南京商業(yè)地產(chǎn)市場冷熱不均 高端寫字樓凸顯

    就在大家把關(guān)注的目光都投向日益火爆的住宅市場時，商業(yè)寫字樓市場傳來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓人不容樂觀，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前南京有近7萬多套的非住宅項(xiàng)目待售，而這其中商業(yè)寫字樓項(xiàng)目占到絕大多數(shù)，供大于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例下調(diào)很大程度上鼓勵了普通商品房和保障性住房的開發(fā)，但對寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，整個寫字樓市場并未在住宅銷售火爆的帶領(lǐng)下走出下行通道，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得寫字樓市場供大于求的現(xiàn)象短時間內(nèi)難以緩解。
    供應(yīng)量大消化速度慢短時間內(nèi)難以緩解
    據(jù)戴德梁行的研究報(bào)告稱，今年一季度，與住宅市場相比，南京甲級辦公樓表現(xiàn)不盡人意。截至3月底，全市甲級辦公樓空置率達(dá)到2002年以來最高值25.9%，考慮到未來市場將繼續(xù)有大規(guī)模新增供應(yīng)上市，預(yù)計(jì)2010年，南京市辦公樓空置率將超過35%。而二季度的調(diào)查報(bào)告顯示，由于部分項(xiàng)目推遲了交房時間，因此二季度南京甲級辦公樓市場沒有新增供應(yīng)，但是考慮到未來巨大的供應(yīng)量和低迷的市場需求，預(yù)計(jì)未來的2-3個季度，甲級辦公樓市場空置率可能繼續(xù)增加。伴隨著空置率的增加，因此在南京甲級辦公樓市場項(xiàng)目之間的競爭將更加激烈。
    從市場細(xì)分上看，南京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場還是擁有巨大成長潛力的，一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，南京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場自2002年就進(jìn)入了快速發(fā)展階段，每年都有超過10萬平米的新增供應(yīng)，截至09年一季度，南京優(yōu)質(zhì)寫字樓存量已超過100萬平米。這一趨勢還將持續(xù)，未來穩(wěn)定的高品質(zhì)供應(yīng)量將帶動南京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的不斷升級和擴(kuò)張。
    寫字樓供應(yīng)量大面臨難消化
    戴德梁行南京分公司經(jīng)理陳永超認(rèn)為，目前南京寫字樓供應(yīng)主要集中在城中、河西，但明顯處于供大于求的狀態(tài)，而且這種狀態(tài)在1-2年內(nèi)不會改變，同時寫字樓租金也面臨下滑的壓力。長期以來，南京的寫字樓市場都是以銷售為主的，但由于體量過大，品質(zhì)良莠不齊，整體銷售情況并不理想，根據(jù)官方網(wǎng)站南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年7月，南京共銷售辦公類用房373個單位，成交總面積為3萬多平米，這個成績和住宅、商業(yè)的銷售量相比，差距很大。
    陳永超表示，和北京和上海等一線城市相比，雖然目前南京寫字樓市場是以銷售為主，不過已經(jīng)小范圍出現(xiàn)了只租不售和租售并舉兩種模式，租賃是為了可以得到長期的回報(bào)，而采取銷售的模式可以盡快的回籠資金，不過從目前的市場情況看，南京以銷售為主的模式還將存在很長一段時間，很難達(dá)到北京、上海的水平。在南京，做為高端項(xiàng)目代表，南京國際金融中心采取的是只租不售的營銷策略，而綠地廣場則是結(jié)合市場和自身特點(diǎn)，采取了租售并舉的模式。
    切合市場的產(chǎn)品才最受歡迎
    隨著發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化和開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平層次不斷提高，南京已經(jīng)成為世界500強(qiáng)企業(yè)投資集中地，在辦公地點(diǎn)的選擇上，陳永超表示，這些企業(yè)選擇寫字樓的首要條件就是地段，地處城市中心，周邊配套齊全，交通便利，對整體環(huán)境的要求很高，且寫字樓必須配備高端的軟硬件設(shè)施，具備專業(yè)化的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
    從目前的市場情況下判斷，什么樣的產(chǎn)品最受置業(yè)者歡迎？對于這個問題，陳永超認(rèn)為，切合市場的產(chǎn)品才是受關(guān)注度最高的產(chǎn)品，它不一定是最好的，但一定是最適合市場的，且產(chǎn)品的長遠(yuǎn)價值被看好，不管是投資和自用，都很合適。
    危險與機(jī)會并存純寫字樓高端定位逆市熱銷
    作為優(yōu)質(zhì)寫字樓代表的綠地廣場，在09年上半年低迷的市場狀態(tài)下，也迎來了逆市熱銷，克爾瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年上半年南京純寫字樓市場的銷售排行榜上，綠地廣場穩(wěn)坐第一，排在其后的分別是長發(fā)中心和金峰大廈，這兩家寫字樓的成交均價分別是17000元/平米和16000元/平米，而目前，全市寫字樓均價為9000多元/平米，綠地廣場的均價則高達(dá)35000元/平米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地廣場在6-7月，其銷售金額已接近5個億，而今年1-7月，綠地的銷售金額占到了南京寫字樓市場銷售總額的一半份額。同時，它也是南京第一個單筆銷售金額超億元的樓盤。
    在經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷的大環(huán)境下，是什么讓銷售均價全市第一的綠地廣場一直保持著不敗的銷冠地位，綠地集團(tuán)南京房地產(chǎn)事業(yè)部企劃經(jīng)理孫陽表示，首先是綠地廣場本身的價值。在鼓樓廣場的核心地段規(guī)劃近30萬平方米的可售型寫字樓產(chǎn)品，其土地價值涵量是巨大的，上海綠地集團(tuán)和南京國資集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，開發(fā)商的實(shí)力也是業(yè)主看重的一大重點(diǎn)，其品牌效應(yīng)不可忽視，集聚效應(yīng)非常巨大，高端的產(chǎn)品定位吸引了500強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)駐。智能化寫字樓配備，立足于超5A的品質(zhì)，以南京最高端的寫字樓項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)的硬件條件也是其受關(guān)注的原因之一。
    作為綠地廣場的主樓——紫峰大廈，今年4月份才開始公開發(fā)售，推出市場的時機(jī)雖然不是太好，但仍然坐穩(wěn)4—7月的南京寫字樓市場銷售冠軍。孫陽表示，雖然綠地廣場取得了不錯的銷售業(yè)績，但整體來說，下半年南京的寫字樓市場還是不容樂觀的，在艱難的市場行情下，開發(fā)企業(yè)最重要的還是要做好自己的內(nèi)功，產(chǎn)品本身的業(yè)態(tài)也要相對豐富，就綠地廣場而言，是一座集辦公、娛樂、休閑、酒店等多種產(chǎn)業(yè)為一體的多元化綜合體，這樣的業(yè)態(tài)形式本身就非常具競爭力。而業(yè)主來這里不僅僅是“買樓”，更重要的是能夠得到綠地廣場為其提供的最好的平臺，同時也會提升企業(yè)自身的品牌形象。據(jù)悉，綠地廣場的工期到年底就會全部結(jié)束，明年6月商家將全部入駐完畢。

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