實(shí)錄：秋季房展焦點(diǎn)名博給您的購房指南

    秋季房展焦點(diǎn)名博給您的購房指南論壇現(xiàn)場

     【主持人】大家好！焦點(diǎn)名博給您的購房指南的論壇活動(dòng)馬上要開始了！我們這個(gè)活動(dòng)的主旨是請(qǐng)搜狐焦點(diǎn)著名的地產(chǎn)博客給各位購房人提供一些切實(shí)可行的一些購房指南。就是在購房各個(gè)流程當(dāng)中，不管是投資購房買二手房，還是在選擇具體的房屋建筑、服務(wù)戶型以及在風(fēng)水考慮方面的種種細(xì)節(jié)方面需要注意的問題。           我介紹一下我們邀請(qǐng)的嘉賓：首先這位是著名的購房專家廖承軍先生；我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司網(wǎng)絡(luò)店經(jīng)理周志遠(yuǎn)先生；北京豪爾斯房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司董事長李小寧先生；中國房地產(chǎn)風(fēng)水研究院院長、中國易學(xué)專家李計(jì)忠先生；北京東方華太建筑設(shè)計(jì)工程有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、高級(jí)工程師王肇祺先生。
    首先我們我們看一下北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市現(xiàn)房簽約是2288套，日均74套，環(huán)比下降45.73%，期房也呈現(xiàn)微跌局面，比環(huán)比7月下降了5.63%。我想問一下廖承軍先生，目前的態(tài)勢之下我們的購房人能出手嗎？
著名購房專家廖承軍
    【廖承軍】是這樣的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量還是現(xiàn)房的交易量應(yīng)該說都有一定的下跌，但是實(shí)際上這是一個(gè)很正常的表現(xiàn)。我們也知道市場的供應(yīng)量在這兩個(gè)月里面有一定的減少，大部分的樓盤都是以小批量向外出手。再加上房價(jià)在這兩個(gè)月里面有大幅的提升，這種情況下不光是濾掉了一部分購房者，也使成交量出現(xiàn)了一定的下跌，這塊我是這樣的分析和感覺。
     至于購房者現(xiàn)在能不能出手？我在昨天參加的一個(gè)論壇上有一個(gè)個(gè)人的觀點(diǎn)，我覺得現(xiàn)在不能說用多等一等，或者說你就應(yīng)該出手來形容這個(gè)市場。我的觀點(diǎn)很簡單是請(qǐng)大家多料挑一挑，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)機(jī)是一個(gè)挑選的時(shí)機(jī)。以前我們是幾千人搶幾百套房子，但是現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在購房者變得理智起來了。
     從買房這個(gè)角度來說，我們現(xiàn)在首先大家一定要看懂趨勢。就是首先要看懂經(jīng)濟(jì)趨勢，今年4月9日春展的時(shí)候，我也是受焦點(diǎn)的邀請(qǐng)我參加了這里的一個(gè)論壇。當(dāng)時(shí)大家問我該不該買房？我當(dāng)時(shí)說這個(gè)點(diǎn)可以買房了。但是問我說憑什么這樣說呢？我說自己有一個(gè)算法，就是拿租房和買房做比較。別人都說了，租房肯定比買房值，因?yàn)槟阗I了房做了一輩子房奴。我說如果你先做了自己的財(cái)務(wù)分析，掌握了自己的能力，比如說首付能達(dá)到30不萬或者是50萬，還有貸款的能力是多少，然后你掌握了以后和租房做比較。
    我們現(xiàn)在所買的都是70年產(chǎn)權(quán)的住宅房，我們拋出開發(fā)的時(shí)間就當(dāng)它是60年的產(chǎn)權(quán)。你按照40%左右的一個(gè)首付款加上你貸款的金額，把它貸到最長的年份30年。你把所有的投入加上你的裝修款、契稅等等的費(fèi)用全部算進(jìn)去，你除以60年，你平均到每年和每月的費(fèi)用是多少。你再拿同一區(qū)域大概相同的戶型現(xiàn)階段一個(gè)租房的金額來做比較，如果能低于這個(gè)金額10%到20%的話，我認(rèn)為就是一個(gè)可出手的時(shí)機(jī)。
    我在前兩年選房的時(shí)候，我基本上就是用自己的這種方法。因?yàn)槭袌錾嫌泻芏嗥渌�的方法，但是我用這種方法考慮。我就想平均到這60年里來，我租這個(gè)房子所花費(fèi)的費(fèi)用比現(xiàn)在租房值，因?yàn)椋海?）我買了這個(gè)房子以后，我這個(gè)房子今后要做生意或者是做其他的，我可以拿它做抵押。（2）不需要居無定所。（3）我的房子還有一個(gè)升值的空間，當(dāng)我不再需要的時(shí)候我可以拿它當(dāng)二手房交易。等等還有很多的我只是租房不能解決的問題，所以這種情況下我愿意去買房。
    【主持人】我想問您一個(gè)問題，就是現(xiàn)在銀行緊縮的政策出來了，首先二套房首付最低40%，在基本利率的基礎(chǔ)上上浮10%，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下還適用您剛才的計(jì)算方法嗎？
    【廖承軍】我覺得沒有任何影響，都是這樣的。因?yàn)槎�套房貸的首付和基本利率有了上調(diào)，影響的是僅僅采購第二套或者是第三套房的人，并不影響采購第一套房的用戶�，F(xiàn)在基本上都是采購第一套房，而且都是以年輕人為主，所以我認(rèn)為這個(gè)影響只是把一部分改善型住房和投資住房的人群擠出去了。但是影響的不是大部分的，這個(gè)影響實(shí)際上也是非常微弱的。
    【主持人】廖承軍老師給我們的意見就是挑好了就出手，再等的話可能也看不太清楚了。
    【廖承軍】對(duì)。我觀點(diǎn)是現(xiàn)代貨幣永遠(yuǎn)是貶值的，它的升值只是相對(duì)的。我覺得人民幣放在銀行只是做儲(chǔ)蓄的話，我個(gè)人來說除了我的應(yīng)急資金和一部分需要使用的資金留在銀行做儲(chǔ)蓄或者是留在手中之外，我一般把它在投資市場。
     我有一個(gè)4-4-2的分布，就是像足球一樣。就是40%的資產(chǎn)是用在資產(chǎn)，40%是用在證券、古玩、黃金這些方面，另外只有20%左右的資產(chǎn)，我是留在做儲(chǔ)蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投資者現(xiàn)在怎么買房或者是買什么樣房？我認(rèn)為要做好自己的財(cái)務(wù)分析，了解自己的情況。包括你貸款選擇什么樣的銀行，包括你買房買什么樣的樓盤，都要有一個(gè)全面的分析。比如說在北京如果是投資類的，我前段時(shí)間寫過一篇文章，就是我的一個(gè)80后的朋友，他說今后為了婚姻的幸福要投資。我說你要投資買房可以，他說買什么樣的房子呢？我說第一可以選擇核心區(qū)域的三個(gè)模塊：金融街、國貿(mào)、中關(guān)村，這三個(gè)區(qū)域的精裝小戶型。比如說在中關(guān)村投資40平米到50平米的房子，基本上就在80萬到100萬，最多不超過120萬的范疇之內(nèi)。這種情況之下相同的金額拿到遠(yuǎn)郊區(qū)縣買一套100平米的房子，它的租金只有1800到2500之間，但是相同的區(qū)域我能得到的數(shù)據(jù)在2600到3200之間。我認(rèn)為二手精裝戶型值得投資，這個(gè)投資好就好在租金回報(bào)率高。
     還有一種是在北京現(xiàn)在日漸稀缺的低密度的，容積率低于1.5的低密度住宅，均價(jià)在1.2萬/平方米左右。這些區(qū)域的樓盤不光住的舒適，板式樓、南北通透，明廚明衛(wèi)，居住非常的舒適，住的也不擁擠，這些樓盤更多的是未來的一個(gè)升值空間。
    【主持人】接下來我們請(qǐng)周志遠(yuǎn)先生給我們介紹一下二手房方面的情況。
 

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
網(wǎng)絡(luò)店經(jīng)理周志遠(yuǎn)

    【周志遠(yuǎn)】是這樣的，關(guān)于二手房的買賣現(xiàn)階段分為投資和自住相對(duì)的兩個(gè)方面，剛才廖大哥說的關(guān)于租賃的話題我是比較認(rèn)可的。一般拿咱們東三環(huán)的房子來說，一套精裝的小戶型租價(jià)在2800到3200，像富力城這些高端的公寓可以達(dá)到4000多元。像朝陽、通州兩居精裝修的大戶型也只能是2500元，而且是比較好的裝修才可以達(dá)的到，如果差一點(diǎn)的話就是1800元左右。關(guān)于投資住房個(gè)人建議還是選擇精裝的小戶型比較不錯(cuò)，第一它的投資回報(bào)率相對(duì)比較高，而且年回報(bào)率一般都是在6%左右。也就是說還款在20年到30年出租之后，這套房子就完全屬于你了。剩余的是30年或者是40年就是純賺，而且這個(gè)是不包含房價(jià)的升值方面。
     第二要考慮里面的裝修情況。因?yàn)槲覀兌际悄贻p人買來用來過渡的房子，當(dāng)過兩三年手里的資金雄厚了，會(huì)根據(jù)家庭收入情況或者是將來的發(fā)展換一個(gè)兩居或者是三居，他們的一居室一般是拿來出租，或者是轉(zhuǎn)讓，一般情況下這里面的家具家電都是送的。
     還有中關(guān)村版塊、國貿(mào)版塊，我對(duì)這塊也比較熟悉。中關(guān)村有學(xué)院區(qū)，還有電腦軟件方面的人才在那里住，這些人才基本上都是80或者是75年以后的人才。這些人才對(duì)自己的住房要求，因?yàn)楝F(xiàn)代人工作的壓力比較大，一般選擇住房很少會(huì)選擇兩居室，因?yàn)樗麄儧]有時(shí)間去照顧這個(gè)房子�；�本上會(huì)選擇一居，白天累了一天晚上回家再家睡睡覺，開開音響放松一下就可以睡覺了，而且不必占用很大的時(shí)間收拾屋子。
    還有就是國貿(mào)的版塊，現(xiàn)在地鐵的開通對(duì)這個(gè)版塊的作用比較用，會(huì)給這個(gè)版塊帶來大量的外來人口。所以在中關(guān)村和國貿(mào)版塊購買一套小戶型作為投資是相對(duì)比較不錯(cuò)的，拿富力城的一套房子做比較，一般富力城的一套一居室是60平方米左右，現(xiàn)階段的價(jià)格一般到130萬上下，租金可以到4000，最好最好的裝修可以到4200，最低在3800左右，年回報(bào)率大約在5%左右。相對(duì)一下周圍的樓盤像時(shí)代國際、中關(guān)村那些樓盤，基本上精裝小戶型都在2萬左右。而且這種精裝小戶型面積比較低，首付能力相對(duì)低一些，所以說符合大批的年輕人用于投資，將來也會(huì)賣或者是升值再換大的，對(duì)他們都是有幫助的。以上就是投資的選擇。
     還有一個(gè)是關(guān)于自住，因?yàn)槲沂潜本┤艘彩且粋�(gè)80后，我身邊很多朋友跟我咨詢的時(shí)候，很少有人會(huì)跟我提起價(jià)位的問題，我問他們你們選擇什么樣的價(jià)位呢？他們跟我說市場價(jià)唄，他們考慮的不再是房子價(jià)錢的問題，他們考慮的是肯定是限價(jià)比。他們會(huì)考慮舒適一點(diǎn)，一套房子的好和壞就差幾萬塊錢，對(duì)他們影響不是很大。而且隨著國家進(jìn)一步實(shí)行兩限房或者是經(jīng)濟(jì)適用房的收緊，這些房子都是自住，現(xiàn)在投資用的小戶型會(huì)更少。而自住房面80平米到90平米甚至100平方米左右的房子自住型的多一點(diǎn)，根據(jù)我們公司的數(shù)據(jù)顯示，購買一居室的人群明顯在稍微下浮，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)市場投資的相對(duì)較少，而購買兩居或者是三居的人在增多。
     我個(gè)人感覺如果要選擇好自住的住房，首先要看這個(gè)位置符不符合你的要求。因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人相對(duì)來說比較懶，早期能多睡會(huì)兒會(huì)更高興一些。其次是看戶型。戶型和朝向是買房之后后期根本無法再改變的東西，樓層和小區(qū)是自己改變不了的，這些在看二手房和新房的時(shí)候尤其重要的。至于裝修或者是版面等等這些東西，我想在購房的時(shí)候應(yīng)該可以考慮一下忽略，因?yàn)檫@些東西后期可以布置，這些是后期購房人可以決定的。如果大家選擇住房，第一點(diǎn)是位置。第二點(diǎn)是戶型。第三點(diǎn)才是限價(jià)比。
    【主持人】接下來這位李小寧先生是豪爾斯公司的董事長，他在2008年的時(shí)候在自己的博客里預(yù)言了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。我們想請(qǐng)李小寧先生提醒一下我們的購房人，目前的金融環(huán)境下我們真的能出手嗎？
 

北京豪爾斯公司董事長李小寧

   【李小寧】我從兩個(gè)方面講：（1）投資需求。（2）投資的價(jià)值體現(xiàn)。先講投資需求，購房者都感覺到目前的房價(jià)確實(shí)是非常高了，特別是今年又在5月份有一個(gè)沖高的過程，大家又想買又不敢買，心理忐忑不安。
    投資目前是自住和租賃這兩塊，在市場上占有主要的份額。剛才講到出租這一塊，我現(xiàn)在補(bǔ)充一下出租在這兩年中國的房價(jià)租售比已經(jīng)超過國際的警戒線，目前是350比1，國際上是280左右。大家有兩個(gè)因素忽視掉了：（1）空置期。我們的租戶大部分是一年或者是更短的期限，但是租完了以后再尋找另外一個(gè)租戶就有一個(gè)空置期，這個(gè)基本上都是再一個(gè)月左右，除非你定一個(gè)很低的價(jià)格。（2）中介費(fèi)。我們一套房子出租到市場的時(shí)候，有兩個(gè)月?lián)p失，一年回十個(gè)月是比較不錯(cuò)的回報(bào)。如果減去這塊還有一個(gè)折舊率，這個(gè)折舊以后在3年左右有一個(gè)輪回，就是你的房子投入3年到5年的時(shí)候你要裝修一次，要留一個(gè)月的裝修期。特別是有些租戶他不太愛護(hù)房子，會(huì)造成房屋損害特別厲害，這種回報(bào)大概是3%到4%，不太理想得在邊遠(yuǎn)地區(qū)只有2.5%到3%的回報(bào)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前些年，主要的原因是房價(jià)高了，所以說大家一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)榛貓?bào)的利率已經(jīng)低于長期存款的利率了。
     還有一點(diǎn)就是投資它的升值。還有就是房屋的轉(zhuǎn)讓，這個(gè)轉(zhuǎn)讓有一部分中介費(fèi)還有一部分的損耗，有一塊是契稅的損耗、中介費(fèi)、營業(yè)稅，盡管營業(yè)稅在兩年前劃分了一個(gè)檔次，但是如果新房投入再轉(zhuǎn)到市場上是5%的營業(yè)稅。中間還有一個(gè)問題就是新的購買者去買的房子的時(shí)候還要交一個(gè)契稅，一套房子下來是8%到11%的損耗。這個(gè)也造成了在此購買的困難，投資一定要注意這一塊，在房價(jià)高的情況下一定要算好市場的回報(bào)，或者是它的投資將來轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜程度。
    自住這塊是硬性需求，大家一定要考慮自己的實(shí)際需要。因?yàn)樽宰∵@個(gè)每個(gè)人的需求是不同的，在這里不能一概而論。這個(gè)就是我講的第二個(gè)問題，就是住宅的價(jià)值怎么去體現(xiàn)？這些年經(jīng)常有很多人問我，一個(gè)住宅的價(jià)值從六個(gè)方面去體現(xiàn)：（1）地段。我們買房子首先要考慮地段，因?yàn)榈囟螞Q定你生活整體的半徑非常重要，有的人說“家近是一寶”。如果你想選一個(gè)大點(diǎn)的房子，你要用時(shí)間換空間，我在遠(yuǎn)一點(diǎn)的地區(qū)買一個(gè)總價(jià)相對(duì)便宜，價(jià)格比較便宜的，但是這個(gè)就要用時(shí)間換空間。如果在市區(qū)買就可以小一點(diǎn)，這個(gè)是空間換時(shí)間。
   （2）價(jià)格。價(jià)格和價(jià)值不是一個(gè)東西，大家要衡量一下值不值這個(gè)錢，去考慮什么原因在這個(gè)價(jià)格下，大家一定要好好分析。
   （3）建筑。比如說它是板樓還是板塔樓，或者是花園洋房甚至更低密度的住宅，建筑本身是一個(gè)硬件，是衡量住宅價(jià)值很關(guān)鍵的點(diǎn)，甚至它的一些裝修材料，外表用的材料、窗戶、立面用的材料符不符合未來的發(fā)展需要，這個(gè)都對(duì)住宅價(jià)值有很大的支撐。
   （4）環(huán)境。這個(gè)包括很多，因?yàn)楝F(xiàn)代住宅不是簡單的一個(gè)房子，它對(duì)房子的周邊相關(guān)因素都會(huì)有一些支撐體現(xiàn)。因?yàn)榉孔颖旧硎且粋�(gè)母系統(tǒng)，圍繞母系統(tǒng)周邊有很多子系統(tǒng)支撐它，所以環(huán)境很重要。
   （5）戶型。戶型是住宅很關(guān)鍵的因素，也是一個(gè)核心因素。
   （6）配套。因?yàn)槟阋�生活，你需要很多東西在住宅中體現(xiàn)生活的方方面面，這個(gè)中間有教育配套、醫(yī)療配套、小區(qū)的物業(yè)配套、會(huì)所等等一些因素都要滿足你生活方方面面的需要，六大因素決定你住宅的價(jià)值，一定要從這六大因素分析一下你的住宅將來是否保值、增值。
     這六個(gè)因素其中五個(gè)因素是一個(gè)大的、不可控的，惟一能挑的就是戶型。因?yàn)槲覀冊谫I房子的時(shí)候是按面積算的，所以說這個(gè)中間我們要把握這個(gè)戶型。因?yàn)閼粜湍氵x不好，一個(gè)是它的使用率會(huì)很低，這個(gè)不是硬件的使用率，是咱們真正生活上的使用率。比如說我買一個(gè)套型中好不好放東西，有的面積大了以后有十幾平米會(huì)浪費(fèi)，這個(gè)對(duì)將來的增值會(huì)有一定的影響。還有朝向、層次等等這些東西都是我們可選擇的范圍，這一點(diǎn)大家一定要仔細(xì)挑選。
     今天這個(gè)論壇時(shí)間比較短，我要講的東西非常多，也不好多講了。我?guī)Я艘惶讜�《幫你挑戶型》所有的戶型都在里面，大家如果愿意選購的話是145.8元。因?yàn)檫x住宅不是簡單的看總價(jià)和單價(jià)就能決定未來的價(jià)值，這里面有很多東西要支撐的。我就先講到這里！
    【主持人】但是現(xiàn)在我們大家在購買房子的時(shí)候，會(huì)被上海的“樓脆脆”事件嚇到。還有成都兩棟房子下了雨以后就歪在一起，我們給它起名叫“樓歪歪”，那么我們在考察建筑物的時(shí)候，有哪些很基本的標(biāo)準(zhǔn)，我們能夠給自己先定一個(gè)底呢？
 

北京東方華太建筑設(shè)計(jì)工程
有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王肇祺

    【王肇祺】你剛才提出這兩個(gè)問題應(yīng)該是特例，作為國家正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講，肯定是要通過規(guī)范的設(shè)計(jì)、規(guī)范的施工，同時(shí)還有規(guī)范的監(jiān)理。上海那個(gè)主要是施工的時(shí)候基礎(chǔ)沒有處理好，就是屬于施工組織沒有組織好，我們選購房屋的時(shí)候不要看這兩個(gè)特例。
     我從建筑角度來講給大家提幾點(diǎn)建議：首先要注意我們這個(gè)小區(qū)和周邊環(huán)境的關(guān)系。比如說和周邊的道路、交通等等這些關(guān)系，因?yàn)檫@些有可能直接會(huì)影響我們的生活，比如說你選擇的這個(gè)住房鄰主路，這個(gè)就有一個(gè)造因得問題。作為北京市來講是一個(gè)繁華大都市，這個(gè)噪音不可忽視，尤其是某些人身體不好的話會(huì)影響睡眠。
     那么從規(guī)劃的角度來說，有三個(gè)指標(biāo)比較重要（1）容積率。（2）建筑密度。（3）綠化率。實(shí)際上這三個(gè)指標(biāo)決定了我們小區(qū)的一個(gè)品質(zhì)，簡單解釋一下容積率主要是這個(gè)小區(qū)總的建筑面積和用地面積的比值。容積率越高，我們這個(gè)小區(qū)里的戶數(shù)越多就越擁擠。因?yàn)槲覀兗仁窃O(shè)計(jì)者也是購房者，從我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來講我倒是覺得一個(gè)小區(qū)總體人口數(shù)控制在5000人數(shù)以下，反而是一個(gè)有品質(zhì)的小區(qū)，實(shí)際上也是一個(gè)低密度的小區(qū)。像這樣的小區(qū)說直觀一點(diǎn)，保安有可能都認(rèn)識(shí)你每一個(gè)住戶，安全性是可想而知的。當(dāng)小區(qū)大了以后，戶數(shù)多了以后肯定是靠相應(yīng)的條例去管理。
     還有一個(gè)是綠化率高，這個(gè)我們小區(qū)的環(huán)境肯定是好的。剛才幾位嘉賓提到地段越好的小區(qū)，可能它的品質(zhì)相對(duì)越做的差一些，因?yàn)樗�好賣，大家都是趨之若鶩，開發(fā)商在開發(fā)的時(shí)候也會(huì)把這個(gè)環(huán)境等等放到次要的因素，這個(gè)綠化率會(huì)低，容積率會(huì)高，這樣的話生活品質(zhì)就差一點(diǎn)，人就擁擠一點(diǎn)。
     建筑密度是投影面積和整個(gè)占地面積之比，建筑面積越低的話，說明小區(qū)里建筑越少。所以說容積率要低、建筑密度要低，綠化率要多，這個(gè)就是一個(gè)比較有品位的小區(qū)。我就說這么多，謝謝大家！
    【主持人】因?yàn)槲覀冇幸恍﹪�家具體的數(shù)據(jù)，比如說高層的容積率不超過5，低層的容積率不超過2。我還向問一下您，我們在北方的城市很多的小區(qū)會(huì)做一些綠化園林水系，對(duì)我們?nèi)粘＞幼�來說水系到底有多重要呢？
    【王肇祺】因?yàn)槲覀儽狈降貐^(qū)是供暖期比較高，天氣比較很冷，水就凍結(jié)了，實(shí)際上凍結(jié)的水沒有什么美感。我們在做北方小區(qū)規(guī)劃的時(shí)候，一般都是做一些淺水系，這樣對(duì)于小區(qū)的維護(hù)來講成本比較低。而且冬天的時(shí)候把水放掉，形成枯山美。其實(shí)水有很多的好處，可以凈化空氣，小孩兒也可以在那里戲水，所以說水實(shí)際上很重要的。但是在我們北方來講，小區(qū)里的水是不宜做多的。
    【主持人】我們的購房人在買房的時(shí)候，很多人是花費(fèi)了前半生的積蓄，后面的20年也搭進(jìn)去了。所以我們買房的時(shí)候希望買到居住起來很舒適的房子，什么樣的房子以后居住會(huì)舒適呢？這個(gè)就涉及到風(fēng)水的理論，下面我們請(qǐng)李計(jì)忠先生來談一談我們在衡量一個(gè)房子的科學(xué)、舒適、合理的時(shí)候有哪些要素呢？
 

中國房地產(chǎn)風(fēng)水研究院院長李計(jì)忠

    【李計(jì)忠】其實(shí)所謂的好房基本上住進(jìn)去以后第一環(huán)境、戶型與健康，戶型與我們的事業(yè)、經(jīng)濟(jì)、婚姻、家庭有著密切的聯(lián)系。我們是研究風(fēng)水和這些戶型、小區(qū)，在這方面做了大量的研究和調(diào)查。我給大家講四點(diǎn)教大家如何去選房，這是一個(gè)大家必須要掌握的基本知識(shí)，不論是你自己住房還是投資，（1）地段。地段是占第一。所謂的地段就是體現(xiàn)出它房子的價(jià)值，在哪里就在于地段，還是地段。地段的好壞直接決定你房產(chǎn)價(jià)值的高低。地段里面還包含著一個(gè)大的環(huán)境，所謂“大的環(huán)境”，比如說你選一個(gè)小區(qū)，首先看它小區(qū)的門向，看它周圍的環(huán)境。如果一個(gè)小區(qū)離發(fā)電廠很近，或者是一個(gè)勞改農(nóng)場，或者是公安局、監(jiān)獄這樣的小區(qū)你要遠(yuǎn)離，為什么？人住進(jìn)去對(duì)人的身體健康不好。它含著一種無形的東西叫“殺氣”你看不見的，這個(gè)影響人的事業(yè)，影響人的經(jīng)濟(jì)和家庭。
   （2）這個(gè)小區(qū)的綠化和這個(gè)小區(qū)里面有沒有水源。綠化很重要，代表一個(gè)小區(qū)的生機(jī)，這個(gè)小區(qū)里面有沒有生機(jī)首先是綠化，它的綠化好不好。還有一個(gè)是看小區(qū)里面有沒有水？有的小區(qū)非常注重有水池，有水的流通，為什么是要有水呢？水在小區(qū)里面代表人的血液，無水不富，無山不貴。這個(gè)小區(qū)里面該高的地方要高，該有水的地方要有水，水就是財(cái)，水就是血液，沒有水不富。無山不貴，里面要有假山，山就代表貴。所以有山有水富貴雙全，所以選小區(qū)的時(shí)候一定要看它的綠化和水源，要看它有沒有高、有沒有矮的地方。所謂門前要平，后面要高，要有水。我要告訴你小區(qū)北邊有路為好，南邊有水為貴。因?yàn)樗�代表富裕，水也代表�?cái)氣。所以說選小區(qū)一定要綠化要好，一定要有水源。一個(gè)現(xiàn)代風(fēng)水化的小區(qū)、園林式的小區(qū)里面肯定有水，它沒有水不叫園林化的小區(qū)。
    往后的40年，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第八運(yùn)，往后是九運(yùn)。八運(yùn)、九運(yùn)利用手工業(yè)的發(fā)展，七運(yùn)的時(shí)候是唱歌占上方。八運(yùn)里面我跟你講選門向要選朝北的、朝東的、朝東南的門為最吉利。利于自己的事業(yè)、利于身體健康。朝西北利于投資，朝東南都利于投資，不論住也好還是投資也好，都朝東、東南比較好，往后的40年大財(cái)運(yùn)就在東方和東南方。往后的40年包括美國和歐洲經(jīng)濟(jì)是滑坡的，真正的經(jīng)濟(jì)龍頭就在東南亞，經(jīng)濟(jì)龍頭就在我們亞洲。因?yàn)樗�這個(gè)大運(yùn)不一樣，以后慢慢就會(huì)感覺到，所以說朝東、東南的門利于我們住。
   （3）還有戶型。戶型對(duì)我們居住非常重要。大家看看有的剛住進(jìn)去發(fā)了財(cái)、升了官以后，馬上就破財(cái)了，丟官了，夫妻離婚了，為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)房子格局有問題。首先給大家講的戶型，選戶型要選大客廳，臥室要小。其實(shí)真正住宅的財(cái)位在哪里？就是客廳，客廳是男人的天下，議事的地方。一個(gè)客廳的大小決定你運(yùn)氣的大小，所以說住房一定要選大客廳，代表你的事業(yè)。客廳越大男人的事業(yè)越大，沒有客廳那就可以告訴你，沒有客廳沒有婚姻，肯定是婚姻不全。你們住過這房子的人可以去看一看，客廳不大婚姻不全。所以說告訴你們要選大客廳，不論小戶型也好或者是大戶型也好，客廳一定要大。
    （4）廚房的門不能對(duì)著衛(wèi)生間的門，這個(gè)對(duì)男人的事業(yè)也是不好的，這個(gè)一定要注意。還有一定是不論我們住什么房子，廚房、廁所不能在住宅的西北方位，凡是在西北方位的婚姻都不行，男人會(huì)出現(xiàn)毛病，敗財(cái)或者是敗事業(yè)。這幾個(gè)秘訣我給大家提供這么幾點(diǎn)，有利于我們選房，有利于我們以后的身體健康和事業(yè)發(fā)展。我的講話到此結(jié)束！
    【主持人】我們謝謝李老師給我們提供一些風(fēng)水方面的建議，接下來是網(wǎng)友向?qū)＜姨釂柕臅r(shí)間，有哪位網(wǎng)友有什么問題都可以現(xiàn)場向我們的專家提問！
    【提問】我想問問李先生，廚房的門和衛(wèi)生間的門是并排的好嗎？
    【李計(jì)忠】這個(gè)沒有問題的。
    【提問】聽說推開房門不能對(duì)著鏡子，有這個(gè)說法嗎？
    【李計(jì)忠】對(duì)的，對(duì)著鏡子容易咽炎、鼻煙呼吸器官就毛病。
    【提問】入戶門正好對(duì)著廚房門怎么辦呢？
    【李計(jì)忠】你可以在廚房門上掛一幅畫就可以了，這個(gè)畫是山水畫就可以了。
    【提問】廚房和衛(wèi)生間原來建的時(shí)候就是對(duì)著的，現(xiàn)在怎么改呢？
    【李計(jì)忠】如果要是門對(duì)門只有一條，你在廚房的門上也是一樣，貼一幅竹子的畫就可以避一避，最好的方法是換掉，不然的話你家的財(cái)不聚。
    【提問】怎么換呢？那個(gè)門蓋的時(shí)候衛(wèi)生間和廚房基本上是對(duì)著的？
    【李計(jì)忠】如果說你家要是對(duì)著的，你太太去年和你家庭的經(jīng)濟(jì)有破綻，太太身體不好。如果說要是對(duì)著的話，最好是調(diào)改一下，如果不調(diào)改一下在門上貼一幅山水畫就可以了，或者是掛一個(gè)五風(fēng)鈴。
    【提問】我家廚房和衛(wèi)生間的地面要高于客廳的地面，因?yàn)槲业目蛷d是鋪木地板，廚房是鋪瓷磚的。但是廚房和衛(wèi)生間有過門石，這個(gè)比廚房的瓷磚高出一公分左右，這樣會(huì)不會(huì)影響我的財(cái)運(yùn)呢？
    【李計(jì)忠】不會(huì)的。關(guān)鍵廚房要好，廚房是全家人的財(cái)位，也代表你老婆的身體。
    【提問】我的整體廚房顏色是藍(lán)色的，但是要想加強(qiáng)主人身體健康應(yīng)該是黃色或者是橘黃色的，這樣會(huì)不會(huì)影響呢？
     【李計(jì)忠】一般的廚房應(yīng)該是橘黃色為上級(jí)，紅顏色的不好。天藍(lán)色有一點(diǎn)水火相戰(zhàn)，心臟有輕微的供血不足，特別是你的太太。但是你把它調(diào)好就可以了。
    【提問】怎么調(diào)呢？
    【李計(jì)忠】藍(lán)的顏色最好變?yōu)殚冱S色。
    【提問】衛(wèi)生間應(yīng)該是陰向，但是我衛(wèi)生間的磚是仿古的磚。
    【李計(jì)忠】衛(wèi)生間應(yīng)該用白顏色的，金水相生，這個(gè)是根據(jù)五行。
    【提問】現(xiàn)在有一個(gè)購房的問題，我已經(jīng)工作了有一定的年限�，F(xiàn)在手里面有一點(diǎn)積蓄打算買上一套房子，也準(zhǔn)備以后結(jié)婚�，F(xiàn)在有一個(gè)問題就是北京現(xiàn)在的房價(jià)比較高，我現(xiàn)在是應(yīng)該買一個(gè)小戶型先臨時(shí)住著呢？還是一步到位買一個(gè)三居的大戶型，因?yàn)樯婕暗揭院笥泻⒆踊蛘呤歉改高^來。我就考慮如果現(xiàn)在買一個(gè)小戶型的話，可能過五六年以后真正要買一個(gè)大戶型，那個(gè)時(shí)候的房價(jià)可能就漲的更高，如果只是通過工薪階層的工資支付的話就更不合算，這個(gè)比較迷惑。
    【廖承軍】您跟我的情況是一樣的，我買的第一套房子是我在34歲買的，也同樣工作了很多年有一定的積蓄以后才決定買房子的。這個(gè)還是根據(jù)你的需要，如果我們還年輕，如果我們工作還沒有幾年的時(shí)間，我建議如果可能的話應(yīng)該先采購過渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想實(shí)際上害了我們一代人。現(xiàn)在真正出現(xiàn)的房奴，我見了很多在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)泄的人都是因?yàn)檫@個(gè)原因造成的。
    我給我以前80后的同意建議是現(xiàn)在先以投資的角度，在核心區(qū)域投資一套小戶型。因?yàn)榫�裝不需要你投入太大就可以住進(jìn)去了。還有小戶型的總價(jià)投入不是很高。并且這里未來的升值空間會(huì)非常的大。我對(duì)中關(guān)村未來都非常的看好，像香港、臺(tái)北、紐約這些核心區(qū)域的住宅都是小戶型，未來的升值空間都比較小。如果要是改善型大戶型，還要同區(qū)域的話，那肯定買不起。就是說可以選擇北京周邊更多的區(qū)域，這個(gè)應(yīng)該有這么一個(gè)過渡的過程，我不建議你非要考慮一步到位。這個(gè)是我的觀點(diǎn)，謝謝！
    【提問】我比較同意核心區(qū)域的觀點(diǎn)，但是大家都看到在那些地方通常房價(jià)特別貴，很多人買不起。但是就會(huì)考慮到稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且有地鐵沿線的地方。那么地鐵帶給房子的價(jià)值是怎么評(píng)估呢？
    【廖承軍】我在我博客上寫了一篇文章，我當(dāng)時(shí)寫的就是一小時(shí)生活圈的概念。如果可行的話，在交通路程接受程度上，在全世界都有一個(gè)數(shù)據(jù)的�；�本上最好不超過45分鐘，超過45分鐘大家心理會(huì)有一個(gè)焦慮，但是我覺得以北京的現(xiàn)狀來說，我將它定義為一個(gè)小時(shí)，如果可行的話一個(gè)小時(shí)是我們可以接受的。當(dāng)時(shí)我還做了很多的核算，當(dāng)時(shí)在東邊，我說你在通州買一套房子和在國貿(mào)的南側(cè)買一套房子有多大的區(qū)別？當(dāng)時(shí)國貿(mào)附近的價(jià)格已經(jīng)在1.5萬到2萬左右，但是通州不到1萬一平方米。通州到國貿(mào)上班大概是一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，但是為此可以省掉至少50萬的費(fèi)用。但是在國貿(mào)相近的區(qū)域，他坐車也需要半個(gè)小時(shí)，但是他覺得騎自行車過去又覺得跌面子了，但是要開車過去也太不值，一共才兩三公里的路還要買一兩車，每個(gè)月還要繳大量的停車費(fèi)，這個(gè)就是個(gè)人得選擇。多出來50萬的費(fèi)用，如果你考慮到過渡或者是沒有考慮到過渡，它值與不值的問題。這個(gè)是我的觀點(diǎn)。
    【提問】9月1號(hào)出了一個(gè)新政，就是關(guān)于二手房的貸款以網(wǎng)簽和評(píng)估的低價(jià)作為貸款，這個(gè)政策對(duì)二手房的影響大嗎？
    【周志遠(yuǎn)】這個(gè)影響：（1）這個(gè)影響對(duì)綱性需求的客戶沒有太大的影響。主要影響的是投資的客戶，因?yàn)橥顿Y客戶它選擇的房子一般的情況下，都是在兩年以內(nèi)的新房，而且是精裝的小戶型。以現(xiàn)階段的政策來說投資的回報(bào)率相對(duì)降低了。（2）對(duì)于自住的，兩居三居或者是對(duì)于一些想換房的影響比較小，因?yàn)榉孔酉鄬?duì)大，只要超過了兩年這個(gè)稅費(fèi)在2%、3%左右，沒有那個(gè)差額的5%的營業(yè)稅，這個(gè)影響比較小。
    【提問】這個(gè)政策出來以后，對(duì)市場影響大嗎？
    【周志遠(yuǎn)】投資和自住這兩方面的比例是不一樣的，現(xiàn)在主體的購買人群還是以居住為主，投資只占相應(yīng)人群的10%到20%之間，另外一大部分的人都是以綱性需求。要么在附近換工作，要么在附近上班所以要購房，所以國家出的這個(gè)政策對(duì)20%影響的比較大，而對(duì)80%影響相對(duì)較小，我覺得對(duì)這個(gè)購房的需求不會(huì)有太大的波動(dòng)。
    【提問】因?yàn)槎�手房有一個(gè)稅的問題，今年有一個(gè)政策刺激包括個(gè)稅、營業(yè)稅。我們現(xiàn)在也是考慮二手房這塊。今年是2009年這一年有個(gè)稅、營業(yè)稅差額征收這一塊，就是年限不足兩年的話，明年這個(gè)政策取消的話是不是二手房也會(huì)受到影響？
    【周志遠(yuǎn)】國家制定這個(gè)政策是這樣的，因?yàn)樵趪�家大范圍開始建筑房屋的時(shí)候大家會(huì)有所了解，2006年、2007年國家有大量的建筑，這個(gè)時(shí)候會(huì)有大量的銷售，所以說這個(gè)年限是定在2009年是比較講究的。因?yàn)闈M兩年的房子比較多，刺激了大量的購買人群在今年購房，那么他的稅相應(yīng)的會(huì)降低。但是到了明年就是2010年，在2005年建筑的房子基本上就滿5年了，相應(yīng)的稅費(fèi)會(huì)過渡的更低，但是明年稅費(fèi)國家如果調(diào)整的話，對(duì)二手房會(huì)有些許的波動(dòng)。
    【提問】我想問一下廖承軍先生，如果要想投資商鋪的話在選位置上您能不能給一些建議？如果在投資商鋪和公寓或者是民宅的情況下，他們之間有沒有一個(gè)排序關(guān)系，想聽聽您的高見？
    【廖承軍】我對(duì)商鋪的研究可能少一些，但是我是這么考慮的。因?yàn)楝F(xiàn)在從全球各個(gè)重點(diǎn)的城市來看，核心區(qū)域小戶型的這種公寓式住宅，未來的升值空間是相當(dāng)大。前段時(shí)間我曾經(jīng)看過一篇文章里寫過，在香港核心的一個(gè)位置，就是中環(huán)附近。一個(gè)50平方米的小戶型月租金已經(jīng)達(dá)到2.3萬多港幣，但是采購它卻需要800多萬港幣。這種情況下這也預(yù)示著我們正在強(qiáng)勁發(fā)展的首都、上海等一線城市未來核心區(qū)域，這一類投資房產(chǎn)未來得發(fā)展區(qū)域，實(shí)際上就是為投資類型設(shè)計(jì)的。像我的朋友們還在介紹，您可以考慮在這些核心區(qū)域投資這一類的房產(chǎn)，是因?yàn)楝F(xiàn)在北京最起碼在這個(gè)區(qū)域內(nèi)還有機(jī)會(huì)讓你采購，你還有能力采購到。在我的判斷中，未來得幾年如果我們的經(jīng)濟(jì)能夠順利的走出危機(jī)的影響，在未來的十年我相信逐漸的我們個(gè)人投資或者是我們中低收入者投資已經(jīng)被徹底的排擠出這個(gè)市場了，這只是我個(gè)人的判斷。
    對(duì)于商鋪來說，現(xiàn)在北京人均GDP產(chǎn)值超過1萬美金了，已經(jīng)在逐漸的步入最發(fā)達(dá)城市的范圍之內(nèi)，比如說像現(xiàn)在的臺(tái)北是超過1.4萬美金了。香港在2.5萬到2.6萬美金，我們還有一個(gè)快速發(fā)展的空間，但是在人均超過1萬美金的情況之下，我認(rèn)為今后的商業(yè)發(fā)展后期會(huì)成為我們投資的主向，就是您說的包括商鋪、包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓這類投資，會(huì)逐漸成為后期房地產(chǎn)投資的主流，但是到目前為止商業(yè)地產(chǎn)在我們的首都我看到應(yīng)該還處于低洼的階段過程。
    怎么說呢？我認(rèn)為多挑一挑，我認(rèn)為在我們商業(yè)地產(chǎn)這塊還不是特別的明朗，所以說商鋪投資一定要謹(jǐn)慎，商鋪的投資非�？粗禺�(dāng)?shù)氐娜藲�。像大型這些區(qū)域也很看好商鋪投資，但是我認(rèn)為它商鋪價(jià)值的體現(xiàn)還需要很多年才可以體現(xiàn)出來，所以說一定得慎重。我是這樣的觀點(diǎn)！
    【提問】我想各位做一個(gè)具體的比較，比如說有兩套房子，一個(gè)是西三環(huán)和西四環(huán)左右是2.5萬左右。還有一個(gè)是北五環(huán)左右，現(xiàn)在是1.5萬左右。您覺得這兩套房子哪個(gè)升值最大呢？
    【周志遠(yuǎn)】投資是選擇核心區(qū)域，如果是自住這個(gè)關(guān)系到你將來的生活圈子，這個(gè)直徑大約是在一公里左右。這個(gè)要看你為什么買房，根據(jù)你個(gè)人的需求會(huì)有不同的需求。你的選擇需求是什么呢？
    【提問】我是自住，但是還要考慮將來升值的空間。我們看了一個(gè)房子已經(jīng)是3萬了，我覺得是天價(jià)了，這樣的房子今后還會(huì)有升值的空間呢？
    【周志遠(yuǎn)】在北京地域的限制是無法改變的，三環(huán)和四環(huán)的土地會(huì)越來越奇缺，但是隨著北京其他地區(qū)軌道線路的發(fā)展，大家通過公交和地鐵到核心區(qū)域的時(shí)間會(huì)越來越短。就是時(shí)間和空間的對(duì)換，對(duì)于年輕人來說你是喜歡空間換時(shí)間，還是喜歡時(shí)間換空間，這個(gè)只有你自己才能去衡量。
    【主持人】因?yàn)檫@個(gè)論壇時(shí)間的關(guān)系，我們現(xiàn)在還有最后一位朋友提問的機(jī)會(huì)！
    【提問】我想問一下建筑方面的王肇祺先生，我看房的時(shí)候墻體上面顏色不一樣，好像是后期是補(bǔ)的。還有墻體上有一些裂縫，他們說是上面刷的涂料裂了，我想請(qǐng)您從專業(yè)的角度說一下，如果看房的話應(yīng)該注意什么呢？
    【王肇祺】這個(gè)外墻是貼的磚還是涂料呢？
    【提問】這個(gè)是房間內(nèi)部的。
    【王肇祺】是這樣，你看的是高層還是多層呢？
    【提問】我看的是小高層的，一共有14層，它是在6層。
    【王肇祺】我們一般新建的建筑在建成以后，它會(huì)有一些沉降。這些沉降是在國家允許的范圍之內(nèi)的，有的時(shí)候在施工過程當(dāng)中，有很多的管線包括電器的管線都是屬于事先預(yù)埋的。但是有一些項(xiàng)目在預(yù)埋過程當(dāng)中把一些管線忘掉了，然后他在再修補(bǔ)的時(shí)候，這個(gè)會(huì)有裂縫的可能，一般局部的有一些裂縫是沒有關(guān)系的。如果你看到墻體的裂縫是從頂?shù)降厥且粋�(gè)連續(xù)的，而且你再去你的樓上和樓下再去詢問，它也有連續(xù)的裂縫，這個(gè)就有問題了，你就要找相關(guān)的開發(fā)部門去解決。
    【提問】就是原來那個(gè)顏色是挺白的，現(xiàn)在又補(bǔ)了一些，這個(gè)顏色看著就不太一樣。您的意思是可能出現(xiàn)了裂縫？
    【王肇祺】補(bǔ)的這些有可能在施工過程當(dāng)中有一些局部的問題，進(jìn)行了補(bǔ)救。這個(gè)對(duì)咱們的住房質(zhì)量是沒有影響的。
    【主持人】非常感謝我們的各位專家給我們各位購房人提供特別多的這些切實(shí)可行購房的意見，感謝我們各位專家的參與，也感謝我們各位購房人的參與。謝謝大家，今天的論壇到此結(jié)束！

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