早期的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)

　　就在金融危機(jī)來(lái)襲前的幾年時(shí)間里，全球各地的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)都在快速增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的全球化進(jìn)程還是相對(duì)落后于其他類(lèi)別的資本投資市場(chǎng)，主要緣于多個(gè)地區(qū)還存在市場(chǎng)透明度欠缺的原因。在二十一世紀(jì)第一個(gè)十年的中期，我們注意到跨國(guó)家/地區(qū)的房地產(chǎn)投資行為更加活躍起來(lái)，多數(shù)表現(xiàn)為：來(lái)自成熟經(jīng)濟(jì)體并利用高度資金杠桿的投資者，希望在類(lèi)似中國(guó)的新興市場(chǎng)中尋求機(jī)會(huì)從而獲得高額投資回報(bào)。

　　實(shí)際上，自2005年至2007年，外資投資者是中國(guó)優(yōu)質(zhì)大宗物業(yè)的投資者的主力。在此期間，外資成份占據(jù)了中國(guó)一、二線(xiàn)城市的大宗優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)(辦公樓、商　　鋪、工業(yè)和酒店)投資交易近60%的市場(chǎng)份額。來(lái)自于美國(guó)、歐洲、澳大利亞和新加坡的基金和開(kāi)發(fā)商們投資購(gòu)得了北京、上海以及一些重要二線(xiàn)城市中大量甲級(jí)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)等類(lèi)型物業(yè)(見(jiàn)圖4所示)。人民幣對(duì)美元加速升值和對(duì)物業(yè)資產(chǎn)潛在的升值預(yù)期同時(shí)促使外資投資者們加速投入中國(guó)市場(chǎng)。這段時(shí)間內(nèi)，主要的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者包括本土保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)、能源企業(yè)以及一些內(nèi)資開(kāi)發(fā)商。

　　2007年中期，中央政府開(kāi)始對(duì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資投資加以限制。但是由于相當(dāng)部分的投資交易是利用境外的投資結(jié)構(gòu)并已在此前完成了相關(guān)的審批手續(xù)，所以在中央政府的限制令生效后幾個(gè)月時(shí)間里，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外國(guó)投資交易量仍然保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　在過(guò)去的一年半里，外資投資者所占的市場(chǎng)份額出現(xiàn)了大幅下降，這不僅是因?yàn)橹袊?guó)政府施行了更為嚴(yán)格的投資審批程序，更重要的原因在于金融、信貸危機(jī)引起的全世界范圍內(nèi)的投資緊縮。正當(dāng)境外投資者普遍出現(xiàn)投資力度減弱的時(shí)候，那些較之外國(guó)同行擁有相對(duì)健康財(cái)務(wù)狀況的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者們?cè)趪?guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)開(kāi)始變得更加活躍。這種趨勢(shì)在今年內(nèi)演變得更為明顯，國(guó)內(nèi)投資者在市場(chǎng)投資份額中的比重已經(jīng)由2008年的36%上升到2009年上半年的70%。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體上還處于從計(jì)劃體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程之中，資本市場(chǎng)尚未成熟發(fā)展，因而很大程度上制約了投資者快速、高效投入市場(chǎng)的能力。上述情況直接導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)交易成交額與市場(chǎng)物業(yè)總體存量的不成比例。有數(shù)據(jù)為證，在過(guò)去的兩年時(shí)間里，國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)年平均投資交易總額為八十五億美元。這個(gè)數(shù)字僅略高于新加坡的年平均交易總量，但是大陸各主要市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)總存量是新加坡同類(lèi)市場(chǎng)存量的十三倍之多。

　　金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)采取了一系列改革措施，以便進(jìn)一步促進(jìn)金融投資市場(chǎng)趨向自由化。上述措施包括：三大國(guó)有商業(yè)銀行中的IPO及公開(kāi)上市；重啟經(jīng)濟(jì)后凍結(jié)的　　國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)IPO；以及進(jìn)一步放寬保險(xiǎn)公司的投資渠道、資金比例。以上政策導(dǎo)向及相應(yīng)類(lèi)似措施，均著眼于在未來(lái)幾年時(shí)間里培養(yǎng)、鞏固國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的市場(chǎng)地位，并增強(qiáng)它們的市場(chǎng)影響力。以下的章節(jié)，我們將對(duì)有可能成長(zhǎng)為市場(chǎng)潛在主力的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)予以分類(lèi)介紹。

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