集中放量非偶然 主城商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否"產(chǎn)能過(guò)剩"

    上海城營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理 彭景
    鋼運(yùn)置業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理 沈殿連
    重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部經(jīng)理 李鵬
　　話題背景》》
　　多組團(tuán)、多中心的城市格局，為重慶中心商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。今年，從江北的朗晴廣場(chǎng)到楊家坪的華潤(rùn)•二十四城，再到南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和上海城，坐擁片區(qū)核心地段的中心商業(yè)體相繼發(fā)力，改變著重慶主城的商業(yè)版圖。多個(gè)中心商業(yè)體相繼面世，是否會(huì)形成主城商業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)能過(guò)�！�？擁有優(yōu)越先天條件的中心商業(yè)，應(yīng)該如何規(guī)避同質(zhì)化難題？
　　集中放量
　　并非偶然
　　晨報(bào)地產(chǎn)：今年，重慶樓市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)井噴行情，尤其是占據(jù)城市中心位置的中心商業(yè)，比如江北觀音橋的朗晴廣場(chǎng)、南坪核心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和上海城，以及年內(nèi)有望啟動(dòng)的華潤(rùn)•二十四城萬(wàn)象城等。各位如何看待今年中心商業(yè)項(xiàng)目的集中放量？
　　李鵬：今年商業(yè)地產(chǎn)的放量的確比較集中，年底會(huì)有一次爆發(fā)，我認(rèn)為與整個(gè)大環(huán)境回暖有關(guān)。金融危機(jī)發(fā)生后，整個(gè)樓市都處于比較低迷的狀態(tài)，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)造成了較大影響，也延遲了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。但是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所面對(duì)的客戶(hù)———零售行業(yè)———需求始終存在，他們只是放慢了新開(kāi)門(mén)店的速度，而一些新的大型商家也一直希望進(jìn)駐重慶。等到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境有了轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就迅速火熱起來(lái)。
　　彭景：近期面市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與以往的項(xiàng)目相比出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，比如商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。以往重慶的很多商業(yè)地產(chǎn)都是以出售為主，而今年涌現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目———尤其是中心商業(yè)，開(kāi)發(fā)商自持的比例在增加。以南坪為例，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和上海城就選擇了這樣的發(fā)展道路，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。
　　沈殿連：如果說(shuō)現(xiàn)在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是短平快，那么商業(yè)地產(chǎn)，尤其是自持的項(xiàng)目，帶給開(kāi)發(fā)商的收益是緩慢而長(zhǎng)久的，這將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的耐心與實(shí)力。今年重慶市場(chǎng)上涌現(xiàn)出來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目很多，中心商業(yè)占了很重要的比重，競(jìng)爭(zhēng)很明顯，這種考驗(yàn)也更明顯。
　　晨報(bào)地產(chǎn)：差異化是個(gè)老生常談的話題。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以有很多種選擇，但中心商業(yè)由于體量太大，要實(shí)現(xiàn)真正的差異化還是很難。上海城的主題化定位，是否是個(gè)好的思路？
　　彭景：上海城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相距很近，在商業(yè)規(guī)劃中，兩家企業(yè)已經(jīng)做出了差異化的定位。以上海城為例，項(xiàng)目的商業(yè)采用主題式，定位為長(zhǎng)江旅游廣場(chǎng)，有百聯(lián)、紅星美凱龍、數(shù)碼廣場(chǎng)等獨(dú)特資源，而未來(lái)的開(kāi)發(fā)中，對(duì)旅游主題的發(fā)掘，是上海城有別于其他商業(yè)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。上海城將花大力氣做重慶當(dāng)下沒(méi)有的內(nèi)容，吸引外來(lái)消費(fèi)。在宣傳上，我們也是將旅游主題放在前面，把城市中心放在后面。
　　李鵬：差異化競(jìng)爭(zhēng)在實(shí)際運(yùn)作中難度很大，需要做多方面的綜合分析，符合區(qū)域發(fā)展特性。以南坪為例，上海城設(shè)定的旅游主題是有自身優(yōu)勢(shì)的，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則有自己的發(fā)展道路。目前，南坪商圈的步行街需要擴(kuò)容和升級(jí)，緊鄰老步行街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，注定將成為復(fù)合型城市綜合體，帶來(lái)最前衛(wèi)的生活方式。如果說(shuō)上海城是南坪的陽(yáng)臺(tái)，那么萬(wàn)達(dá)就是南坪的城市客廳。我想，這樣的差異化發(fā)展就能帶來(lái)多方共贏。
　　沈殿連：我認(rèn)為，南坪商圈的發(fā)展歷程很有代表性，也給中心商業(yè)的發(fā)展提供了案例。上海城以旅游為主題打造商業(yè)，發(fā)揮空間很大，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)形成了補(bǔ)充；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)依托并升級(jí)了步行街，與南坪商圈的升級(jí)改造融為一體。其實(shí)重慶每個(gè)商圈都有自己的特點(diǎn)，都可以實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。
　　晨報(bào)地產(chǎn)：眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中放量，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、特別是中心商業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的局面？
　　沈殿連：產(chǎn)能過(guò)剩的擔(dān)憂是存在的。重慶是個(gè)多組團(tuán)、多中心的城市，出現(xiàn)多個(gè)中心商業(yè)項(xiàng)目是必然的，但我們要注意的是，每個(gè)中心商業(yè)體的輻射力是有限的，更多地還是服務(wù)于片區(qū)內(nèi)的人群�，F(xiàn)在看來(lái)，可能解放碑、觀音橋具備一定的全城輻射力，但其他中心商業(yè)還沒(méi)有形成對(duì)全城消費(fèi)者的吸附力。
　　李鵬：從南坪商圈看，目前做商業(yè)的項(xiàng)目很多，大家都集中在這一時(shí)段爆發(fā)，說(shuō)明目前商業(yè)市場(chǎng)前景看好。要想實(shí)現(xiàn)突破，每個(gè)項(xiàng)目都必須走差異化競(jìng)爭(zhēng)的道路，針對(duì)不同群體、或者針對(duì)不同的消費(fèi)需求來(lái)做好自身定位。
　　同時(shí)要有資源積累，比如萬(wàn)達(dá)在建設(shè)之初就鎖定了主力店和大部分商家，這樣做起來(lái)底氣就足。
　　彭景：南坪目前已經(jīng)面市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和上海城，都具備差異化定位的前提，即開(kāi)發(fā)商自持。兩個(gè)項(xiàng)目都有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)，能夠做出適合自己、區(qū)別其他的業(yè)態(tài)規(guī)劃。
　　沈殿連：在重慶，商業(yè)地產(chǎn)的差異化顯得尤為重要。我從2007年開(kāi)始就研究商業(yè)，發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目在外地能獲得成功，但進(jìn)入重慶就舉步維艱。從政府角度說(shuō)，肯定希望商業(yè)繁榮，但這不是說(shuō)越多越好。在某個(gè)地塊上，必須要根據(jù)實(shí)際情況作出合理規(guī)劃，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)才能成功。
　　差異參照區(qū)域特性
　　差異化是必由之路
　　重慶需要均衡發(fā)展
　　場(chǎng)外連線
　　重慶社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 李勇
　　獨(dú)特的地貌特征，決定了重慶是一個(gè)多中心、多組團(tuán)的城市。在城市發(fā)展中，東南西北中各個(gè)板塊需要均衡發(fā)展，不能顧此失彼。從目前情況看，中部有解放碑、北部有觀音橋，這兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展非常迅速，但有的區(qū)域相對(duì)滯后。這種不均衡的發(fā)展現(xiàn)狀需要改觀。
　　實(shí)際上，重慶各個(gè)區(qū)域都擁有很好的發(fā)展基礎(chǔ)，未來(lái)的重慶，完全有可能發(fā)展出更多的成熟商圈。不過(guò)，每個(gè)商圈在發(fā)展的過(guò)程中，需要有良好的規(guī)劃，從而形成合理的業(yè)態(tài)布局。依靠大型城市綜合體擴(kuò)大商圈范圍，是一條不錯(cuò)的發(fā)展道路，而避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、形成良性發(fā)展，也是不可忽視的問(wèn)題。

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