一份份靚麗房地產(chǎn)半年報的背后

    一份份靚麗房地產(chǎn)半年報背后，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化，以及中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的依賴。而如果地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步累積，真正重大的調(diào)整很可能還在后面。
    樓市從“冬天”一步躍至“夏天”。8月3日晚間，萬科發(fā)布的上半年業(yè)績報告顯示，銷售額同比增長27.5%；金地上半年銷售額同比增長了72.74%；保利上半年銷售額同比增長168.18%。
    一份份靚麗房地產(chǎn)半年報背后，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化，以及中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的依賴。讓發(fā)軔于2007年底開始的房地產(chǎn)調(diào)整，于今年3月嘎然而止。
    分析人士認(rèn)為，如果地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步累積，真正重大的調(diào)整很可能還在后面。
    樓市從冬天一步躍至夏天
    發(fā)軔于2007年10月的這次房地產(chǎn)下跌，不出一年，拉出了一條清晰的V形曲線。
    8月3日晚間，萬科發(fā)布上半年業(yè)績報告，顯示期內(nèi)共實現(xiàn)銷售額307.6億元，首次突破300億元大關(guān)，同比增長27.5%；實現(xiàn)銷售面積348.8萬平方米，同比增長31.2%。凈利潤為25.2億元，同比分別增長22.5%。
交出了靚麗房地產(chǎn)半年報的不止萬科一家。金地上半年銷售額同比增長了72.74%，保利上半年銷售額同比增長了168.18%。
    房地產(chǎn)業(yè)成為上半年復(fù)蘇最為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)之一。
    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個月負(fù)增長；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。
這是2009年房屋銷售價格連續(xù)第四個月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區(qū)房價出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同（圖1）。6月份，銷售價格環(huán)比上漲的城市從3月份的39個上升到67個。
    隨著投資需求出現(xiàn)“地王”再度發(fā)威。北京廣渠路地王拍出之后，業(yè)內(nèi)大腕潘石屹反復(fù)向媒體申訴“地價太不理性了，實在是看不懂�！�
    市場投資熱情已不可遏制，推動土地市場沸騰。
    聯(lián)合證券發(fā)布的7月房地產(chǎn)市場報告指出：北京市本月共成交經(jīng)營類用地12宗，其中有7宗為住宅類用地，平均樓面地價5558元/平方米。7宗住宅用地中有5宗位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，另外2宗分別位于石景山區(qū)和懷柔區(qū)。雖然在成交數(shù)量上相比前兩月有所減少，但溢價水平明顯有提升，近三月北京住宅用地成交平均溢價水平分別為39 .4%、55.4%和81.5%，且七月份成交的7宗住宅類用地?zé)o一例外出現(xiàn)了溢價，最低溢價1.4%，最高溢價139%。
    廣州亦然。7月份土地市場共拍出5宗經(jīng)營性用地，包含4宗住宅類用地，平均樓面地價5955元/平米，其中兩塊位于白云區(qū)金沙洲、兩塊位于番禺區(qū)新造鎮(zhèn)。四宗住宅用地全部溢價成交，最高溢價103%，最低46%，平均溢價79%。
    房地產(chǎn)調(diào)整半途夭折
    土地成交和開發(fā)投資兩個先行指標(biāo)的活躍，標(biāo)志本輪房地產(chǎn)調(diào)整半途夭折，壽終正寢。
    社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心李景國教授認(rèn)為，樓市價格的上漲，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結(jié)構(gòu)的變化。
    上半年我國新增銀行信貸約7.4萬億元，全年信貸增長可能超過10萬億。數(shù)據(jù)表明，1至6月全國商品房銷售額達(dá)到了1 .58萬億，同比增長53%。尤其是5月份之后，居民住房貸款呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢，更大規(guī)模的資金隨之流入房地產(chǎn)市場（圖5、6）。
    “事實表明，政府確實改變了政策來刺激房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)活動�！比疸y證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，去年11月，政府的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中的第一項就是增加保障性住房投資；為刺激需求，政府下調(diào)了房貸利率和首付比例，并減免了房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)；開發(fā)商獲得貸款變得容易很多，并且政府下調(diào)了商品房建設(shè)的自有資金比率、使開發(fā)商提高杠桿率；在地方政府層面，舊城改造工程成為了許多城市刺激經(jīng)濟(jì)增長的一個重要措施。
    “一方面，低端和大眾住宅市場的建設(shè)活動強(qiáng)勁反彈；另一方面，在銷售超預(yù)期和流動性充裕的推動下，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)活動也已開始反彈。”汪濤表示。
    “未來通脹預(yù)期的不斷增強(qiáng)也推動了房地產(chǎn)投資的增長（圖4）�！鄙缈圃航鹑谘芯克�尹中立表示。
7月28日，央行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布《2009年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析》的報告，明確指出當(dāng)前我國通脹預(yù)期有所顯現(xiàn)。房價漲本身就是通脹的一個表現(xiàn)，人們會擔(dān)心將來還要漲，所以抓緊現(xiàn)在的時機(jī)購房。另外，房產(chǎn)商或其他行業(yè)的人也對通脹有個預(yù)期，從投資的保值增值角度考慮，更愿意投資于房產(chǎn)業(yè)。
    《財經(jīng)》雜志首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高還表達(dá)了另一個視點(diǎn)。他撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)具有政府收入屬性。房地產(chǎn)投資的下降，減少了地方政府土地出讓收入。以及具有投資屬性與抵押品屬性，決定了中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇難以與房地產(chǎn)脫鉤。
    而帶來的則是，一套房子消滅一個中產(chǎn)家庭。
    在正常的房地產(chǎn)形勢下，普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%左右，房價收入比(一套家庭平均居住面積的住房價格與一個家庭的年平均收入之比)在3-6之間。一般說來，當(dāng)房價收入比高于10時，居民收入水平不足以負(fù)擔(dān)高水平的房價，住房市場不具備健康發(fā)展的條件。但據(jù)2008年《中國統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年我國的房價收入比平均為15倍，北京為23倍，上海為17倍。
    若泡沫再蓄將招來更大調(diào)整
    “我認(rèn)為現(xiàn)在房產(chǎn)價格偏高造成的影響就好比吸毒，短時期精神愉悅帶來的是長期的損害�！币�中立這樣形容說。
    尹中立表示，短期而言，可能會對刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但是房產(chǎn)價格過高會造成內(nèi)需降低，擴(kuò)大貧富差距；投資單一化會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理。
    如果政策調(diào)整及時，就不一定成為泡沫問題，也就不存在泡沫破滅的說法。政府要調(diào)整貨幣政策，增強(qiáng)人們對貨幣穩(wěn)定的信心。
    汪濤認(rèn)為，中期經(jīng)濟(jì)增長的波動和風(fēng)險增加。政府投資刺激政策和整體流動性充裕加快了房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動的復(fù)蘇步伐。當(dāng)一個地方政府全力推動舊城改造建設(shè)，未來幾年的住房和建設(shè)需求將被提前并集中到一個較短的時期內(nèi)，從而使目前的經(jīng)濟(jì)增長非常強(qiáng)勁，但卻為中期增長留下了較小的空間。流動性充裕和地方政府推動經(jīng)濟(jì)增長的沖動可能使得未來幾年不良貸款增加。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇在一定程度上受到了流動性的推動，而不完全是因為城市住宅供求的平衡，因此未來它將更容易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響。
    如果泡沫繼續(xù)蓄勢，何時會破滅？社科院金融所易憲容研究員對記者說，“泡沫成分肯定是有，也一定會破滅，但具體成分有多少，何時破滅這個問題要看事態(tài)的發(fā)展，不能妄下斷論。”
    房地產(chǎn)業(yè)這種超常規(guī)反彈，亦引起了警惕，出臺了系列動作。
    目前國家對貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，在公開市場操作，回收流動性，商業(yè)銀行信貸政策進(jìn)行窗口指導(dǎo)等；并嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)；集中推地遏制房價快速上漲，調(diào)查各地土地開發(fā)情況；查處“捂盤惜售”情況。
    上海證券金融地產(chǎn)分析師沈莉認(rèn)為，這些措施雖然都是微調(diào)，短期內(nèi)不會產(chǎn)生大幅度的沖擊，但會產(chǎn)生一定的影響，如減緩房價上漲的速度。
    沈莉表示，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇還很脆弱的時候，政府還需要刺激房地產(chǎn)新開工面積來帶動經(jīng)濟(jì)。因此，中央層面的政策強(qiáng)調(diào)控制首付比例，對于利率并沒有做詳細(xì)規(guī)定，為商業(yè)銀行留下了較大的空間。而下半年面對房價和交易量的表現(xiàn)，政策調(diào)整也有較大的靈活性。如果房價繼續(xù)快速上漲，不排除收緊政策力度加大。而且，商業(yè)銀行的放貸任務(wù)在上半年已基本完成，下半年的放貸意愿并不大，因此下半年的資金面并不會為房地產(chǎn)交易量和價格的繼續(xù)大幅飆升提供條件，房地產(chǎn)的表現(xiàn)將比較穩(wěn)定。

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