榕商業(yè)地產(chǎn)密集開(kāi)發(fā)引發(fā)過(guò)剩擔(dān)憂 新商業(yè)亟待變臉

　　8月5日，福州市國(guó)土資源局網(wǎng)站公布土地信息，將于8月25日公開(kāi)出讓宗地2009-28號(hào)(臺(tái)江區(qū)原富成味精廠地塊)，該地塊用途確定為建設(shè)純商業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)的Shopping Mall，并要求整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，不得分割銷售、經(jīng)營(yíng)。若有開(kāi)發(fā)企業(yè)接手，該項(xiàng)目將成為繼寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城之后，福州西二環(huán)區(qū)域又一個(gè)大型的SHOPPING MALL。
　　近年來(lái)，福州的商業(yè)地產(chǎn)可謂是遍地開(kāi)花，無(wú)論是標(biāo)榜“海西第一街”的君臨•盛世茶亭，或是致力于打造福州地標(biāo)的世茂天城，還是志在重塑八一七老街中心價(jià)值的群升國(guó)際，以及7月30日剛剛動(dòng)工的福州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都是以高起點(diǎn)、大規(guī)模亮相市場(chǎng)。但是，在這些地產(chǎn)項(xiàng)目熱火朝天開(kāi)工建設(shè)的同時(shí)，我們也不難看到不少已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目陷入艱難的生存狀態(tài)。
　　福州商業(yè)地產(chǎn)扎堆而起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前福州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積超過(guò)320萬(wàn)平方米，這一龐大數(shù)據(jù)無(wú)疑將考驗(yàn)著福州這個(gè)僅有200多萬(wàn)人口的中型城市的消費(fèi)能力。
　　商業(yè)過(guò)于集中“旺”鋪難旺
　　一直以來(lái)，說(shuō)起福州商業(yè)繁榮的代表，人們第一反應(yīng)是東街口商圈和臺(tái)江商圈，由于在兩大商圈之間存在明顯的定位差異，進(jìn)行了錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，因此，數(shù)十年來(lái)，它們之間形成了互補(bǔ)的格局，各占一方。
　　但隨著福州城市化步伐的加快，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是日新月異，先是正大廣場(chǎng)的改造，到寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城的開(kāi)發(fā)，再到冠亞廣場(chǎng)的建設(shè)，以及后來(lái)的橫街、茶亭街的舊城改造。在福州鼓樓和臺(tái)江兩大行政區(qū)交匯處里，商業(yè)項(xiàng)目無(wú)疑最集中。有業(yè)內(nèi)人士指出，在這半徑不足3公里的區(qū)域范圍內(nèi)，可供經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積已經(jīng)永遠(yuǎn)超過(guò)百萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集中程度可見(jiàn)一斑。
　　這種過(guò)度集中的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、重復(fù)的商業(yè)業(yè)態(tài)、差強(qiáng)人意的商業(yè)管理，導(dǎo)致一些商業(yè)項(xiàng)目陷入艱難的生存狀態(tài)。福州正大廣場(chǎng)和冠亞廣場(chǎng)就是其中的典型案例。2006年7月，福州正大廣場(chǎng)因招商經(jīng)營(yíng)決策嚴(yán)重失誤，不但沒(méi)有引進(jìn)新的商家，反而使大批進(jìn)駐的商家退出，商場(chǎng)一片冷清的景象。即便后來(lái)開(kāi)發(fā)商將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)物業(yè)委托給物業(yè)公司管理，也引進(jìn)大型知名百貨，但人氣還是尚缺。再如，2008年4月，冠亞廣場(chǎng)的近百商戶集體歇業(yè)，同年11月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低商鋪?zhàn)饨�、成立業(yè)主大會(huì)等補(bǔ)救措施，也難以維持商業(yè)的活力，入駐商家數(shù)量在短期回升之后再度流失。如今還能見(jiàn)到關(guān)閉的店面和冷清的商場(chǎng)。
　　福州資深地產(chǎn)策劃人莊子告訴記者，在2007年他曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，福州的人均商業(yè)面積達(dá)到了1.6平方米，而同期北京人均商業(yè)面積為1.14平方米，上海則1.1平方米都不到�！帮@然，對(duì)于福州而言，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)明顯太多了�！�
　缺乏聯(lián)動(dòng)新商業(yè)亟待變臉
　　盡管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作需要與領(lǐng)近已建的商業(yè)項(xiàng)目形成“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”“差異經(jīng)營(yíng)”是地產(chǎn)策劃人皆知的道理，但從福州商業(yè)地產(chǎn)的整體狀況來(lái)看，這看似簡(jiǎn)單的道理卻是一處久難平復(fù)的痛。
　　莊子指出，新出現(xiàn)的商圈并未突出自己的特色是發(fā)展的最大瓶頸。他解釋說(shuō)，以目前福州城市的規(guī)模來(lái)看，以東街口傳統(tǒng)百貨商業(yè)業(yè)態(tài)牽頭，帶動(dòng)了八一七路的零售，形成了百貨——零售——精品街一條龍的模式，再加上中亭街的商業(yè)互補(bǔ)，基本就已經(jīng)足夠。而新開(kāi)辟的寶龍萬(wàn)象乃至冠亞廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)實(shí)際上都與東街口功能上重合了。
　　“福州商業(yè)項(xiàng)目相互間的聯(lián)動(dòng)性不足，區(qū)位定位不合理，加上集中的區(qū)域范圍較小，造成了同質(zhì)的商業(yè)過(guò)于擁擠，新興商業(yè)項(xiàng)目很難得到發(fā)展�！彼�表示。
　　福州零距離營(yíng)銷公司總經(jīng)理陳晶表示，以近期將要出讓的臺(tái)江區(qū)原富成味精廠地塊商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，其所處的寶龍萬(wàn)象商圈不僅服務(wù)于西二環(huán)，還能輻射臺(tái)江包括北江濱林立的高檔住宅區(qū)以及金山大部分區(qū)域，有大量的消費(fèi)需求，但成功與否需要看其定位。
　　而福州此前不少的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就吃了“定位”的虧，群升國(guó)際策劃部經(jīng)理王寶松一語(yǔ)點(diǎn)出，這也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良莠不齊。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，已投巨資打造“城市綜合體”的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，對(duì)其內(nèi)部組成部分的明確定位則可供許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目參考借鑒。據(jù)悉，該集團(tuán)計(jì)劃投資30億元建設(shè)福州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，建成總建筑面積約389500平方米的超大型城市綜合體，其中包括大型購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)中心、五星級(jí)電影院、5A級(jí)寫字樓、高星級(jí)酒店等，其內(nèi)部業(yè)態(tài)豐富，本身內(nèi)部各商業(yè)定位明確，能夠形成有效的互補(bǔ)，同時(shí)還能讓該區(qū)域的輻射范圍得到延伸，促進(jìn)所處商圈的形成與發(fā)展。
問(wèn)題突出商業(yè)規(guī)劃亟待改進(jìn)
　　對(duì)于目前福州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的“通病”，那就是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。
　　他指出，目前福州一些開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然地處繁華地段，但受交通等因素的制約，很難按投資商原來(lái)的設(shè)想，帶來(lái)巨大的人流和商機(jī)，將在很大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　因此，他認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃問(wèn)題，除了要讓讓商家提早介入，還需要考慮中長(zhǎng)期最好能與市民進(jìn)行公開(kāi)討論，或從立法角度加強(qiáng)規(guī)劃的管理。
　　另外，陳晶認(rèn)為，類似臺(tái)江區(qū)引入萬(wàn)達(dá)建設(shè)金融街的模式對(duì)商業(yè)的迅速發(fā)展的作用也可期待，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)這類專業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)商家，擁有長(zhǎng)期聯(lián)合的商家，對(duì)于豐富城市區(qū)域的業(yè)態(tài)也能起到巨大作用。但對(duì)于此模式，莊子仍指出了城市商業(yè)規(guī)劃的重要性，他表示，在當(dāng)前的規(guī)劃下，這種模式能否帶動(dòng)周邊資源的整合，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，如果城市規(guī)劃不跟上，福州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是定位、推廣、招商、管理模式、后續(xù)經(jīng)營(yíng)等方面都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

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