商鋪投資價值如何考評？

　　商鋪與住宅雖同為房地產(chǎn)的品種，但兩者投資所關(guān)注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關(guān)注地段、生活配套、出租率、回報率、物業(yè)管理等指標，而商鋪投資的關(guān)注要點，卻比住宅的項目要多得多，也復雜得多。

　　商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門面與進深寬度比例、適合出租給哪類商戶等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬變不離其宗，考評商鋪投資價值有兩項指標是總結(jié)性的，一是及時租金回報率，一是增值空間。

　　一、及時租金回報率

　　商鋪投資租金回報率是：(月租金×12個月)÷商鋪總價，如一個商鋪的單價是6萬元每平方米，月租金達到300元每平方米，那么它的投資回報率是6%。國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報率達6.66%，就值得投資。這一標準略高于深圳目前的街鋪實際回報率。而商業(yè)地產(chǎn)流行的年回報率8%的模式，實際上只是一種營銷操盤的方式，其目標就是讓年回報率能達到月供標準，從而刺激投資。

　　不同的商圈、地段，商鋪投資回報率不同。深圳有市級商圈、次市級商圈、區(qū)域商圈等不同等級的商圈，其商圈的成熟度不同，商鋪租金回報率差別比較大。如在成熟的東門、華強北商圈，商鋪及時租金回報率可達到6-10%，甚至更高；福田、南山等逐漸成熟中的商鋪及時租金回報率一般在6%左右；而開發(fā)中寶安中心區(qū)、龍崗中心城及時租金回報率則相對較低。

　　值得一提的是，商鋪及時租金回報率實際上是一個動態(tài)的概念，租金回報中要扣除稅費、物業(yè)管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

　　二、商鋪增值空間

　　商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時的租金回報外，更關(guān)注的其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往會超過租金回報。如南山自1999年濱海大道開通以來，商鋪售價七八年時間幾乎翻了三四倍，當初的投資者年收益率達到30%；前幾年投資龍崗街鋪的投資者，盡管目前空置較多，但由于當時售價低，商鋪空著一樣有成倍的成長升值。

　　商鋪的成長空間與地段的開發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開發(fā)必有大成長空間，地段的成長直接帶來商鋪的升值。如寶安中心區(qū)CBD商圈，雖然商鋪售價突破6萬元每平方米，出租回報率低，但隨著寶安中心區(qū)的不斷成熟，以及大型購物中心浮出水面等系列利好因素推動下，假以時日其商鋪價值勢必向南山、福田中心區(qū)看齊，有著可觀的增長空間。

　　商鋪投資除了要看及時租金回報外，更要看商鋪增值空間，兩者之間的關(guān)連性十分緊密，而且此消彼漲，由此看來，租金堅挺售價走高的商鋪未必就是最適合投資的商鋪，而暫時人氣不旺、不能招商經(jīng)營的商鋪也可能恰恰是最值得投資的商鋪。

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