商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)下滑 在服務(wù)經(jīng)濟(jì)增漲中尋出路

    在國(guó)家系例政策刺激下，住宅市場(chǎng)量升價(jià)漲，寫(xiě)字樓、商鋪卻還是擺脫不了金融危機(jī)陰影，租金直線下滑。然而正如溫總理所說(shuō)：“多難興邦”。各項(xiàng)目正在想盡辦法提升物業(yè)價(jià)值，希望在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后使自身的能力再上一個(gè)臺(tái)階。
　　因搭建高校就業(yè)創(chuàng)業(yè)與頂級(jí)高科技企業(yè)接軌而聞名的楊浦創(chuàng)智天地項(xiàng)目，近期又與同濟(jì)大學(xué)合作，引進(jìn)多名國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)大師。同時(shí)，開(kāi)發(fā)集商住辦于一體的混合性產(chǎn)品，在應(yīng)青年創(chuàng)業(yè)者需求的同時(shí)，提高了產(chǎn)品的使用效率和價(jià)值。
　　“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去2年多里，創(chuàng)智天地所推出的1002套房源已銷(xiāo)售98%，僅剩22套。而據(jù)售樓處介紹，該案前期所推房源已經(jīng)售空，網(wǎng)上顯示可售的22套房源是因個(gè)別原因，暫未辦理相關(guān)手序。
　　創(chuàng)智天地位于楊浦五角場(chǎng)板塊，占地84萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，由著名地產(chǎn)商瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)，該公司因成功開(kāi)發(fā)新天地，并還在逐步推向新天地板塊的發(fā)展而聞名。與新天地的現(xiàn)代都市休閑服務(wù)業(yè)模式不同，創(chuàng)智天地是一個(gè)與周邊“復(fù)旦”“同濟(jì)”“財(cái)大”等十七所高等學(xué)府聯(lián)動(dòng)，配合上海市政府“科教興市”發(fā)展策略，提供推動(dòng)力的創(chuàng)意和創(chuàng)業(yè)載體。
　　項(xiàng)目不但提供了頂級(jí)的商業(yè)、商務(wù)環(huán)境，還吸引了百度、甲骨文等全球知名高科技企業(yè)和創(chuàng)投公司。近期更是與同濟(jì)大學(xué)合作，引進(jìn)多名設(shè)計(jì)大師將與9月入駐該項(xiàng)目。這為周邊高校學(xué)子們提供了良好的學(xué)習(xí)實(shí)踐基地和創(chuàng)業(yè)氛圍，并以大師和名企為榜樣激勵(lì)青年學(xué)子。
　　在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的08年12月，聯(lián)合國(guó)南南全球技術(shù)交易所在當(dāng)?shù)卣�府和瑞安地產(chǎn)的努力下落戶創(chuàng)智天地，提振了科研創(chuàng)業(yè)者和高校學(xué)子們的信心。
　　完善的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)條件，良好的創(chuàng)意與成長(zhǎng)氛圍，加上合理有序的提高房地產(chǎn)使用效率，大幅提高了創(chuàng)智天地的物業(yè)價(jià)值。據(jù)記者調(diào)查，創(chuàng)智坊兩房租金可達(dá)6-8千元/月，租金水準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越區(qū)域市場(chǎng)，甚至超出虹口、靜安、盧灣等等中心城區(qū)，價(jià)值傲居區(qū)域標(biāo)竿。正是由于瑞安地產(chǎn)的精心經(jīng)營(yíng)，其所開(kāi)發(fā)物業(yè)的租金都遠(yuǎn)高區(qū)域水平，該公司所開(kāi)發(fā)的翠湖天地御苑、瑞虹新城的租金都是板塊標(biāo)桿。
　　在物業(yè)管理費(fèi)用方面，與甲級(jí)辦公樓和酒店式公寓動(dòng)輒20-40元/平方米/月的高昂物業(yè)管理費(fèi)相比，創(chuàng)智坊的物業(yè)管理費(fèi)僅相當(dāng)于住宅標(biāo)準(zhǔn)。售價(jià)方面，作為目前五角場(chǎng)正中心在售的唯一新盤(pán)，創(chuàng)智坊近期將會(huì)推出的100多套跨界房源，比同區(qū)域住宅的市場(chǎng)價(jià)低近20％，也比交通和商業(yè)配套遠(yuǎn)不如五角場(chǎng)完善的新江灣城25000元/平方米的房?jī)r(jià)低。
　　分析師薛建雄認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在上升的環(huán)境下，服務(wù)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的商業(yè)地空間無(wú)限，只要開(kāi)發(fā)商努力耕耘就一定會(huì)有新的藍(lán)海出現(xiàn)。上一輪的全球經(jīng)濟(jì)繁榮中，大量的外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)且加大投資額，如今他們因金融危機(jī)而停止，使得供應(yīng)過(guò)量的高檔寫(xiě)字樓租金下滑，最終影響拖累了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的下滑。然而，類(lèi)似創(chuàng)智天地這種為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展搭建橋梁的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，獲得其應(yīng)有的豐厚回報(bào)也在情理之中。
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　　機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，09年第二季度，本市甲級(jí)辦公樓平均日租金報(bào)價(jià)為每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下市場(chǎng)需求減弱，市場(chǎng)新增供應(yīng)不斷，導(dǎo)致今年上半年甲級(jí)辦公樓平均日租金報(bào)價(jià)下跌11%。目前的租金水平與12個(gè)月前相比，跌幅為18.1%。在未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)方面，今年下半年預(yù)計(jì)將有63萬(wàn)平方米辦公樓物業(yè)上市，全年供應(yīng)量將達(dá)到88.05萬(wàn)平方米，為2004至2008年五年間平均供應(yīng)量的1.5倍。
　　跨國(guó)企業(yè)遷址和擴(kuò)租計(jì)劃相當(dāng)謹(jǐn)慎。自去年第四季度以來(lái)，本市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新項(xiàng)目交付和租戶縮減面積使市場(chǎng)未租用率不斷攀升。受益于政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施，4月份開(kāi)始，租金下跌速率變得平緩，市場(chǎng)吸納量也在從負(fù)轉(zhuǎn)正的過(guò)程之中。易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示，二季度產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的供應(yīng)量為34萬(wàn)平方米，成交量則達(dá)到45.16萬(wàn)平方米，受經(jīng)濟(jì)影響供應(yīng)量減少之后產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓重新出現(xiàn)了供小于求的局面。二季度的成交量不但環(huán)比上升80%，同比也微升了4.6%。以國(guó)內(nèi)中小企業(yè)為主要客源的產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓成交量恢復(fù)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)活力的標(biāo)志性指標(biāo)。

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