未來十年投資專業(yè)市場 關鍵要看產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃

    社區(qū)商鋪，沿街為市的早期，步行街商業(yè)模式，產(chǎn)權式商業(yè)地產(chǎn)，Shoppingmall集中式商業(yè)，產(chǎn)業(yè)細分的專業(yè)市場……過去十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，商業(yè)地產(chǎn)投資模式也不斷升級換代，逐漸發(fā)展到今天百花齊放的格局。十多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直作為房地產(chǎn)領域投資的重要渠道，活躍于市場。不過，隨著市場投資者越來越成熟，一些風生水起的投資模式如產(chǎn)權式商鋪等已逐漸退出市場。而在越來越多優(yōu)質(zhì)商業(yè)口岸被大型持有式賣場占有時，已有多年發(fā)展歷史的專業(yè)市場逐漸成投資者關注的新焦點。

    最近兩年，各種專業(yè)市場集中出現(xiàn)，并受到投資者的高度青睞。西部國際裝飾（石材）城、摩爾國際汽配廣場、四川金恒德國際汽車商貿(mào)物流城、隆騰國際鞋材城、元瑞國際家居商城……目前活躍的各個經(jīng)濟領域都出現(xiàn)了大型集中式專業(yè)市場。

    這些大型專業(yè)市場推出之后，絕大多數(shù)都迅速贏得市場認可。專業(yè)市場的火爆行情，絲毫不亞于上半年住宅市場。有專業(yè)人士分析，專業(yè)市場投資火熱一是與目前成都樓市商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品較少有關；其次是因為大多數(shù)經(jīng)過升級換代之后的專業(yè)市場前景廣闊，讓不少投資者看到了預期回報；第三，不少大市場都是依托政府規(guī)劃，降低了投資者的風險意識。業(yè)界人士預計，專業(yè)市場或?qū)⒊蔀槲磥硎�年房地產(chǎn)領域的重要投資選擇。

市場現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)支撐撬動投資需求

    記者發(fā)現(xiàn)，這些專業(yè)市場主要集中在當前經(jīng)濟領域活躍的行業(yè)，如汽車汽配、家具、石材、鞋業(yè)、燈具等。由于這些行業(yè)的原有市場大多建設較早，硬件設施落后，經(jīng)過多年發(fā)展之后，一些老市場競爭力減弱，各種弊端開始凸顯，市場升級換代成為必然。新港地產(chǎn)顧問執(zhí)行董事張紅兵告訴記者，經(jīng)歷了多年的自然發(fā)展期后，以汽配、石材、鞋業(yè)等行業(yè)為龍頭的專業(yè)大市場，在政府整體規(guī)劃推動下，正在產(chǎn)生聚集效應，同時相關產(chǎn)品正在升級換代，從而迎來了投資機會。

    而新興的專業(yè)市場在硬件方面確實有較大突破。據(jù)悉，摩爾國際汽配廣場打造的電子商務中心，具有電子商務平臺、電子商務服務大廳、VIP客戶接待中心和96355汽配信息服務專線等綜合功能，為全川乃至全國的汽配生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營商提供產(chǎn)品展示、供求信息發(fā)布、資源調(diào)劑、在線下單、網(wǎng)上交易、倉儲管理、產(chǎn)品配送等服務。目前正在打造的幾個新興汽配市場都將以多功能綜合市場的形態(tài)出現(xiàn)，消費者在一個園區(qū)即可享行業(yè)相關的全面服務。

    西南石材城有限公司副總經(jīng)理鄭勁杰告訴記者，多年來，成都石材市場一直集中在老成灌線一帶，主要以比較初級的沿街為市的模式存在。石材市場規(guī)劃管理無序，業(yè)態(tài)混亂、環(huán)境污染嚴重。隨著老成灌線擴寬和成灌快鐵的施工，成都石材行業(yè)形成集中專業(yè)市場的需求迫在眉睫。在這種背景下，環(huán)保、現(xiàn)代化專業(yè)石材市場西部國際裝飾（石材）城應運而生。

投資金律

力求3-5年收回成本

    新港地產(chǎn)張紅兵告訴記者，在不太景氣的經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)是投資者實現(xiàn)財富增值保值的重要手段。但目前市場上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有限，成熟區(qū)域的社區(qū)商鋪買不到，新興區(qū)域的社區(qū)商鋪泛濫，大型購物廣場則多為開發(fā)商持有，這為大型專業(yè)市場提供了巨大的需求空間�！安贿^，在商業(yè)地產(chǎn)投資領域，當前專業(yè)市場的投資回報率確實相對比較高的。但仍需注意投資風險，”張紅兵說。最近兩年，不少行業(yè)的專業(yè)市場建設呈現(xiàn)集中爆發(fā)之勢，存在供需失衡的潛在風險。而專業(yè)市場由于其設計和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉(zhuǎn)手也會比較困難。

    專業(yè)人士提醒，專業(yè)市場投資上主要考慮四大要素。首先，規(guī)劃決定了市場的發(fā)展前景，因此要看所投資項目的選址是否符合政府規(guī)劃；其次，要看市場規(guī)模夠不夠大，開發(fā)企業(yè)的實力越強、市場規(guī)模越大，其發(fā)展過程中的聚集效應越強；第三，要看行業(yè)有哪些龍頭商家進入，主力商家能形成區(qū)域號召力并有力推動市場的發(fā)展；第四，下手前還要調(diào)研一下投資回報率有多高（月租金×12÷銷售單價=年投資回報率）。因為專業(yè)市場可能面臨升級換代，其生命周期相對要短一些，因此投資回報要力求在3~5年內(nèi)收回成本，年投資回報率最低應達到8%，力爭達到10%~15%，年回報率計算方式一般采取3~5年的年平均回報率。

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