房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)調(diào)研報告

　　我們組織了部分投資者在京津地區(qū)聯(lián)合調(diào)研，我們調(diào)研了陽光股份、泛海建設(shè)、天房發(fā)展、海泰發(fā)展等上市公司，也走訪了天津區(qū)域的部分樓盤。
　　1、公司未來方向主要做住宅還是商業(yè)？土地儲備情況？
　　目前仍選擇齊頭并進的方式，土地儲備重點都放在環(huán)渤海，截止到目前青島和煙臺項目都還沒有動工。
　　2、公司股東之間股權(quán)是如何變化？
　　目前較大持股的為3家公司GIC、燕趙房地產(chǎn)和首創(chuàng)，僅僅有首創(chuàng)較為確定要最后進行減持，由于目前商業(yè)項目與外資合作，最終審批權(quán)力逐漸下放到地方，一定金額內(nèi)，商務(wù)部僅僅是備案，所以未來GIC可能與上市公司合作的機會越來越多。
　　3、光明新麗10%股權(quán)未來是否繼續(xù)增加，目前17處物業(yè)的情況？
　　目前僅僅完成10%的股權(quán)收購，隨著未來17處物業(yè)逐漸成熟，公司考慮采取不同方式收購。
　　17處項目主要集中在天津，占地60萬，目前有7個項目比較成熟，可能會采取土地性質(zhì)變化的方式，進行住宅類開發(fā)，容積率可以達到2以上。
　　4、未來公司業(yè)績的情況？公司出賣北京酒店，保證了業(yè)績相對穩(wěn)定，公司持有的其他商業(yè)項目基本選擇長租方式，獲得穩(wěn)定租金。
　　5、公司未來的外延式增長在哪里？
　　公司參與的北京酒仙橋危改項目情況：該項目位于北京酒仙橋電子城，為一級土地開發(fā)，由公司控股子公司電控陽光負責開發(fā)。項目總占地面積約42萬平方米，規(guī)劃建筑面積101萬平方米。截至2008年12月31日，該項目尚處于動遷前期準備過程中。
　　而公司前不久公告的通州246公頃項目，僅僅是一級土地項目，未來仍需要進行招拍掛形式獲得2級開發(fā)土地。
　　天津項目預計1萬銷售均價，北京上東項目價格在33000/平米左右，年底前還有2萬再進行銷售，預計整體明年結(jié)算收入。公司未來還有部分公寓在銷售中，目前銷售價格為2萬4元左右，銷售情況一般。
　　泛海建設(shè)：
　　時間：8月19日下午目前北京泛海國際居住區(qū)項目，5月份新開盤銷售，銷售均價已經(jīng)提升到32500元/平米。該項目的2、3號地準備年底開工5棟。未來7、8號樓的商業(yè)銷售價格相對便宜，來吸引部分投資客進場。
　　杭州3棟項目如果出售將占到明年業(yè)績的3分之2，該項目規(guī)劃為酒店式公寓2個，還將建成一個5星級酒店。
　　深圳泛海拉菲花園目前在銷售的整體面積6.5萬平米，小高層銷售價格13000元/平米，疊院價格為25000元/平米。
　　該項目2期準備今年開工8.2萬。
　　武漢項目14萬住宅中報顯示已經(jīng)開工，明年上半年預計銷售，未來企業(yè)業(yè)績增長點集聚在武漢區(qū)域。
　　山西和大興同樣是一級土地整理，進入土地管理中心。但山西經(jīng)濟在本次金融危機中并沒有出現(xiàn)大的波動，未來該區(qū)域需求將更加穩(wěn)定，預計新增加土地儲備將集中在該區(qū)域，將為公司未來提升業(yè)績作出貢獻。
　　海泰發(fā)展時間：8月20日上午本次活動調(diào)研了天津濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，參觀了渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)及商務(wù)交流中心、中國航天科技集團第五院研究院的航天器研發(fā)制造及應(yīng)用產(chǎn)業(yè)基地項目、中國航天科技集團第十一研究院環(huán)保及特種飛行器項目，并參觀本次增發(fā)的兩個項目。
　　我們與公司高管對公司未來發(fā)展狀況作了交流。公司高管表示大股東對上市公司支持力度從來未有改變，并詳細介紹了上半年來，濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展情況。
　　公司大股東海泰控股集團是天津濱海高新區(qū)國有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營單位，承擔濱海高新區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，海泰控股集團擁有濱海高新區(qū)內(nèi)位于濱海區(qū)域25平方公里土地的整理、規(guī)劃權(quán)，掌握較為豐富的土地儲備資源。
　　兩個增發(fā)項目情況的介紹請與我們SALES索取海泰發(fā)展參加長江證券房地產(chǎn)會議的PPT。
　　天房發(fā)展時間：8月20日下午公司非�？春锰旖蚍康禺a(chǎn)市場未來走向。主要原因有這樣幾點：天津計劃建造9條地鐵，目前在建3條，通勤比例上升帶來城市化水平上升。近年來外來人口增加，目前達到年增加40多萬人口。另外，在天津住房需求方面，投資型需求比例較低，而相應(yīng)的因為拆遷、婚育（登記有10萬戶）需求相當大。以上種種原因和我們從前對大城市化形成的重點城市重慶情況如出一轍，該類型城市可能存在同樣的投資機會。
　　短期看，過去的天津市場的土地儲備缺失帶來市場嚴重的供給壓力。在天津市場上，拿地后1年半后才能正式形成供給。所以未來幾個月天津市場仍然將面臨供給造成的價格壓力。
　　公司今年銷售高峰出現(xiàn)在5、6月份，主要原因是藍印戶口政策影響的教育因素帶來的實際需求。項目方面主要是晴川家園受此刺激，銷售較好。而吉利經(jīng)典項目也因此基本銷售完成。公司的昆俞路B地塊有可能改成限價房，而目前在售的天房美域2期，均價已經(jīng)上升到9000元/平米左右。同時公司還對其擁有小白樓CBD項目進展情況作了介紹。
　　金融街津門津塔項目時間：8月21日上午津塔寫字樓項目20.5萬平米，共75層，預計2011年竣工，周邊出租價格為5元/平米。目前在銷售小戶型公寓，共644套，總計5萬平米，銷售均價21000元/平米，已銷售完400多套。
　　該項目計劃的超五星圣瑞吉斯酒店為公司自己持有，共計4萬平米，預計2010年10月交付使用，共260套客房。
　　根據(jù)銷售人員統(tǒng)計，津門項目主要購買群體為私人企業(yè)主，本地外地客戶占一半，以市區(qū)客戶為主。目前銷售均價為22000元/平米，東棟共218套基本銷售完成，明年3月竣工。西棟預計9、10月開盤銷售，共計218套房。
　　萬科霞光道5號時間：8月21日上午總共73套別墅可以銷售，去年年底主要銷售28套，均價在3.5萬左右，共5萬平米。今年6月是銷售最火爆時刻，目前已經(jīng)全部銷售完畢。
　　招商鉆石山項目時間：8月21日上午鉆石山項目高層目前開發(fā)有5萬平米建設(shè)面積，總共是8棟，每棟42層，地上建筑約為20萬平米。目前2棟在銷售的，預計2011年6月交付，下半年將啟動2期工程。其中一棟已經(jīng)基本銷售完成，另外一棟即將開盤，目前銷售均價為13000元/平米。
　　別墅項目共199套，銷售均價2.5萬元，總價在700萬元左右。一期121套，今年入住，目前還有10套沒有銷售，今年銷售較火暴期為6月。2期共78套，計劃9月開盤銷售，價格預計將出現(xiàn)明顯提升。
　　天津壹街區(qū)項目時間：8月21日下午該項目開發(fā)商為非上市企業(yè)，目前為現(xiàn)房出售。地處老城廂14#地，總占地面積6.3萬平方米，建筑面積21萬平方米，15幢高層圍繞11000平米。目前銷售價格13500元，3期已經(jīng)全部銷售完成，預計4期10月開盤，同時享受天津藍印戶口政策。
　　九州國際時間：8月21日下午該項目開發(fā)商為非上市企業(yè)，為天津中新地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目之一。該項目居所位于天津核心區(qū)--老城廂，東臨城廂東路，西鄰城廂西路（風麗路），是老城廂的最好位置。九州國際在天津首次推出個性化選裝服務(wù)，為最近剛剛開盤項目。該項目占地面積70956平米，總建筑面積209900平米，目前銷售12000元。開盤當日出現(xiàn)極端火暴場面，近期在銷售的為加推樓盤，僅剩余10套左右。公司銷售人員預計，9、10月份將新開樓盤進行銷售，價格可能會略有提升。
　　值得一提是，該項目其實是50年產(chǎn)權(quán)的商住項目，能有如此銷售情況，讓人瞠目結(jié)舌，該區(qū)域每平米出租價格預計達到2500元/平米到3000元/平米左右。
　　天津富力城項目時間：8月21日下午該項目占地面積達215550平米，地上總建筑面積724230平米；建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主，目前銷售價格15000元/平米左右。該項目銷售人員預計項目3期7號樓將在下月開盤，價格仍有上調(diào)的可能。值得關(guān)注的是，該項目去年市場最差時期銷售均價僅僅有9000元/平米左右，上漲幅度驚人。
　　調(diào)研結(jié)論：
　　1、天津市場與全國各地不同，市場需求仍然非�；鸨�，而6月基本為今年大戶型銷售最旺盛時期。
　　2、本輪上漲以來，天津整體房價已經(jīng)創(chuàng)出新高；而部分核心區(qū)域有快速上漲的情況出現(xiàn)（如富力項目）。
　　3、根據(jù)草根調(diào)研，大部分地產(chǎn)公司會在9、10月加大推盤量，屆時未必價格會出現(xiàn)大幅度上升。
　　4、目前部分城市2套房政策仍沒有嚴格執(zhí)行，未來需求仍需觀察銀行信貸政策和市場變化。

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