內(nèi)地樓市和香港差距是未形成市場化房價

　　施永青，香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人之一。1978年開設(shè)中原地產(chǎn)代理公司，從事地產(chǎn)代理事業(yè)至今，現(xiàn)任中原集團主席。其還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發(fā)展委員會委員、香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局成員等公職。
　　●開發(fā)商不要再高價開盤，價格“試頂”的結(jié)果只會是滯銷。
　　●解決高房價矛盾最好的辦法當(dāng)然是政府提供足夠的保障性住房。
　　“像今年1-7月那樣快速上漲的日子，至少到明年底都不可能再有。接下來樓市整體走勢會是成交量下降、價格平穩(wěn)�！笔┯狼嘟�日接受本報記者采訪時表示“至少到明年房價都不能再大漲�！�
　　有著“香港地產(chǎn)教父”之譽的施永青將參加本報10月31日、11月1日舉辦的“2009中國地產(chǎn)年會”。就“中國人居60年”年會主題，他表示內(nèi)地樓市和香港樓市的差距，主要表現(xiàn)在還沒有形成市場化的房價。
　　從現(xiàn)在起到明年房價都不可能大漲
　　南都：國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛經(jīng)歷一輪大起大落，今年在持續(xù)大半年的火爆以后近兩三月不少城市的成交量在萎縮，很多購房者在觀望樓市是否又要轉(zhuǎn)向了。
　　施永青：轉(zhuǎn)向機會不大。這次樓價上升很大程度上是因為國家貸款支持，主要目的是減少金融海嘯對經(jīng)濟的沖擊。金融海嘯最大的擔(dān)憂是通貨緊縮、經(jīng)濟蕭條，各行各業(yè)生產(chǎn)出來的商品大降價賣不出去，工廠停工、大批失業(yè)，世界上經(jīng)濟最壞的時候就是出現(xiàn)通縮，如二戰(zhàn)后的日本、1997年后的香港。看中國現(xiàn)在的經(jīng)濟，消費物價不容易漲上來，因為工資沒有增長，唯一的方式就是讓資產(chǎn)價格上升，用此方式防范通縮。如果在此時轉(zhuǎn)換宏觀調(diào)整政策方向，樓市將很快冷凍，那么一是銀行之前放出來的大量貸款會變成壞賬，二是好不容易恢復(fù)的消費信心也會嚴重受損，通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟回暖的努力就會前功盡棄。
　　南都：現(xiàn)在還需要繼續(xù)推動嗎？
　　施永青：現(xiàn)在國家已經(jīng)把樓價推到歷史高峰了，開發(fā)商應(yīng)該明白這一點。再往上就是大泡沫了，國家不會再推動，接下來可能會減少支持，但不會出現(xiàn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。事實上，這個趨勢已經(jīng)有所表現(xiàn)，例如二套房貸政策嚴格執(zhí)行、部分城市降低公積金貸款比例，還有在限外令的執(zhí)行上，有些城市已經(jīng)在收緊，住宅、商業(yè)地產(chǎn)方面成立中國國內(nèi)投資公司的難度都明顯增加。
　　南都：這些逐漸收緊式的政策會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？
　　施永青：今年剩下的兩個多月，整體來說，房地產(chǎn)的成交量將下降，房地產(chǎn)價格會平穩(wěn)。在這種形勢下，開發(fā)商(尤其是后期還有很多新盤的開發(fā)商)不要再高價開盤，價格“試頂”的結(jié)果只會是滯銷，短線投資者也不會再入市，否則被套的風(fēng)險很大。
　　南都：但今年已快過完，明年銀行有了新的房貸任務(wù)，可能又會“前松后緊”，年初寬松的信貸環(huán)境又會成為房價繼續(xù)上漲的推動力。
　　施永青：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是，今年上半年的房價升幅過快過高，已經(jīng)透支了未來的升幅，所以明年初即使因為新的信貸量而環(huán)境更寬松，也只會幫助房價不下跌或者小幅增長，像今年1-7月那樣快速上漲的日子，至少到明年底都不會再有。
　　國內(nèi)還沒有形成市場化的房價
　　南都：剛剛作了這么多房地產(chǎn)走勢的分析，看來國內(nèi)樓市還是個“政策市”。
　　施永青：是的，宏觀調(diào)控政策對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的作用力是很強大的，而且房價漲跌基本上是看政策風(fēng)向。
　　南都：從1998年房改至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展已有10年多，您看市場化成果如何？
　　施永青：整體來說，房改是成功的———通過住房商品化、報酬貨幣化，中國人的居住條件發(fā)生了翻天覆地的變化。我到國內(nèi)來做房地產(chǎn)，就是因為支持這個政策，認為是很有前景而且能做得好的。當(dāng)然，剛開始時也吃了不少虧，代理了很多爛尾樓，最初因為市場不規(guī)范，很多問題沒辦法用市場經(jīng)濟的邏輯來判斷。比如土地招拍掛，制度上看是已經(jīng)把土地市場化、公開透明，但是批地條文的執(zhí)行力還是不夠，私下轉(zhuǎn)讓的土地還是有，開發(fā)商囤地、炒地、延緩竣工期限等現(xiàn)象很常見，通過土地供應(yīng)量沒辦法預(yù)測未來幾年內(nèi)的商品房供應(yīng)量。
　　南都：這些土地問題，也被輿論指責(zé)為是促成高房價的重要原因。
　　施永青：是的。當(dāng)然，拿了地不按時開工、竣工、銷售，也不全是開發(fā)商的問題，可能是因為周邊的市政配套沒有做好，但是，主要的原因，是因為開發(fā)商期望放兩年后建出來的房子可以賣更高的價錢，或者直接就是通過片區(qū)炒作，待土地價值上升之后轉(zhuǎn)賣，用“炒地”的方式賺錢。我估計接下來的政策會從嚴，比如嚴格要求拿地多久內(nèi)必須動工、多久后又必須開賣等，這點真正落實執(zhí)行的話，未來三五年內(nèi)的樓市供應(yīng)量會大增，對平抑房價會有相當(dāng)明顯的效果。
　　南都：香港的房地產(chǎn)市場發(fā)展比內(nèi)地要早，怎樣看待現(xiàn)在這兩個市場？
　　施永青：香港的二手房市場占整體樓市的80%，內(nèi)地好的城市才超過50%，很多還只是20%.現(xiàn)在內(nèi)地市場的房價還操控在開發(fā)商手中，如果二手房市場占到主導(dǎo)地位，開發(fā)商將要參考二手房定價，而二手房價是由千千萬萬個小業(yè)主用真金白銀去投票的，是真正反映市場需求、貼合購買力的市場價，不像壟斷型的新盤市場，就是片區(qū)幾大開發(fā)商一起喝杯酒談好不要降價就行。
　　南都：只有二手房市場占到主導(dǎo)地位，才有市場化的房價？看來這是個發(fā)展階段的問題。
　　施永青：我們說建國60周年、改革開放30周年，但真正國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展畢竟才10年多，必然還是一個新房為主導(dǎo)的市場，但接下來也會走向如香港這樣大部分人是買賣二手房的市場，現(xiàn)在北京、上海、深圳等大城市在這方面的進度就明顯要快一些。以前國內(nèi)銀行都不敢做二手房的按揭貸款，現(xiàn)在有些城市的銀行把它當(dāng)成了最大的潛力市場，為此還給房產(chǎn)中介很優(yōu)惠的合作條件來開拓二手房貸業(yè)務(wù)。
　　南都：除了市場發(fā)展階段的問題以外，調(diào)控政策方面有何可借鑒的？
　　施永青：我認為政府的調(diào)控方式最好是簡單化，少用行政手段，多用土地和金融杠桿。通過土地供應(yīng)來調(diào)控房價，其實是最有效的，但是現(xiàn)在國內(nèi)的“高地價環(huán)境”已經(jīng)造成，這樣就不便于用來調(diào)控房價了———地價降了地方政府的財政收入就少了，地價高了房價就又很快地水漲船高。
　　可通過保障性住房緩解國內(nèi)高房價矛盾
　　南都：對于國內(nèi)樓市持續(xù)健康的發(fā)展，有何建議？
　　施永青：房地產(chǎn)市場和所有市場一樣，是有周期的，房價不是偏高就是偏低，事實上回過頭來看所有的房地產(chǎn)市場，房價真的在合理區(qū)間的時間是很少的，因為一旦偏低就會有很多人投資，投資的人都有追漲心理，越漲越買然后就變成了偏高，偏高了大家都不買了，政府的調(diào)控措施也來了，房價就僵住了或者往下跌。只能說，政府不要讓房價偏離合理價格太多。
　　南都：怎么及時有效地做到這一點？
　　施永青：第一，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收最好少一點。一個普遍的原理就是，市場經(jīng)濟應(yīng)該減少交易稅，資源才能優(yōu)化配置，商品交投活躍才會落在最需要的人手里，而不是囤積居奇。第二，市場透明度要提升。有公開的資訊才有公平的交易，才有健康的市場，但現(xiàn)在很多信息只向個別企業(yè)公開，形成壟斷。第三，調(diào)控政策的執(zhí)行力需要加強。例如土地批售時要規(guī)定什么時候動工、什么時候建成，然后相關(guān)政府部門要嚴格把關(guān)，這點我認為真是要特別指出的。
　　南都：最大的問題是，我們從相對的低水平、公平的福利房制度改變?yōu)樯唐贩渴袌鲋两瘢�高房價和民生的矛盾越來越凸顯。
　　施永青：最好的辦法當(dāng)然是政府提供足夠的保障性住房，減小高房價對民生的影響，但這個要根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展水平而來的，國家要有一定的經(jīng)濟實力才能提供一定數(shù)量的福利性住房。
　　南都：香港就有很好的公屋制度。
　　施永青：香港做得最好的就是有相當(dāng)完善的公屋制度，解決中低收入階層的住房問題，高房價不影響民生。曾經(jīng)香港有50%的人住在公屋，現(xiàn)在這個比例稍微低了一些。香港是成立一個獨立的房屋委員會，我也是成員之一。房屋委員會的工作是按照社會需要制定住房供應(yīng)量，同時嚴格篩選適用人群，符合條件的可預(yù)先幾年排隊，輪到時每戶可根據(jù)地段、戶型等條件進行三次挑選，還沒有選中就再重新排隊。香港現(xiàn)在每年有1萬人左右獲得公屋。
　　南都：我們現(xiàn)在也在強調(diào)保障性住房的建設(shè)。
　　施永青：關(guān)鍵是要抓好落實。每年建多少保障性住房，不能只是個數(shù)字，要每年按計劃量真真正正建出來，而且項目選址、住房面積、戶型設(shè)計等都要做好前期的調(diào)研工作，既要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、結(jié)合城市規(guī)劃實際問題，又要切實符合適用人群的需求，不然建了也賣不出去。此外，我見過國內(nèi)有些經(jīng)濟適用房根本就不是全賣給有需要的人，而是被利益人群占據(jù)。這方面香港的做法是由社會公眾人士監(jiān)督。

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