房地產(chǎn)重要的營銷節(jié)點(diǎn)，所以四季度房屋銷量可能會好于三季度。我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是長期看好的，目前只是板塊暫時(shí)的喘息，調(diào)整之后將會積聚更大的動能上行。”國元證券[24.40 -1.89%]分析師徐軍平向《紅周刊》講道。區(qū)瑞明認(rèn)為期房預(yù)售制下，房地產(chǎn)商會將銷售款先放在流動負(fù)債科目中，在反映業(yè)績方面有一定的滯后性，真實(shí)的利潤將在2010年體現(xiàn)。
    估值仍有提升空間
    盡管房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)面因素較多，但該行業(yè)估值目前仍相對合理，經(jīng)過調(diào)整后還仍存在投資機(jī)會。目前房地產(chǎn)板塊的估值遠(yuǎn)低于2007年水平，該板塊的平均動態(tài)市盈率為30.59倍(按2009年盈利預(yù)測計(jì)算)，而2007年時(shí)平均市盈率高達(dá)85.5倍；從市凈率看，目前房地產(chǎn)板塊的平均市凈率為4.2倍，剛好是2007年的近50%。而從房地產(chǎn)板塊與A股市場估值比較來看，則兩者的估值水平相當(dāng)。

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