商場(chǎng)式物業(yè)該不該出售？拆散售鋪形同“殺雞取卵”

　　購(gòu)物商業(yè)是產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的終端，直接對(duì)著廣大的消費(fèi)者，而消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的要求會(huì)更多也更綜合，包括產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、服務(wù)、格局等方面。
　　縱觀目前廣州成千上萬(wàn)的商場(chǎng)，有些商場(chǎng)人潮涌涌，有些商場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津甚至倒閉。同樣，在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面，有的是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有些則是被開(kāi)發(fā)商拆散零售。那么，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，是否應(yīng)將商場(chǎng)式物業(yè)出售呢？出售商鋪在經(jīng)營(yíng)管理等方面會(huì)不會(huì)帶來(lái)難度及風(fēng)險(xiǎn)？
　　商場(chǎng)拆散零售是把“雙刃劍”
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　　商場(chǎng)式商鋪能不能拆散零售？
　　張勇功：在我看來(lái)，資金相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商不用拆散來(lái)賣(mài)，因?yàn)橐坏┎鹕⒊鍪郏��?jīng)營(yíng)權(quán)又不在開(kāi)發(fā)商手里，面臨的或?qū)⑹沁\(yùn)營(yíng)管理混亂。而對(duì)資金相對(duì)薄弱的開(kāi)發(fā)商，則可考慮出售，因?yàn)椴鹕⒘闶塾欣�于降低投資及經(jīng)營(yíng)者的門(mén)檻，拆散出售的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格一般相對(duì)較高，可使開(kāi)發(fā)商更好地融資。
　　陳瑞標(biāo)：可以，但要有全盤(pán)考慮售前售后的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，否則回天乏力。
　　南豐負(fù)責(zé)人：商場(chǎng)式商鋪可以拆散零售，現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)也有著名的發(fā)展商采用了這種做法，好處是能快速回收資金，省卻運(yùn)營(yíng)管理支出。但一般具備實(shí)力的發(fā)展商，較多傾向采用“只租不售”的方式，保證項(xiàng)目的發(fā)展穩(wěn)定性及收益的遞增發(fā)展。
　　李佳文：購(gòu)物商場(chǎng)是商業(yè)產(chǎn)品的最末端，直接面向消費(fèi)者，人們不單單只是對(duì)商品有要求，對(duì)服務(wù)等也會(huì)有很多要求。購(gòu)物中心只租不賣(mài)，銷(xiāo)售完購(gòu)物中心就沒(méi)辦法統(tǒng)一管理，也就違背了管理原則。
　　應(yīng)該說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是以成敗論英雄，商業(yè)地產(chǎn)首先是要生存下來(lái)。商圈只能慢慢開(kāi)發(fā)慢慢擴(kuò)大，不能跨越式發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)是一種細(xì)活，我們打的是一種“長(zhǎng)工”。從開(kāi)始的定位到招商只是初始階段，每天都要用心經(jīng)營(yíng)。
　　楊亦勇：開(kāi)發(fā)商建產(chǎn)權(quán)商鋪，要懂得賣(mài)產(chǎn)權(quán)商鋪，有些地方不能賣(mài)有些地方可以賣(mài)，要慎重考慮。開(kāi)發(fā)商為了回籠資金便賣(mài)商鋪，這是不可非議的，但要賣(mài)得有技巧，不能盲目地賣(mài)，有些最重要的位置是絕對(duì)不能賣(mài)的。有些以后想盤(pán)活的商業(yè)，如果最緊要的位置都賣(mài)出去了，就沒(méi)辦法再盤(pán)活。所以產(chǎn)權(quán)商鋪種下來(lái)的惡根，其影響是非常大的。
　　蘇錫坤：能，但是要把握好零售的比例和位置。
　　程立志：如果是臨街商鋪可以拆散來(lái)賣(mài)，但如果是商場(chǎng)物業(yè)，還是最好保持其統(tǒng)一性。因?yàn)榕R街商鋪要求統(tǒng)一性比較低，旁邊的店鋪開(kāi)業(yè)或倒閉對(duì)經(jīng)營(yíng)者并沒(méi)有什么影響，而如果是一個(gè)商場(chǎng)，商家不對(duì)，對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)就是失敗了，消費(fèi)者是不愿意進(jìn)去這樣的商場(chǎng)消費(fèi)的。
　　龍東江：我們東方文德廣場(chǎng)的商業(yè)面積接近3萬(wàn)平方米，如果把商業(yè)分散來(lái)賣(mài)，將制約了商業(yè)的發(fā)展。所以我們要資源整合，把文德路上的很多名店整合進(jìn)來(lái)，再進(jìn)一步提升整個(gè)商場(chǎng)。
　　周穎舟：商業(yè)地產(chǎn)是否出售的問(wèn)題，在過(guò)去，由于大多開(kāi)發(fā)商都知道不賣(mài)當(dāng)然是最好，但迫于資金不足的問(wèn)題，只能選擇出售。當(dāng)然，也有不少項(xiàng)目因此而影響了后期的運(yùn)營(yíng)。時(shí)至今日，聽(tīng)到很多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，以后的開(kāi)發(fā)都只租不售，我是非常高興的，這是要靠實(shí)力說(shuō)話的。這證明了經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，這些開(kāi)發(fā)商都得到了足夠的積累，有足夠的實(shí)力去運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)也是有很大的好處。
　　拆散售鋪難度大風(fēng)險(xiǎn)極高
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　　出售商鋪在經(jīng)營(yíng)管理等方面會(huì)不會(huì)帶來(lái)難度及風(fēng)險(xiǎn)？
　　陳瑞標(biāo)：非常有難度及風(fēng)險(xiǎn)！這依靠操作者的謀略和經(jīng)驗(yàn)，必須有充分的思想準(zhǔn)備，才能做到“收好錢(qián)又立好牌坊”。
　　張勇功：肯定會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。之前采用商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪的方式銷(xiāo)售的項(xiàng)目大多遭受了失敗，因?yàn)閷�產(chǎn)權(quán)分散出售，會(huì)造成眾多業(yè)主難以協(xié)調(diào)，使其在經(jīng)營(yíng)上很難有起色。同時(shí)，增加了商鋪投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，會(huì)出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，從而導(dǎo)致項(xiàng)目在管理上難以協(xié)調(diào)，造成管理失控，使項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上難以成功。
　　蘇錫坤：產(chǎn)權(quán)式商鋪一樣可以操作，只要在經(jīng)營(yíng)管理上下好功夫。
　　索文杰：商場(chǎng)式的物業(yè)最好不要出售，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)。如果開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給持有者。這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低，但是商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大。
　　程立志：如果將商鋪賣(mài)散了，對(duì)于今后的經(jīng)營(yíng)勢(shì)必帶來(lái)困難。舉個(gè)例子，1999年中華廣場(chǎng)周?chē)�還不是很成熟，中華廣場(chǎng)就把商鋪分散賣(mài)掉；等到有大商家要求進(jìn)入，需要幾百平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商又不得不重新找回小業(yè)主要求回購(gòu)，但由于每個(gè)商鋪的位置不同，業(yè)主的賣(mài)價(jià)期望也不同，因此很難重新收回，整個(gè)商場(chǎng)也做不旺。
　　銷(xiāo)售和出租兩種模式應(yīng)兼具
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　　在資金不足的情況下，開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)營(yíng)商鋪？
　　張勇功：對(duì)于資金不足的開(kāi)發(fā)商，在尋找信托等融資手段的同時(shí)，可找一些資金實(shí)力相對(duì)雄厚的開(kāi)發(fā)商一起運(yùn)作項(xiàng)目，即使利潤(rùn)低一點(diǎn)，但總好于無(wú)利潤(rùn)。在經(jīng)營(yíng)商鋪方面，有兩種方式，第一種是不賣(mài)產(chǎn)權(quán)只賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)，第二種是出售之后再返租。至于什么時(shí)候用什么方式，要具體問(wèn)題具體分析。若項(xiàng)目市場(chǎng)培育期不會(huì)超過(guò)3年時(shí)間，經(jīng)營(yíng)權(quán)可以放短一點(diǎn)；如果項(xiàng)目市場(chǎng)比較難培育，要3年以上，經(jīng)營(yíng)權(quán)就要放長(zhǎng)一點(diǎn)。
  　蘇錫坤：可通過(guò)小產(chǎn)權(quán)融資、反租、承包給專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。
　　陳瑞標(biāo)：所謂資金街外錢(qián)，有把握的投資才能圈到錢(qián)，不要整天想賣(mài)出籌款，奉勸一句話：“商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何浪漫！”
　　南豐：任何商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理中都會(huì)遇到難度及風(fēng)險(xiǎn)，但若項(xiàng)目是在統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理下，管理方較易對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整應(yīng)對(duì)，減低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及難度。而商業(yè)項(xiàng)目若然出售商鋪，造成產(chǎn)權(quán)分散，會(huì)影響到項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、組合等，需要在運(yùn)營(yíng)上投入更多力氣去管理。
　　索文杰：根據(jù)市場(chǎng)情況把商業(yè)物業(yè)分割銷(xiāo)售或租賃，租售結(jié)合，利用自身優(yōu)勢(shì)吸引大型知名的主力店租約，以促進(jìn)其他小商業(yè)門(mén)面的出售。
　　程立志：如果資金不足，可利用反租的形式，也就是讓業(yè)主擁有物業(yè)的所有權(quán)，但開(kāi)發(fā)商仍可維持整個(gè)商場(chǎng)的控制權(quán)。由于商場(chǎng)開(kāi)始的幾年租賃是最困難的，所以這種形式也可讓小業(yè)主避免了商鋪空置的尷尬。

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