中國當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十—城市興衰的總結(jié)與展望

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市興衰:城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端,就業(yè)人員收入和素質(zhì)就越高,吸引的就業(yè)人員就越多,從而城市就越繁榮,城市的房?jī)r(jià)也更有空間;

　　城市興衰的規(guī)律:從縱向看,一個(gè)城市只有順應(yīng)了當(dāng)時(shí)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,及時(shí)地進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,城市才能更繁華或保持欣欣向榮。從房?jī)r(jià)看,城市的房?jī)r(jià)才更有上漲空間;從橫向看,在某一時(shí)刻,擁有最高端產(chǎn)業(yè)的城市,更吸引高素質(zhì)人才,就業(yè)人口多、就業(yè)者收入高,城市才最有活力,這樣的城市往往是一國或地區(qū)的核心城市。從房?jī)r(jià)看,該城市的房?jī)r(jià)往往也最高;

　　美國三大城市的相對(duì)興衰:在美國重工業(yè)化時(shí)期,芝加哥經(jīng)濟(jì)迅速崛起,19世紀(jì)一度成為美國第二城市。隨著服務(wù)業(yè)成為美國經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo),工業(yè)由重工業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,貿(mào)易中心西移,洛杉磯經(jīng)濟(jì)迅速崛起。1980 年代初,洛杉磯市區(qū)人口超越芝加哥,成為美國第二大城市。紐約以大紐約區(qū)制造業(yè)為支撐,在繼續(xù)鞏固第一金融中心地位的同時(shí),在信息與通信技術(shù),信息服務(wù)和專業(yè)技術(shù)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)領(lǐng)域取得了顯著的進(jìn)步,排名全美城市第一名。洛杉磯房?jī)r(jià)先后趕超芝加哥和紐約,而芝加哥房?jī)r(jià)一度向紐約看齊,但是目前已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面;

　　韓國首爾和釜山的相對(duì)興衰:韓國有首爾和釜山兩大都市圈,分別以首爾和釜山為核心。伴隨著韓國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和兩大城市自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,兩大都市圈先后引領(lǐng)韓國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在人口遷移和房?jī)r(jià)表現(xiàn)上,釜山一度在1970 年代縮小與首爾的差距。但隨著近年來首爾及首爾都市圈占據(jù)韓國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端(高科技產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)),釜山與首爾的房?jī)r(jià)差異呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì);?? 臺(tái)灣地區(qū)臺(tái)北和高雄的相對(duì)興衰:臺(tái)灣地區(qū)有兩大都市圈,分別以臺(tái)北和高雄為核心。源于地理位置優(yōu)勢(shì),在臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過程中,高雄一度占據(jù)輕工業(yè)和重化工業(yè)優(yōu)勢(shì),人口增速超過臺(tái)北。但近些年來臺(tái)北及臺(tái)北都市圈的高科技產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)引領(lǐng)了臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。高雄的房?jī)r(jià)與臺(tái)北的差距不斷擴(kuò)大;

　　國內(nèi)三大城市前景分析:北京由于是政治中心,其天然就是金融中心;上海憑借上交所的位置、歷史上金融中心的地位和國家的大力扶持,將來有望成為世界金融中心;而隨著所得稅率的逐步并軌,部分金融機(jī)構(gòu)將會(huì)選擇離開深圳。深圳金融中心地位已經(jīng)并將繼續(xù)衰落。深圳定位的其他4 個(gè)中心并未占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高地。深圳在高端主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的下降將導(dǎo)致高端就業(yè)人員數(shù)量相對(duì)較少,未來深圳的房?jī)r(jià)漲幅將落后于北京和上海。招商證券股份有限公司

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