稅費融資選址 商鋪投資不再霧里看花

    蔣媽媽2000年退休后就在上海買了一套房子，把兒子的戶口轉到了上海；今年孩子大學畢業(yè)后將一個人在上海發(fā)展，蔣媽媽希望兒子能有一份固定的生活收入。俗話說一鋪養(yǎng)三代，9年里見證了七浦路市場的誕生到興旺，蔣媽媽一直想在那里買個包間送給兒子；只是一鋪難求，這一找就是大半年，“七浦路商城一樓的商鋪可謂是黃金位置，據(jù)說每平米在二十萬以上，不過這么稀有的寶貝沒人愿意出售；二樓的單價在15萬以上，肯出售的也是罕見。”
    今年6月份，她終于達成了這個心愿，在七浦路商城的三樓買了一個21平米不到的包間，總價210萬；三樓的投資回報率可以達到6%以上，每年可以帶給兒子超過15萬元的租金收入。
    信義房屋分析師指出，“商用房地產之所以受到眾多投資者青睞的一個最主要原因之一是：好的現(xiàn)金流，長期、穩(wěn)定的租金收入，很多黃金地帶的商鋪更是一鋪難求。投資者在購買帶租約商鋪時，既要考察租約的穩(wěn)定性，同時還要對投資價值進行研判，對租期長短加以考量。
    目前，上海商鋪的租金回報率大約在8%，這吸引了不少投資者。然而，評價一個商鋪項目是否運營成功，關鍵在于這個商鋪未來能否持續(xù)經營，這樣才能保證商鋪投資者的利益。
    商鋪貸款不超過5成
    商鋪買賣的交易成本相當昂貴，除了中介費一般是住宅中介的兩倍以外還有高昂的土地增值稅，個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等等。這也是商鋪定性為長期投資品且無法炒作的重要原因之一。另外一個原因就是商鋪的融資也相對住宅困難，貸款比例一般不超過五成，貸款利率在基準利率上上浮1.1倍以上。
    簡單的來算，當商鋪的增值率大于30%的時候，出售時所交的稅費約占差額的40%-60%。21世紀不動產的商鋪部主管施光明介紹，“一般情況下在估價時，如果成交金額相比賣家買入時翻倍，我們都會按照差額的50%計算。比如100萬的鋪子現(xiàn)在賣200萬，那么賣家所要承擔的稅收比例就會占到50萬�！�
    1樓正面沿街商鋪最好
    21世紀不動產的商鋪部吳鵬建議：獨立門面相當重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低于4.5米(1.5開間)，商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會失去施展營銷促銷的空間。
    人流量是關鍵因素，要學會區(qū)分過路人流量和消費人流量，其中合理比例應該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好，統(tǒng)計人流的時段以周一至周三的10點-16點，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計晚上6-11點的人流。
    周邊人群的消費水平的高低決定了商鋪的價值。在周邊購買力較高的區(qū)域，商鋪的價值更高，獲得更高的租金和投資回報率的機會更大。還要密切注意周邊商業(yè)的生意情況，商鋪在周邊50米半徑屬于一榮俱榮。
    他還建議，挑選已經形成商業(yè)氣候的地理位置，這些商業(yè)氣候可以是政府刻意打造的及在長期經營中自然形成的在某一街道的特定商品的集中區(qū)域，商業(yè)成市的力量非常強勁，嘉定區(qū)曹安路輕紡市場未成市前商鋪售價4000元/平方，月租金僅1000余元，市場成熟后售價50000-70000元/平方，月租金10000余元。
   投資者還需要了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量的住宅去化率。
    如何選址是關鍵
    商鋪投資如何選址，中原地產商鋪研究員徐姍姍向記者羅列出了一些必要的注意事項，主要包括以下六點：
    是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建筑等。
    位置概念一是指距離市中心的遠近；二是指距離居民區(qū)或交通干線的遠近；三是指坐落。于某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減，客流密度等密切相關。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于 1.8 米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。
    一般而言，面寬與進深比較大者佳，即所謂“開間大”。因為這樣的店鋪視野度較好，商品陳列豐富，有益于吸引顧客目光。不過也有例外，如部分 SPA 等，需要一定面寬之外的合適進深，提供給顧客以私密舒適感。另外如健身房、網吧等，主要是做好較醒目的導示牌。
    因為此類租金承受能力較弱，而且健身房樓層高，反而會員運動時視野開闊，以及網吧對樓層要求也不高，所以可選擇租金相對低廉的二、三樓。
    另外層高以及得房率也較重要。特別是有些裙房商鋪由于建筑原因，內有主力承重柱，使得得房率較低，以及視野、采光度差，也拉低了租金的含金量。
    有無良好的水電、下水道、暖氣等，餐飲行業(yè)還需化油池等。
    路況指路面的寬度、 車道數(shù)、 交通擁擠程度以及有無交通管制等，以及綠化帶的劃分和商鋪本身停車場面積。它不僅與客流有關，也與商店上貨速度有直接關系。
    可以考察房產升值價格考慮租賃或者買賣。擁有產權，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產漲價的限制，不用擔心契約到期后不能續(xù)簽可能造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。
    市場行情
    二季度末，理財周報記者從滬上各大房產中介的門店了解到：從5月份開始，關注商鋪租賃、買賣的人開始越來越多了。8月3日下午記者在臣信房屋天山路分店的一個多小時里，就有三位有商鋪租賃需求的客戶前來咨詢。
    據(jù)21世紀不動產上海銳豐商業(yè)投資部經理吳鵬介紹，“滬上商鋪的二手租售交易在今年5月開始逐漸活躍。隨著住宅購置成本不斷攀升；價格已經處于高位，商鋪市場又重獲買家青睞、租售行情一路走高；進入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪租售交易也依舊活躍。
    目前標的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75%以上，而標的在700萬以上的僅有10%左右。另外，長遠看商鋪最低5%的租金回報率也遠高于住宅物業(yè)(3%以下)。我們預測，隨著經濟環(huán)境轉好，下半年商鋪租賃買賣市場會越來越火�！�
    信義房屋分析師向記者指出，“就我們所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手商鋪成交共計361套，較6月的282套上漲28%。均價12369.05元/平方米，成交總面積29497平方米。就二手商鋪來看，上海上半年成交面積在4月份呈現(xiàn)高位突破，除4月外，上海還是呈現(xiàn)一穩(wěn)步上升的態(tài)勢�！�
    “商鋪投資遠比住宅投資要復雜。”21世紀不動產商鋪部經理吳鵬有八年的商鋪交易的經驗。據(jù)吳鵬的經驗，“中小投資者在進行商鋪投資時一般比較盲目。關心的事情經常只局限于成交價格和眼前租金，而商鋪是需要長期持有的投資品種。
    就目前的市場而言，中原地產的商鋪分析師給投資者建議：投資預算在200萬-500萬之間的，有2種推薦。像現(xiàn)在的四川北路商圈、五角場商圈的一些寫字樓，都配備了一定的3層左右的裙房搭售，可以考慮買入100平米的商鋪，最好是底層，可以做餐飲、便利店等。后期招商相對簡單，未來客群比較穩(wěn)定。
    另外，新增軌道沿線的住宅配套房也值得投資。比如說將要開通的11號以及7號線，其中11號線一期自嘉定延伸至市區(qū)江蘇北路，途經受惠的包括嘉定江橋、普陀真如、武寧等板塊，7號線亦惠及包括大華、顧村、上大等板塊。此類住宅配套由于前期人口導入還不充分，商鋪價格一般單價在10000-20000之間，而且分割面積較靈活，對于投資者來說選擇余地較大。日后招商業(yè)態(tài)也十分靈活，注意選擇盡量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味關注單價的差異。
    100萬以下的預算金額，建議選擇面積小的專業(yè)市場商鋪，此類一般總價低，投資風險低。不過要注意幾點：一、交通的便利性；二、開發(fā)商的定位以及后期運營是否有保障；三、最好選擇前期已經有部分招商經營的；例如青浦的意邦建材等。
    商鋪買賣稅費
    買家：契稅=3%成交價；另外還有交易手續(xù)費=0.5%成交價；印花稅=0.05%成交價。
    賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：
    1. 營業(yè)稅及附加，稅費為差額的5.55%；
    2. 土地增值稅，稅費為差額扣除相關費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算)
    (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
    (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
    (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
    (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
    3. 個人所得稅，稅費為凈收入(差額扣除以上所有相關費用和稅費后)的20%。

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