馮曉東：辦公樓市場(chǎng)趨穩(wěn)定 投資支出仍謹(jǐn)慎

    馮曉東全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事上海副秘書長(zhǎng)
　　2009年的樓市，面對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)迷局，住宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷，而寫字樓市場(chǎng)卻遲遲無(wú)法擺脫經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊低迷的陰影。面對(duì)這種形勢(shì)，全經(jīng)聯(lián)上海分盟舉行了一場(chǎng)關(guān)于“上海寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)”的論壇，由數(shù)據(jù)說(shuō)話，以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討與尋找復(fù)蘇與改變中的商業(yè)地產(chǎn)新未來(lái)。
　　2009年第二季度，辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)出趨于穩(wěn)定的跡象，但企業(yè)仍然專注于降低成本、緊縮房地產(chǎn)支出。盡管如此，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在一定程度上趨于平穩(wěn)，辦公空間需求進(jìn)一步降低的壓力已經(jīng)開(kāi)始減緩。在中國(guó)，這種需求開(kāi)始恢復(fù)，并有所改善。在大多數(shù)亞洲城市，負(fù)凈吸納面積出現(xiàn)小幅減少，對(duì)辦公空間的需求出現(xiàn)溫和上升。亞洲城市的總體空置率較上一季度環(huán)比上漲60個(gè)基點(diǎn)，在第二季度達(dá)12.5%，但增長(zhǎng)速度相比上一季度的120個(gè)基點(diǎn)有所放緩。
　　辦公樓業(yè)主首要考慮的事項(xiàng)仍然是保留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。在許多市場(chǎng)上，辦公樓業(yè)主明確表示愿意就調(diào)整租賃結(jié)構(gòu)進(jìn)行談判，并為其合意的公司租戶提供更多的優(yōu)惠。然而，租賃市場(chǎng)依舊整體低迷，辦公樓租金仍處于下行周期而受到擠壓。根據(jù)辦公樓租金指數(shù)顯示，亞洲辦公樓租金的整體水平在第二季度下降了6.7%，相比上一季度的8.1%，減速略有緩和，這主要是由于大部分城市的租金降幅度已趨于平緩。
　　自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，在東京、香港和新加坡等主要城市，以及德里、孟買、馬尼拉和胡志明市等主要的商業(yè)樞紐，辦公樓租金已經(jīng)較高峰期下降了30%，達(dá)到峰值的47%。預(yù)計(jì)租金的降幅在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)將進(jìn)一步減緩。這這當(dāng)中，東京的承租活動(dòng)比預(yù)期要緩慢一些。大多數(shù)交易往往通過(guò)兩種方式完成，即現(xiàn)有租戶以延長(zhǎng)租期為交換條件以獲得更低的租金，或企業(yè)為追求高品質(zhì)的辦公空間以同等租金水平選擇位置更好的地段。很少出現(xiàn)單純以擴(kuò)大辦公面積為目的而簽署的新租約，這也反映了目前優(yōu)質(zhì)辦公樓需求低迷的狀況。
　　由于租戶規(guī)模的減小、搬遷到非中央商務(wù)區(qū)地段或企業(yè)破產(chǎn)，一些2008年建成的辦公樓繼續(xù)大量空置，而一些建成時(shí)間較早的甲級(jí)辦公樓也難以維持令人滿意的入駐率。同時(shí)，此間韓國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況有所改善，但在首爾對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求仍繼續(xù)萎縮。相比第一季度的2.2%，第二季度甲級(jí)辦公樓的平均空置率攀升到了3.1%。雖然業(yè)主表面上保持了相同的租金，但為了留住租戶，他們有必要提供更多的激勵(lì)措施，包括較長(zhǎng)免租期等，這實(shí)際上意味著首爾的辦公樓租金受到了有效抑制。
　　分析了國(guó)外市場(chǎng)再來(lái)看國(guó)內(nèi)，二季度，中國(guó)政府實(shí)施的四萬(wàn)億元刺激計(jì)劃繼續(xù)幫助提升企業(yè)的信心。海外公司對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求開(kāi)始上升，并且有外國(guó)公司參與的一些重大租賃交易已經(jīng)完成。特別是在某些行業(yè)享有壟斷地位的國(guó)有企業(yè)，他們構(gòu)成了優(yōu)質(zhì)辦公樓需求的主要來(lái)源。此外，隨著經(jīng)濟(jì)整體氛圍的改善，上海逐漸出現(xiàn)積極性的吸納。
　　商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)表現(xiàn)良好，促使業(yè)主在第二季度提高了租金的期望值。然而辦公樓租戶似乎與業(yè)主所表現(xiàn)出的樂(lè)觀態(tài)度有所脫節(jié)，因?yàn)樵谀壳捌D難的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下他們還在為實(shí)現(xiàn)收支平衡而苦苦掙扎。香港辦公樓的總體需求仍舊疲軟，這直接反映了香港作為一個(gè)跨國(guó)公司和國(guó)際金融機(jī)構(gòu)高度密集的城市受到當(dāng)前危機(jī)的沖擊是非常顯著的。新加坡第二季度頂級(jí)辦公樓需求的進(jìn)一步萎縮。印度二季度商業(yè)信心得以提升。企業(yè)租戶為減少租金支出而紛紛搬離商務(wù)中心區(qū)的辦公樓，而遷往它處。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象越來(lái)越清晰，辦公樓租賃市場(chǎng)的需求正開(kāi)始趨于穩(wěn)定，商業(yè)信心也出現(xiàn)輕微好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，復(fù)蘇不太可能形成2005年至2007年間出現(xiàn)的公司大舉擴(kuò)展的局面。相反，預(yù)計(jì)企業(yè)租戶在進(jìn)行房地產(chǎn)決策時(shí)仍將繼續(xù)采取保守的態(tài)度，對(duì)于可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加的決定，公司將尤其謹(jǐn)慎對(duì)待。而那些經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不需要設(shè)在繁華地段的亞洲公司，大部分仍然會(huì)選擇搬遷到成本較低的區(qū)域，有時(shí)甚至?xí)�選擇不太成熟的商業(yè)區(qū)，以大幅度節(jié)約成本�！�

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