有中國特色的專業(yè)市場深度研究：另類渠道商凸顯商業(yè)地產(chǎn)巨大價值

    專業(yè)市場是具有中國特色的制度創(chuàng)新,誕生于傳統(tǒng)流通體制的夾縫之中,滿足了廣大農(nóng)村地區(qū)工業(yè)化的需求。專業(yè)市場具備四大特征:生產(chǎn)廠家眾多,接近完全競爭;經(jīng)銷商眾多,銷售市場接近完全競爭;生產(chǎn)廠家選擇專業(yè)經(jīng)銷商;價格競爭是最重要的方式。專業(yè)市場具備五大功能:商品集散、價格形成、供求調(diào)節(jié)、信息集散和綜合服務(wù)。

　　在產(chǎn)業(yè)鏈上下游的相互滲透下,專業(yè)市場的重要性和功能發(fā)揮的確遭到了一些挑戰(zhàn),但我們認(rèn)為其長期生命力依然旺盛:1、未來“農(nóng)村城市化”將成為中國發(fā)展的新驅(qū)動力,而其必要路徑則是農(nóng)村工業(yè)化,以專業(yè)市場和產(chǎn)業(yè)集群互動發(fā)展的農(nóng)村工業(yè)化道路則被實踐證明是最優(yōu)選擇;2、中小企業(yè)將是我國未來工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要推動力,未來中國各個行業(yè)中小企業(yè)數(shù)量的快速發(fā)展和是專業(yè)市場存在和繁榮壯大的基礎(chǔ);3、社零總額中現(xiàn)代連鎖通路的占比依然很低,城市化進(jìn)程緩慢帶來專業(yè)市場廣闊的生存空間;4、我國城鄉(xiāng)居民收入差距、貧富分化日益加大,經(jīng)濟(jì)危機(jī)也造成了國外對我國價格低廉的商品需求突然放大,因此以提供低價商品為核心特征的專業(yè)市場仍然有發(fā)展的空間。

　　專業(yè)市場在發(fā)展歷程中,除了數(shù)量和成交額迅速增長外,市場形態(tài)也在發(fā)生重大變化,從原本以收取租金、交易為主的初級專業(yè)市場形態(tài)逐步向租金和配套服務(wù)并舉,集交易、信息、展示、服務(wù)等為一體的高級階段演變。在商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型過程中涌現(xiàn)了以下幾種路徑:探索有形市場和無形市場結(jié)合的模式,如東方市場;提升和創(chuàng)新市場功能,如小商品城;開始注重品牌建設(shè);向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸;加大兼并收購力度,走規(guī)�；�、連鎖化之路,如農(nóng)產(chǎn)品。

　　伴隨著專業(yè)市場的興起和興旺蓬勃,商品交易量逐年攀升,市場影響力也從區(qū)域向外擴(kuò)散至全國,由此帶動外來人口逐漸增多,商戶收入有效增長、城市建設(shè)快步跟上,不斷推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)升溫,區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展。

　　專業(yè)市場早期均采取建商鋪收租金的運(yùn)營模式,借助當(dāng)?shù)卣�府的�?qiáng)力支持,均以較低的價格獲得了非常多的地產(chǎn)面積。近幾年伴隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛,各個運(yùn)營商還配套市場做了其他諸如酒店、會展和商品房開發(fā)等業(yè)務(wù),商業(yè)地產(chǎn)的整體價值提升非常明顯。根據(jù)房地產(chǎn)面積評估,小商品城資產(chǎn)價值合計約500 億元,東方市場超過100 億元,高于目前A 股市值78%和49%,我們重點推薦小商品城和東方市場,關(guān)注蘭州民百可能的資產(chǎn)注入。

　　核心假設(shè)的風(fēng)險:流動性收縮致使商業(yè)地產(chǎn)價值下滑、上市公司未能將資產(chǎn)的市場價值充分發(fā)揮,如定價政策的持續(xù)扭曲、地產(chǎn)的出售進(jìn)度低于預(yù)期等。

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