商業(yè)地產(chǎn)模式能否復(fù)制？做復(fù)制品，小心變成犧牲品

　　從無到有、從小到大……廣州乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)都是從學(xué)習(xí)、模仿當(dāng)中逐步發(fā)展起來的。由于最早進行改革開放，毗鄰港澳地區(qū)的廣州可以說是第一個吃螃蟹的城市，天河城模式的成功引發(fā)了全國的學(xué)習(xí)熱潮，也帶動了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大潮。
　　都說中國人的模仿能力是最強的，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是發(fā)展至今日已經(jīng)相當(dāng)成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，簡單的復(fù)制方式還能否滿足商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展需求？商業(yè)地產(chǎn)能否依靠復(fù)制獲得成功？
　　商業(yè)與住宅處于“苦戀”狀態(tài)
　　信息時報：
　　廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)模式都有什么類型？當(dāng)中存在什么樣的問題？
　　地產(chǎn)在前，商業(yè)在后，商業(yè)成地產(chǎn)“救世主”
　　蘇錫坤：目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，包括整體租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式、分零租賃不售產(chǎn)權(quán)的模式、整體租賃經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)的返租模式、分零租賃經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)的模式、零售零租與整租不售的商業(yè)模式等。
　　陳瑞標(biāo)：商業(yè)與地產(chǎn)目前處于苦戀狀態(tài)，商業(yè)想擴張，地產(chǎn)想收益，但是兩者結(jié)合聯(lián)姻的“禮金”一直很難談得攏，因此地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)做商業(yè)經(jīng)營商。目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式仍處于“地產(chǎn)在前、商業(yè)在后”的狀況，商業(yè)一直在扮演地產(chǎn)的“救世主”；地產(chǎn)必須具備實力，才能守得云開見月明。
　　不少商業(yè)地產(chǎn)變成開發(fā)商“提款機”
　　姜大勇：外國有很多商業(yè)模式，而中國的商業(yè)往往和地產(chǎn)相結(jié)合，但商業(yè)的發(fā)展有自身的示范效應(yīng)，如果和地產(chǎn)結(jié)合，就要結(jié)合地產(chǎn)的一些特點。首先，商業(yè)是一個培育的過程，開發(fā)商不能開發(fā)完一個就繼續(xù)做下一個，而是必須把商場做旺；其次，在規(guī)劃方面，商業(yè)業(yè)態(tài)與政府疏導(dǎo)有關(guān)系，比如白馬服裝商圈，一開始是自己形成了一些批發(fā)小商鋪，后來在政府的規(guī)劃和疏導(dǎo)下，周邊形成了服裝專業(yè)市場。
　　程立志：商業(yè)地產(chǎn)的時間其實很短暫，幾十年來，中國地產(chǎn)的關(guān)注點大部分都在住宅上。隨著住宅規(guī)模的擴大，配套需求的增加，后來逐漸形成了商業(yè)模式。從經(jīng)營者的角度來說，住宅是回籠資金的工具，而發(fā)達(dá)國家一般都將商業(yè)作為長線投資。商業(yè)地產(chǎn)模式現(xiàn)在很多樣，有的是經(jīng)營，但有的就只是把它作為資金回籠的快速渠道。后者一旦全部把商業(yè)賣出，就很難抓住經(jīng)營權(quán)了，就好象當(dāng)年北京路的廣百新翼，負(fù)一、負(fù)二銷售很容易，但把商鋪賣散了，經(jīng)營就出現(xiàn)了問題。
　　規(guī)劃一錯就很難盤活
　　楊奕勇：做商業(yè)地產(chǎn)并不是想怎么做就可以怎么做，應(yīng)該結(jié)合相應(yīng)計劃、相應(yīng)設(shè)計理念，否則就是蓋好一個商業(yè)項目就空置一個。有些廣州商業(yè)地產(chǎn)項目就失敗在布局上，只要規(guī)劃錯了，就很難盤活。就像專業(yè)市場，有的商鋪租一兩萬有人搶，有的商鋪租一兩千也沒有人問津，這就是在規(guī)劃上出現(xiàn)問題。但是要看清楚一個樓盤的規(guī)劃是一件很難的事情，這需要有開發(fā)商、經(jīng)營者、運營商等各個方面的經(jīng)驗。
　　能否復(fù)制看技術(shù)人才因素
　　信息時報：
　　商業(yè)地產(chǎn)的模式究竟能否復(fù)制？當(dāng)中又有什么樣的困難？
　　經(jīng)營模式不可能生硬復(fù)制
　　陳瑞標(biāo)：因為一方水土一方人，硬件可以復(fù)制，消費群體不能復(fù)制，因此所有的定位、運營、管理等模式的生硬復(fù)制都會最終失敗。
　　程立志：肯定是復(fù)制不了，因為每個區(qū)域每個城市都有不同的特定條件以及交通環(huán)境，比如北京路的廣百和寶崗路的廣百，即便都是廣百集團的，但各自的經(jīng)營思路有所不同。北京路的廣百大膽創(chuàng)新，注重的是自身經(jīng)營；而寶崗路的廣百是基本讓大賣場包租下來，另外一部分商鋪再租出去，廣百在這里除了作為運營商外，還充當(dāng)了“二房東”的身份。再比如流花商圈，白馬和天馬盡管都很旺，但如果在附近復(fù)制一個天馬未必做得起來。
　　南豐負(fù)責(zé)人：比較困難。因為商業(yè)地產(chǎn)與社會經(jīng)濟、城市發(fā)展、人文水平、位置交通、行業(yè)發(fā)展等宏觀因素息息相關(guān)。而這些因素是隨著時間發(fā)展而變化的，加上每個項目本身的硬件條件、發(fā)展商水平及運營理念也不同。
　　索文杰：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分有Shopping Mall、社區(qū)商業(yè)、步行街、專業(yè)市場、旅游地產(chǎn)等，不同的商業(yè)用地、不同的開發(fā)節(jié)點、不同的開發(fā)商戰(zhàn)略考慮，如果說住宅可以模仿照搬，那么商業(yè)地產(chǎn)的模仿則將會出現(xiàn)水土不服。事實上，商業(yè)模式能成功復(fù)制的少之又少。每個成功的商業(yè)地產(chǎn)必然有與眾不同的優(yōu)勢和差異，才能保持項目競爭力。
　　復(fù)制前先做市場調(diào)研
　　李佳文：商業(yè)地產(chǎn)的理念和經(jīng)驗是可以復(fù)制的，但完全復(fù)制一個商業(yè)地產(chǎn)，可能會因為區(qū)域的差異性而導(dǎo)致“水土不服”。所以，商業(yè)地產(chǎn)每進駐一個地方，就應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和消費觀念等。相對而言，“超市”模式是一種比較容易復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)。
　　楊奕勇： 國內(nèi)有些購物廣場沒那么成功，根本原因在于設(shè)施沒跟上。要復(fù)制一個購物廣場，需掌握開發(fā)規(guī)律，一定要考慮做好市場調(diào)研。比如在深圳做個商業(yè)地產(chǎn)非常成功，但搬到湖南會不會成功就很難說。不是打著品牌到處開發(fā)就可以成功，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟，結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁徺I能力。
　　成功復(fù)制并非絕無可能
　　蘇錫坤：商業(yè)模式可以復(fù)制，可以通過對資源進行整合；但運營及管理需要根據(jù)實際情況因地制宜。
　　周穎舟：反過來看這個問題，商業(yè)有沒有模式呢？細(xì)分來看，一個成功的商業(yè)模式，如果用格子將之劃分，可以劃為品牌、管理、投資等內(nèi)容。其中，品牌是商業(yè)模式成功因素的一個構(gòu)成。從國內(nèi)外的情況來看，品牌的復(fù)制還是有很多成功的，包括國內(nèi)的萬達(dá)等，是成功的。成功商業(yè)項目的管理能否復(fù)制？能否從一個變?yōu)閮蓚�到多個？抽取當(dāng)中的核心內(nèi)容，相信這也是可以的。而復(fù)制投資模式在國外是較為成熟的，以證券化的方式來處理投資模式。因此，成功的商業(yè)模式還是可以復(fù)制的，但關(guān)鍵看怎么去運作。
　　肖勁平：建議一些承載了文化底蘊的項目還是不要復(fù)制，比如上海的新天地，那里地理位置特殊，即使開發(fā)商在杭州、南京等多個地方開發(fā)了同一模式的新天地，都替代不了上海新天地在全國樓市中的地位。
　　開發(fā)項目要因地制宜
　　信息時報：
　　就單個商業(yè)地產(chǎn)項目而言，如何尋找成功的商業(yè)模式？
　　未讀懂前勿輕舉妄動
　　陳瑞標(biāo)：商業(yè)地產(chǎn)的項目粗分為零售、批發(fā)、街區(qū)等多種模式，做商業(yè)地產(chǎn)要讀懂市場、地段、行業(yè)，才能尋找成功的商業(yè)模式，未讀懂前不要輕舉妄動！
　　南豐負(fù)責(zé)人：在項目立項之處，需要做足必要的市場調(diào)研，充分了解項目自身優(yōu)劣勢及周邊競爭環(huán)境和發(fā)展空間。在項目發(fā)展所需的人力資源上也應(yīng)有充分儲備，保證團隊的素質(zhì)及穩(wěn)定性。通過各種有效渠道，尋求充足的資金支撐項目發(fā)展。對市場保持動態(tài)關(guān)注，及時調(diào)整應(yīng)對。
　　楊奕勇：有很多成功的商業(yè)地產(chǎn)是“撞彩”開成的。要真正做一個成功的商業(yè)地產(chǎn)就應(yīng)該“全程策劃”，包括選地段、選業(yè)態(tài)，這些是應(yīng)事先做好論證，根據(jù)定位來做好布局。
　　“天時地利人和”很重要
　　蘇錫坤：商業(yè)模式的創(chuàng)新取決于市場需求，在滿足這一前提下才可進行新的商業(yè)模式創(chuàng)新。番禺作為全國最大的珠寶出口基地，一直都是名聲在外，但國內(nèi)消費者卻很少了解。如今產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是大勢所趨，如何利用自身的優(yōu)勢，通過整合相關(guān)的配套服務(wù)例如婚慶服務(wù)、婚紗攝影等，全力打造一個以珠寶婚慶為主題的廣場，也是鉆匯珠寶廣場目前要努力達(dá)成的一種新商業(yè)模式。
　　程立志：最重要的是要順勢而為，抓住“天時、地利、人和”的特點。廣州的交通運輸帶給了商業(yè)地產(chǎn)很大的契機，操作一個成功的商業(yè)項目，首先要抓準(zhǔn)自己的位置，一定要研究項目周邊的市場消費力是否適合項目的定位。之前火車東站的天匯城就是個例子，那里人流很大，但招商不好，原因在于那里不是傳統(tǒng)的消費區(qū)，人家不愿意停留在那里消費�！叭撕汀币埠苤匾�，商業(yè)項目講究的是一個群體效應(yīng)，周邊需要一些和自己互補的商業(yè)。另外，還要因地制宜，天河、白云等不同區(qū)域的消費力不同，所以經(jīng)營的產(chǎn)品也應(yīng)該不同。
　　能否學(xué)上海推集中商圈
　　肖勁平：商業(yè)是城市化進程的一個催化劑，商業(yè)搞好了可以成為一個城市的名片，來招商引資。廣州可不可以像上海一樣，有幾個比較集中的商圈？這樣的話可帶動主題商場。比如現(xiàn)在都在發(fā)展地鐵，在那些地方發(fā)展地鐵商業(yè)還是專業(yè)市場，還是主題結(jié)合的商場，都應(yīng)該預(yù)先有個規(guī)劃。
　　龍東江：文德路靠近北京路，直線距離只有200米，但為什么文德路就是做不起來呢，首先原因就是產(chǎn)品單一，此外還有入行條件低，沒有一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，那些商家都不走品牌路線。
　　要想做好一個主題文化產(chǎn)業(yè)，必須先確定定位。我們當(dāng)時也考慮過復(fù)制廣百，但北京路上已有四大百貨廣場，形成了扎堆經(jīng)營，所以我們改變了商場的主題，決定以文化為主。

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