住宅之火“燒旺”商業(yè)地產(chǎn) 商住倒掛事出有因

　　由于受到住宅銷售火爆態(tài)勢(shì)的影響，商業(yè)地產(chǎn)近來(lái)也有回暖的勢(shì)頭，租售交易趨于活躍。由此引發(fā)投資客的諸多問(wèn)題：究竟商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有投資利潤(rùn)？該如何看待商住倒掛現(xiàn)象？或許，商業(yè)地產(chǎn)抄底的時(shí)機(jī)即將到來(lái)！
　　商業(yè)地產(chǎn)投資日漸回暖
　　早在今年上半年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)就預(yù)測(cè)：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會(huì)有較大的利好消息。
　　來(lái)自易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海商辦物業(yè)9月份迎來(lái)成交高峰，辦公樓、商鋪9月成交量環(huán)比增幅分別超過(guò)150%、50%。另?yè)?jù)第一太平戴維斯2009年第三季度房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告分析，隨著需求回升，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降至15.5%。種種數(shù)字表明，時(shí)至今年10月，以上預(yù)測(cè)已成現(xiàn)實(shí)。如果以實(shí)際案例來(lái)分析，那么9月26日位于南匯的五角世貿(mào)商城開(kāi)盤(pán)大賣800套，便是市場(chǎng)回暖的最好佐證。
　　上海社會(huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶接受記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)回暖的主要原因是受到住宅火爆的影響。"但是火熱程度遠(yuǎn)不及住宅銷售。"原因有二：一是投資門檻相對(duì)較高，二是放量不及住宅項(xiàng)目鋪得開(kāi)。"但是由于住宅價(jià)格'畸形'瘋漲，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)仍然處于'洼地'，所以可能導(dǎo)致一部分投資客轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。"朱連慶分析。
　　什么叫"商住倒掛"？通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)該高于同地段的住宅價(jià)格，如果反過(guò)來(lái)（住宅價(jià)高于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)），就叫"商住倒掛"。
　　"商住倒掛"現(xiàn)象因地制宜
　　據(jù)悉在上海浦東金橋板塊，在售的寫(xiě)字樓聯(lián)創(chuàng)國(guó)際的售價(jià)為1.3萬(wàn)元-1.7萬(wàn)元/平方米，而同區(qū)域的金橋瑞仕花園網(wǎng)上參考價(jià)則為2.8萬(wàn)元/平方米；位于靜安區(qū)的南證大廈成交價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價(jià)格約5萬(wàn)元/平方米。從總體均價(jià)來(lái)看，上海的確存在"商住倒掛"現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士分析，從2006年開(kāi)始住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅就逐步加快，慢慢地超過(guò)周邊寫(xiě)字樓、商鋪的價(jià)格。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐有關(guān)分析人士指出，上海商業(yè)用房市場(chǎng)之所以形成倒掛一是因?yàn)樽≌�市�?chǎng)需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費(fèi)少、價(jià)格高企；二是因?yàn)檗k公樓、商鋪市場(chǎng)是以長(zhǎng)期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力和回報(bào)率，故交投活躍度低于住宅市場(chǎng)；三是目前辦公樓和商鋪市場(chǎng)供大于求，目前僅上海辦公樓（甲級(jí)）存量達(dá)到535.95萬(wàn)平方米，下半年還有約50萬(wàn)㎡辦公樓供應(yīng)，總量上已經(jīng)趨于飽和。
　　但是朱連慶認(rèn)為，"商住倒掛"現(xiàn)象不能一概而論。"有些地段內(nèi)的高端住宅的售價(jià)高于周邊商業(yè)地產(chǎn)，是完全合理的。"另外，隨著世博會(huì)的臨近，虹橋板塊的開(kāi)發(fā)，以及20個(gè)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，可能會(huì)帶動(dòng)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)投資，雖然總量已經(jīng)飽和，但從業(yè)態(tài)來(lái)看，還是有上漲空間的。
　　"入市"需要眼觀六路
　　仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞透露，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優(yōu)質(zhì)商鋪?lái)?xiàng)目向來(lái)倍受國(guó)內(nèi)外投資者的熱切關(guān)注。在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，學(xué)問(wèn)多多。從投資回報(bào)率來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)雖然投資周期比住宅長(zhǎng)，但是回報(bào)也較高。正所謂"回報(bào)越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大"，所以專家提醒"入市需謹(jǐn)慎"。
　　還是以五角世貿(mào)商城為例，分析該項(xiàng)目大賣的主要原因，除了整體市場(chǎng)的回暖，還有一個(gè)重要的原因是"產(chǎn)品好"。搶購(gòu)到一套商鋪的張先生告訴記者："除了9萬(wàn)元首付、約25平方米的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的誘惑，五角世貿(mào)商城得到政府扶持，正式成為'上海進(jìn)口產(chǎn)品展貿(mào)中心'與'聯(lián)合國(guó)上海采購(gòu)物流中心'，也是堅(jiān)定我投資的信心。有了這兩塊牌，不怕它不漲！"所以專家提醒投資者，在投資商業(yè)地產(chǎn)前，要仔細(xì)考量項(xiàng)目的地段、品質(zhì)，以及具體業(yè)態(tài)是否與周邊需求相符，以免被"套牢"。
　　另外，對(duì)于"包不包租"的問(wèn)題，朱連慶認(rèn)為，通常商鋪不應(yīng)當(dāng)分散產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)是投資保證的參考之一；而酒店式公寓"不包租"問(wèn)題也不大。
　　專家指點(diǎn)
　　Q：投資商鋪與投資住宅的區(qū)別？
　　A：與投資普通住宅不同，商鋪市場(chǎng)是以長(zhǎng)期投資為主，客戶應(yīng)當(dāng)看中其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力和回報(bào)率，如果追求"短平快"，切勿入市。
　　--21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部客戶經(jīng)理明聰
　　Q：個(gè)人投資商業(yè)地產(chǎn)的條件？
　　A：雖然沒(méi)有硬性規(guī)定，但是建議投資者在住宅需求得到滿足后，仍有閑余資金，方可考慮投資商業(yè)地產(chǎn)。
　　--商鋪置業(yè)顧問(wèn)高志淵
　　Q：商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資回報(bào)率比較？
　　A：住宅回報(bào)率僅為2-3%，而辦公樓平均回報(bào)率可達(dá)4.4-4.5%或者更高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商鋪投資一般可達(dá)5%以上的租金回報(bào)率，要高于住宅物業(yè)。但因?yàn)橥度胭Y金較大、稅收較高，所以通常情況下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多以公司投資居多。
　　--某業(yè)內(nèi)人士項(xiàng)目推薦
　　周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2期E棟
　　均價(jià)：14000元/平方米
　　面積：40-90平方米
　　推薦理由：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在上海享有一定名氣，在商業(yè)規(guī)劃方面也比較成熟，而目前在售的辦公樓為該項(xiàng)目的壓軸之作，旁邊擁有氛圍較好的商業(yè)項(xiàng)目。交通方面，緊鄰在建的軌道11號(hào)線周浦站和規(guī)劃中18號(hào)線，所以有專家預(yù)測(cè)具有一定潛在的投資價(jià)值。預(yù)計(jì)明年6月交房，不包租。
　　綠地沃爾瑪廣場(chǎng)
　　均價(jià)：15000-50000元/平方米
　　面積：待定
　　推薦理由：位于江錦路"綠地沃爾瑪廣場(chǎng)"的導(dǎo)向牌已經(jīng)立起來(lái)了，得到不少市民的擁護(hù)。該案總建筑面積約4.5萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。據(jù)了解，首付只需50%，另外，因?yàn)樽�落世博板塊，所以交通算發(fā)達(dá)，除了有軌道8號(hào)線，還有浦江1路、4路、5路、川浦線等。
　　底特律財(cái)富天地
　　均價(jià)：11000-12000元/平方米
　　面積：60平方米左右的復(fù)式小三房
　　推薦理由：毗鄰軌道交通11號(hào)線安亭站，據(jù)銷售人員介紹步行距離僅2分鐘，屬于安亭國(guó)際汽車城板塊。據(jù)悉，所有房型均為60平方米左右的復(fù)式小三房，層高4.5-5.4米，總價(jià)投入較低，不包租。預(yù)計(jì)12月開(kāi)出樣板房，明年1月開(kāi)盤(pán)。但是值得注意的是，該案為5梯20戶設(shè)計(jì)，體量較大，如果自住仍需謹(jǐn)慎考慮。
　　郡江國(guó)際
　　均價(jià)：17500元/平方米
　　面積：60-90平方米
　　推薦理由：坐落東外灘，是一個(gè)集合了甲集辦公、時(shí)尚SOHO和購(gòu)物中心的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，體量總共是13萬(wàn)平方米，為一棟19層高的商住兩用樓盤(pán)。在"十一"假期房展會(huì)上，該項(xiàng)目曾推出免3年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠（費(fèi)用9.5元/平方米/天，總共優(yōu)惠3萬(wàn)元），節(jié)后購(gòu)買可以詳細(xì)詢問(wèn)。另外，該項(xiàng)目毗鄰軌道交通12號(hào)線，不包租。

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