商鋪收益不理想投資客欲解約

    【案情回放】
    商鋪定位與宣傳不符業(yè)主起訴開發(fā)商
    原告：盧某
    被告：某公司
    原告欲投資購買商鋪以收取租金。位于深圳市羅湖區(qū)的某廣場是被告開發(fā)的商鋪。2002年，被告在某廣場推向市場時，在報紙的廣告及售樓書廣告上宣傳將把該廣場打造成禮品玩具市場，并宣傳該禮品玩具市場具有專業(yè)性強(qiáng)、投資少、收益高的優(yōu)勢。2002年8月18日，原、被告簽訂了買賣某廣場第2層K012號鋪位的認(rèn)購書，備注由被告采取返租的形式向原告一次性返還3年租金即房屋總款的24%(含稅)。
    2002年9月24日，雙方簽訂正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，約定原告購買被告開發(fā)的某廣場第2層K012號鋪位，建筑面積31.14平方米，總價款人民幣1890968元；合同簽訂當(dāng)日付全部樓款的50%，2002年10月20日前付完剩余的50%樓款。合同第二十二條第二款還約定了售樓廣告、售樓書、樣板房視為合同的組成部分，賣方即被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。后原告于2002年分4次向被告支付鋪位的價款合計人民幣567708元，其余購房款原告至今未支付。
    某廣場于2003年7月4日竣工后投入使用，但并非是專門的禮品玩具市場，而是專門的布匹批發(fā)市場。原告認(rèn)為，被告違反合同約定，將某廣場由承諾的禮品玩具專業(yè)市場變成布匹專業(yè)市場，未采取措施保證市場的租賃收益，致使原告的投資收益較預(yù)期目標(biāo)大為減少，根本不能實現(xiàn)原告在簽訂合同時所追求的將所購商鋪出租用于禮品玩具專業(yè)市場的目的及獲得較投資服裝布匹等傳統(tǒng)市場高得多的商業(yè)收益的合同目的，故原告起訴至羅湖區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)，并要求被告返還原告已支付的購房款及相應(yīng)利息。
    【裁判理由及結(jié)果】
    解約條件不成立 原告訴求被駁回
    羅湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，是當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，被告就某廣場所作的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為要約邀請。但是，由于被告大量宣傳將某廣場打造成專業(yè)的禮品玩具市場，而某廣場最終投入市場時卻是專門的布匹批發(fā)市場，被告有違誠實信用原則，損害了購房者的信賴?yán)�益，�?gòu)成違約。
    原告在起訴狀中陳述其購買商鋪的合同目的是收取租金收益，也就是說，原告購買商鋪的合同目的并非用于經(jīng)營禮品玩具。那么，無論某廣場是作為禮品玩具市場，還是作為布匹批發(fā)市場，都不影響原告將商鋪用于收取租金收益這一合同目的的實現(xiàn)。原告主張禮品玩具市場商鋪的租金收益要大大高于布匹批發(fā)市場商鋪的租金收益，但原告對該主張并未舉證證明，法院不予采納。事實上，某廣場的商鋪是由被告以返租的形式予以整體承租，某廣場的市場定位并不影響到租金收益的高低。而且，原告未按照雙方合同約定付清房款，被告因而未將商鋪交付原告使用，因此，無論某廣場是作為禮品玩具市場還是布匹批發(fā)市場，原告都無法取得商鋪，更談不上收取租金收益。這是由于原告自身未按約定支付房款造成的，而非由于被告改變某廣場的市場定位造成。因此，原告以合同目的不能實現(xiàn)為由訴請解除買賣合同，與事實不符，法院不予支持。
    退一步講，即使由于被告的違約導(dǎo)致了原告的合同目的無法實現(xiàn)，原告因此具備行使合同法第九十四條所規(guī)定的單方行使合同解除權(quán)的權(quán)利，原告的解除權(quán)也應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，該合理期限為1年，逾期不行使則解除權(quán)消滅。某廣場從2003年7月份推向市場時其市場定位就是布匹批發(fā)市場而非禮品玩具市場，原告在2年多以后才以某廣場市場定位變化為由訴請解除買賣合同，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過解除權(quán)行使的期限，解除權(quán)已經(jīng)消滅，原告關(guān)于解除合同的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。
    綜上所述，被告未將某廣場打造成禮品玩具市場，構(gòu)成違約。但是，被告的違約不足以導(dǎo)致原告收取租金收益這一合同目的無法實現(xiàn)，原告無法收取租金收益是由于其未付清房款因而未取得商鋪所致。而且，原告訴請解除買賣合同也超過了解除權(quán)行使的期限。據(jù)此，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
    一審判決后，原告不服上訴至深圳市中級人民法院，二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
    【法官手記】
    合同不能隨意解除
    近年來隨著居民投資意識的提高，但投資必定存在風(fēng)險，因此，投資購買商鋪或住宅時應(yīng)當(dāng)樹立風(fēng)險意識。
    我國合同法第九十三條、九十四條對行使合同解除權(quán)的條件做了專門規(guī)定。同時，行使合同解除權(quán)，還必須在法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的期限內(nèi)行使。
    那么，實踐中有哪些情況才符合合同法定解除條件呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同。
    此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，或者合同雖未將售樓廣告、售樓宣傳資料等約定為組成部分，但廣告、宣傳資料等對樓盤規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及配套設(shè)施所作的描述明確、具體，而開發(fā)商所交付的房屋未達(dá)到售樓廣告、售樓宣傳資料所承諾或描述的標(biāo)準(zhǔn)時，買受人可要求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。實踐中，在確定賣方違約賠償責(zé)任時，一般情況下，由法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對廣告說明和允諾與實際不符部分進(jìn)行評估，差價部分，按照買受人所購房屋的建筑面積占開發(fā)商被批準(zhǔn)銷售的建筑面積的比例，由開發(fā)商賠償差價損失給買受人；無法評估的，按照房屋總價款的1%-2%酌情給付違約金。此種情況構(gòu)成根本違約致使買受人合同目的無法實現(xiàn)的，買受人也可以要求解除商品房買賣合同。
    需要注意的是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用條件是開發(fā)商與購房方之間發(fā)生的糾紛。若是二手房買賣糾紛，則不能適用該司法解釋。(李春華)

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